Бесплатная юридическая помощь:
8 800 775-31-63
консультации по России
Бесплатная юридическая помощь:
8 800 775-31-63
консультации по России
  1. Главная
  2. Помощь по ДДУ

Договор переуступки права требования по договору долевого участия в 2017 году: образец, инструкция

Уступкой прав требования называют сделку, при которой одна сторона переуступает другой возможность предъявить претензии по поводу исполнения обязательств по договору третьей стороне.

Что значит переуступка прав по ДДУ?

Особенность такой сделки в том, что в результате уступки прав действие договора долевого участия не теряет своей силы, в нем просто меняется владелец (первоначальный инвестор). Таким образом, обладателем всех прав и обязанностей становится новый владелец квартиры с сохранением всех условий соглашения, а именно даты сдачи объекта, стоимости и гарантийного срока.

Обратите внимание!Заключатьдоговор переуступки прав можно только после регистрации ДДУ в Росреестре, но до подписания акта приема-передачи жилого объекта.

Договор переуступки прав также подлежит государственной регистрации в реестре. Нет необходимости согласовывать его с застройщиком, кроме случаев, где пункт о согласовании внесен в ДДУ. Чаще всего такой вид отношений применяется в двух случаях. Первый подразумевает избавление от долгостроя. Когда покупатель видит, что строительные работы остановились, и застройщик лишь имитирует деятельность, он пытается продать квартиру, чтобы лишить себя головной боли. Второй, более распространенный вариант, это продажа квартиры на конечном этапе стройки для возможности обогащения, ведь цена на жилье на этапе котлована гораздо меньше, чем на стадии ввода в эксплуатацию.

Как проводится переуступка по ДДУ – оформляем договор

Согласно действующему законодательству переуступка прав требования допускается, если не нарушает закон. Ответственность за передаваемый объект несет первый покупатель, который передает права, однако в то же время первый дольщик не отвечает за неисполнение требований, наложенных на застройщика, таких как срок сдачи объекта, гарантийный период и т.п.

Ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ описывает аспекты, по которым договор цессии подлежит внесению в государственный реестр, следовательно, и соглашение переуступки прав также подлежит регистрации.

Перед заключением сделки необходимо уточнить некоторые моменты: оценить текущий этап строительства, узнать, не приостановлены ли работы, собрать как можно больше информации о застройщике, проверить, зарегистрирован ли ДДУ первого дольщика в Росреестре, уточнить данные о приобретаемом объекте (этаж, площадь, наличие отделки и т.п.), а также проверить наличие платежных документов. Последний пункт является наиболее важным, так как в случае, если первый дольщик оплатил объект не полностью, то все его долги перейдут на нового покупателя.

Обратите внимание! При заключении цессии необходимо уведомить об этом застройщика в письменной форме. Письмо можно написать в свободной форме. Цессия может быть оспорена, кроме того, ей может быть присвоен статус подозрительной сделки в случае, если она была совершена по слишком низкой цене и в период начала процедуры банкротства в отношении предыдущего владельца.

Образец договора переуступки (цессии) прав

Договор цессии обязательно должен быть оформлен и зарегистрирован в государственном реестре. Рассмотрим основные пункты соглашения переуступки прав, его примерный образец.

В первую очередь необходимо перечислить характеристики приобретаемого объекта и его стоимость. Обратите внимание, цена указывается с учетом выгоды продавца, однако при расторжении договора застройщик будет обязан выплатить сумму, указанную в первоначальном ДДУ. Также договор цессии должен включать в себя в виде приложений документы о расчетах между застройщиком и покупателем, переписку, а также оригиналы основного ДДУ и допсоглашений.

Существенными условиями будут являться:

  • регламент, обозначающий порядок произведения расчетов;
  • ответственность сторон;
  • порядок перехода требований и прав;
  • пункты о возможности расторжения ДДУ;
  • пункты об урегулировании спорных ситуаций;
  • иные положения.

Также приведем несколько общих рекомендаций:

  • в случае, если первоначальный ДДУ был заключен более полугода назад, постарайтесь внимательно изучить информацию о застройщике, обращайте внимание на любые мелочи;
  • если цена первоначального соглашения практически не отличается от цены заключаемого договора переуступки прав, это повод задуматься. Есть вероятность, что первый дольщик, принимавший участие в долевом строительстве, просто желает избавиться от квартиры без собственной выгоды, например, из-за долгостроя;
  • если в строящемся доме предлагается слишком много квартир по соглашению переуступки, постарайтесь поискать информацию о финансовом состоянии застройщика;
  • лучше обратиться к профессиональным юристам.

Проверка документов у компании-застройщика

При заключении ДДУ особенно тщательно необходимо проверить документы застройщика, которые разрешают ему производство строительных работ. К числу таких бумаг относятся:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок. Территория, на которой производятся строительные работы, должна быть у застройщика либо в собственности, либо с ее владельцем должен быть заключен договор аренды. Также вид разрешенного использования участка должен соответствовать фактическому;
  • документы, которые разрешают ведение работ. К ним относятся разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом местного самоуправления;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию Жилой дом должен быть достроен и соответствовать всем строительным нормам и правилам. Документом, который это подтверждает, является разрешение на ввод в эксплуатацию. Оно выдается департаментом строительства того муниципального образования, на территории которого возведен дом;
  • проектная декларация. В данном документе должны быть четко прописаны все характеристики здания (этажность, материалы стен и перекрытий, количество квартир). Эти данные должны соответствовать тем, которые указаны в ДДУ.

Необходимые документы

Бумаги, необходимые для Росреестра:

  • документ об оплате договора долевого участия первым дольщиком (либо документ о переводе долга на нового покупателя);
  • заявление;
  • паспорта первого дольщика и нового приобретателя (если сделка проводится от имени представителя, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность);
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • кредитный договор (в случае ипотеки);
  • нотариально заверенное согласие супруга (при наличии);
  • нотариально заверенное согласие опекунов (при наличии);
  • первоначальный ДДУ на первого дольщика;
  • договор или соглашение переуступки прав (цессия).

Как и где зарегистрировать договор переуступки права требования на квартиру?

Регистрация цессии производится в территориальном органе Росреестра в течение 30 календарных дней с момента подачи пакета документов.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке?

Договор переуступки прав является одним из распространенных способов приобретения квартиры. Однако данная сделка является и одной из самых опасных. Рассмотрим несколько нюансов.

Зачастую первые дольщики рассматривают вариант продажи жилого объекта по причине скорого банкротства застройщика. Приобретатель может не знать об этом факте и купить квартиру. В данном случае первый дольщик не несет ответственности за банкротство застройщика, и новый владелец не может потребовать расторжения договора, а может лишь подать в суд на компанию.

Договор цессии не должен противоречить действующему законодательству. При его заключении следует учитывать ряд условий:

  • оплата первым дольщиком цены по ДДУ;
  • согласие застройщика (если такой пункт указан в первоначальном договоре);
  • если жилой объект приобретается по ипотеке, необходимо предоставить документы, подтверждающие согласие кредитной организации, предоставляющей денежные средства.

Обратите внимание! Если хотя бы один пункт из перечисленных не был соблюден, то сделка будет признана недействительной. В данном случае первый дольщик будет нести ответственность перед приобретателем и должен будет вернуть денежные средства.

В судебной практике нередко встречаются случаи двойной продажи жилого объекта, когда недобросовестный продавец уступает права нескольким покупателям. Так происходит из-за того, что стороны заключают соглашение купли-продажи, которое не требуется регистрировать в Росреестре.

При заключении договора цессии необходимо уведомить застройщика о переходе прав, в противном случае впоследствии новый покупатель может быть лишен права требования неустойки с застройщика или возмещения убытков.

Переуступка может быть признана подозрительной в случае, если стоимость жилья существенно занижена, и сделка совершена менее чем за 365 дней до начала процедуры банкротства дольщика. Приобретая жилье по переуступке, необходимо убедиться в том, что компания надежна и находится в благополучном финансовом положении.
Чтобы исключить все риски и не стать участником ситуаций, описанных выше, советуем обратиться к профессиональным юристам.

— расскажите друзьям

Смотрите также