Понятие аренды закреплено в ст. 606 ГК РФ. Под ним понимается передача во временное пользование или владение какого-либо имущества третьему лицу за соответствующую плату.
Форма договора аренды не установлена в законодательстве, но в ряде случаев, установленных ст. 609 ГК РФ, соглашение должно быть заключено в письменной форме. К таким ситуациям закон относит:
- срок более одного года;
- одной из сторон является юридическое лицо;
- предметом сделки является недвижимое имущество. В таком случае документ подлежит государственной регистрации.
Неотъемлемой частью соглашения выступают условия пользования арендованным имуществом, а также внесения арендной платы. Если одна из сторон совершает действие или бездействие, которые противоречат условиям документа, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ вторая сторона может расторгнуть его в одностороннем порядке путем подачи искового заявления в суд.
Обратите внимание! Все доходы от пользования земельным участком являются собственностью арендодателя (ст. 606 ГК РФ).
На каких условиях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка?
Расторжение договора аренды земельного участка возможно по желанию арендатора (того, кто арендует надел) и арендодателя (собственника или уполномоченного им лица). Также п. 1 ст. 450 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение по взаимному согласию сторон.
Если у одной из сторон нет желания расторгать договор, то его прекращение возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ)
По желанию владельца надела соглашение может быть расторгнуто в следующих случаях:
- арендатор нарушает условия сделки;
- арендатор совершает действия, которые ухудшают состояние имущества;
- срок внесения арендной платы пропущен более двух раз подряд.
По инициативе арендатора договор может быть расторгнут в следующих случаях:
- владелец не предоставил имущество в пользование в установленный срок либо создает условия, при которых его использование становится невозможным;
- в имуществе имеются недостатки, о которых арендодатель не предупредил заранее;
- в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, имущество оказывается непригодным для использования.
Необходимо понимать, что в договоре аренды могут быть установлены и иные, отличные от тех, что изложены в законе, основания для его расторжения.
Если в по условиям соглашения плата вносилась единым платежом за весь срок использования вещи или другого имущества, то при досрочном расторжении владелец обязан вернуть часть суммы за тот период, когда арендатор имуществом не пользовался. В противном случае его действия будут признаны неосновательным обогащением и могут быть взысканы в судебном порядке (ст. 1102 ГК РФ).
Порядок расторжения договора аренды земли
По общему правилу, изложенному в ст. 452 ГК РФ, расторжение договора происходит в том же порядке, в котором он заключался.
Порядок зависит от того, достигнуто ли между сторонами согласие на расторжение документа:
- если обе стороны согласны, подписывается дополнительное соглашения, в котором указывается момент прекращения действия договора, а также последствия его расторжения. Необходимо зафиксировать факт передачи имущества путем составления передаточного акта;
- если между сторонами нет согласия по вопросу расторжения договора аренды, то такой вопрос решается в судебном порядке. Необходимо соблюсти претензионный порядок рассмотрения споров. Заинтересованному лицу следует направить в адрес другой стороны письменную претензию. Если по истечении срока рассмотрения претензии ответ на нее не был получен, либо сторона отказалась расторгнуть договор, можно обращаться в суд.
Обратите внимание! Споры, касающиеся земельных участков и иной недвижимости, рассматриваются судом по местонахождению надела (ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Дополнительные основания для расторжения установлены в п. 2 ст. 45 и в ст. 46 ЗК РФ. К таким основаниям относятся:
- использование земли не по назначению;
- существенное ухудшение плодородности земли из-за действий арендатора;
- уклонение от обязанности по рекультивации участка;
- невыполнение обязательств по приведению надела в состояние, пригодное для использования его по целевому назначению;
- если участок предназначен для строительства или занятия сельскохозяйственной деятельностью, но не используется в течение трех лет;
- в случае возникновения необходимости использовать землю для нужд государства;
- нарушения графика комплексного освоения территории.
Обратите внимание! Нельзя расторгнуть договор при использовании участка не по целевому назначению в период проведения сельскохозяйственных работ (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).
Споры касательно земли относятся к сложной категории дел. Это обусловлено тем, что отношения в этой сфере регулируются множеством нормативно-правовых актов, а судебная практика по данным вопросам является противоречивой и запутанной.
Если у вас возникли трудности, рекомендуем обратиться к юристам нашего сайта.
