Под договором долевого участия (далее – ДДУ) понимается соглашение, по условиям которого одна сторона (застройщик) обязана в установленный срок самостоятельно либо с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом либо иной объект недвижимости и после сдачи в эксплуатацию передать его покупателю (дольщику). Последний в свою очередь обязан выплатить денежную сумму в срок и в порядке, установленном в договоре. Такое определение дано в ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
В ч. 4 ст. 4 Закона №214-ФЗ установлены определенные требования к информации, которая должна содержаться в тексте соглашения:
- детальное описание объекта строительства. Такое описание должно содержать:
- план объекта, на котором в графическом виде должна быть квартира (жилые комнаты, нежилые помещения, балконы, лоджии, веранды и т.д);
- месторасположение объекта строительства;
- количество этажей в доме;
- общую площадь дома;
- материалы наружных стен и несущих конструкций;
- классы энергоэффективности и сейсмостойкости, назначение объекта строительства;
- этаж, на котором расположена квартира;
- срок передачи жилья дольщику;
- стоимость квартиры и порядок выплат застройщику;
- гарантийный срок;
- способы, которые обеспечивают исполнение застройщиком обязательств по договору;
- если строится социальное жилье, то в тексте договора должны быть сведения, указанные в ч. 5 ст. 18.1 Закона №214-ФЗ.
Вышеуказанная информация должна полностью совпадать с проектной декларацией. В противном случае договор может быть признан недействительным по иску дольщика.
Если в ДДУ нет необходимых сведений, он считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона №214-ФЗ).
Обратите внимание! В силу положений ч. 3 ст. 4 Закона №214-ФЗ документ должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в органах Росреестра.
Если сделка признана недействительной или незаключенной, то, в соответствии с положениями ч. с ст. 168 ГК РФ, происходит так называемая реституция, когда стороны возвращают друг другу, то что получили по ней.
Законодательство не устанавливает, что договор ДДУ должен быть заключен в нотариальной форме. Однако обращение к нотариусу обезопасит дольщика, поскольку специалист может провести дополнительную проверку документов, чтобы исключить ошибки и неприятности в будущем.
Необходимо перед подписанием соглашения проверить документы застройщика, которые дают ему право привлекать денежные средства граждан и осуществлять строительство на данном земельном участке.
Основания, по которым дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ, изложены в ч. 1 ст. 9 Закона №214-ФЗ. К ним закон относит следующие моменты:
- застройщик нарушает сроки исполнения обязательств, указанных в договоре;
- качество возведенного дома не соответствует условиям договора;
- компания не уведомила гражданина о прекращении поручительства, которое обеспечивает его обязательства;
- самовольное внесение застройщиком изменений в проектную документацию, что приводит к изменению характеристик квартиры.
Обратите внимание! Если компания добросовестно исполняет свои обязательства по договору, дольщик не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть его (ч. 1.2 ст. 9 Закона №214-ФЗ)
Заключаем ДДУ – как не допустить ошибок?
В сфере долевого строительства существует множество рисков. Один из них - заключение так называемого предварительного ДДУ. Такой договор не подлежит регистрации в Росреестре, а следовательно, права дольщика не могут быть защищены.
В то же время застройщик берет у гражданина деньги на квартиру.
При таком положении вещей последний оказывается в уязвимом положении, поскольку компания может попросту не исполнить свои обязательства по договору.
Также нередко происходят ситуации, когда застройщик через ряд фиктивных сделок выводит из компании все активы, что в дальнейшем делает практически невозможным для дольщика взыскание денежных средств за квартиру.
Некоторые недобросовестные компании используют так называемую вексельную схему. При подписании ДДУ дольщику передают не квартиру, а вексель, за приобретение которого гражданин передает застройщику деньги.
После того как дом достроен и введен в эксплуатацию, гражданин получает не квартиру, а денежные средства за вексель. Готовое жилье ему предлагают выкупить уже по другой цене, которая может значительно превышать стоимость векселя. То есть дольщик на время возведения дома, по сути, беспроцентно кредитует застройщика.
Обратите внимание! Денежные средства необходимо передавать только после прохождения процедуры государственной регистрации ДДУ, чтобы исключить недобросовестные действия со стороны застройщика.
Проверяем документы застройщика
Перед подписание ДДУ необходимо провести проверку документов застройщика, на основании которых он заключает соглашение, и по возможности найти подробную информацию о компании, которая возводит дом.
Начать необходимо именно с проверки компании. Следует выяснить, не находится ли она в процедуре банкротства, кто имеет право подписывать договор, сколько исков было подано к застройщику за последнее время, не возбуждено ли в отношении него исполнительных производств на значительные суммы. Эти данные можно выяснить самостоятельно с помощью общедоступных интернет-сервисов.
Обратите внимание! Не менее важно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство жилого дома, соответствует ли целевое назначение земельного участка его использованию.
Также необходимо проанализировать проектную декларацию, которая должна содержать сведения, указанные в ст. 19 Закона №214-ФЗ.
В соответствии с ч. 2 ст. 20 Закона №214-ФЗ компания обязана предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы:
- учредительные бумаги;
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- бухгалтерскую отчетность за три последних года;
- аудиторское заключение за последний год.
Обязательные пункты договора
Ч. 4 ст. 4 Закона №214-ФЗ предписывает, что ДДУ в обязательном порядке должен содержать следующие сведения:
- описание возводимого жилого дома:
- план объекта долевого строительства, на котором должна быть отображена квартира, принадлежащая дольщику;
- сведения о виде, назначении, этажности и общей площади жилого дома;
- материалы наружных стен и поэтажных перекрытий;
- классы энергоэффективности и сейсмостойкости;
- назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое);
- количестве комнат и их площади;
- срок передачи дольщику жилья;
- цена договора и порядок расчетов;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- способы обеспечения застройщиком обязательств по договору.
В случае, если в договоре отсутствует хотя бы один из этих пунктов, он будет считаться незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона №214-ФЗ).
На что обратить внимание?
При заключении ДДУ необходимо обратить внимание на отсутствие условий, которые явно невыгодны для дольщика. Так например, запрещается требовать заключения дополнительных договоров, так как это противоречит положениям ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1.
Разрешение на строительство не должно быть просроченным, оно должно быть выдано именно на тот дом, в котором возводится квартира.
Обратите внимание! Если застройщик ведет работы на арендованном земельном участке, необходимо проверить договор аренды, который должен содержать условия по сроку, площади земли и т.д.
Необходимо тщательно просмотреть все приложения к договору (графики, схемы и т.д). Достаточно часто недобросовестные застройщики именно там описывают всю важную информацию, вводя покупателя в заблуждение.
При подписании ДДУ следует проверить полномочия лица, которое его подписывает со стороны застройщика. Если подпись ставит не директор компании, необходимо затребовать доверенность и проверить ее действительность в едином реестре.
Желательно запросить оригинал протокола о назначении руководителя на должность и сверить его с данными, которые содержатся в едином реестре юридических лиц.
Если рядом с территорией, на которой строится дом, находятся старые здания и сооружения, у застройщика должны быть охранные свидетельства. Если таковых не будет, то процесс возведения может быть приостановлен, а компания привлечена к ответственности.
Как правильно оформить договор?
Процесс заключения договора в общем виде может выглядеть следующим образом:
- дольщик обращается к застройщику с предложением заключить сделку;
- гражданин проверяет документы компании, информацию о ее благонадежности;
- застройщик подает заявление в органы Росреестра для проведения государственной регистрации ДДУ;
- происходит передача денег по договору.
Соблюдение данной последовательности действий избавит дольщика от хищения его денежных средств и длительных судебных тяжб в будущем.
Случаи, когда ДДУ не имеет законной силы
В ст. 4 Закона № 214-ФЗ четко установлены случаи, когда договор не имеет законной силы:
- он не прошел процедуру государственной регистрации в Росреестре;
- он не содержит обязательной информации, которая перечислена в ч.2 ст. 4 Закона №214-ФЗ;
- нарушены требования ст. ст. 168-179 ГК РФ;
Последствия признания ДДУ недействительным заключаются в том, что стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке.
Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона №214-ФЗ, в течение 10 рабочих дней с момента расторжения соглашения компания обязана вернуть дольщику денежные средства, а также выплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательств.
Мы рекомендуем обратиться к профессиональному юристу, который сможет проверить договор на отсутствие рисков. Специалисты нашего сайта помогут вам в кратчайшие сроки защитить ваши права.
Типовой шаблон договора ДДУ
Требования к договору четко изложены в ч. 4 ст. 4 Закона №214-ФЗ, и
при составлении соглашения нужно их придерживаться. Если вам предлагают подписать типовой шаблон, оформленный застройщиком, лучше отдать соглашение юристу для экспертизы.
