Если квартира находится в общедолевой собственности потребуются дополнительные документы при продаже доли в квартире. Законодательно определено, какие документы нужны при продаже доли в квартире: перечень идентичен списку документов необходимых для отчуждения целой недвижимости. Но дополнительно потребуется письменное информирование других собственников жилого помещения.
Основания возникновения долевой собственности на квартиру
Возникновение долевой собственности на апартаменты регулируется по ст. 244 Гражданского Кодекса: долевая собственность вытекает при определении права в общей собственности нескольких владельцев. Общая недвижимость по определению считается долевой за исключением случаев, когда возникает совместное право.
Возникновение совместного права собственности возможно между супругами при приобретении апартаментов в период брака и на основании положений ст. 257 ГК РФ между членами фермерского хозяйства.
Порядок выделения долей в квартире закреплен в ст. 245 ГК, по которому если законодательно или по соглашению не определены части владения, то апартаменты разделяется поровну. Если один из владельцев имущества внес значительный вклад в улучшение квартиры (например, произвел ремонт), он имеет право на увеличение своей доли.
Обратите внимание!
Если недвижимость не может быть разделена без изменения назначения, то действует порядок общей собственности. При возникновении споров между владельцами апартаментов порядок пользования и размер причитающегося имущества каждому из совладельцев определяется в судебном порядке.
Как можно продать долю в квартире
Порядок отчуждения долей в общей собственности регулируется законодательством. Продать свою долю в апартаментах гражданин может любому покупателю, заинтересованному во владении.
Осуществление сделок с жилой площадью возможно только при согласии всех владельцев. При отчуждении прав на долю апартаментов в рамках продажи необходимо соблюдать правила, закрепленные в статье 250 ГК.
Обратите внимание!
Основным правилом при осуществлении сделок по продажи доли жилплощади является преимущественное право приобретения отчуждаемой части сособственниками. Или их письменный отказ от приобретения.
Какие документы нужны при продаже доли в квартире
Чтобы продать недвижимое имущество потребуется договор купли-продажи, который может быть заключен в простой письменной форме. При отчуждении доли в праве на квартиру действует законное ограничение на заключение таких сделок. Их оформление требует обязательного нотариального заверения.
Кроме того в рамках действия статьи 250 ГК при отчуждении права на часть в имуществе, сособственники имеют преимущество на выкуп доли. Правовой контроль за исполнением данного регламента осуществляется в соответствии с положениями части второй этой же статьи.
На продавца возлагается обязанность по оповещению сособственников о намерении отчуждения общего долевого имущества. В письме собственник части квартиры обязан указать стоимость имущества и другие существенные условия для совершения сделки.
В случае, когда совладельцы имущества отказываются приобретать отчуждаемую часть в общей квартире, продавцу необходимо получить от них письменный отказ.
Обратите внимание!
Письменный отказ совладельцев квартиры — обязательный документ при продаже доли в собственности.
В случае несоблюдения преимущества выкупа доли, сособственник вправе опротестовать сделку в течение 3 месяцев с момента отчуждения части квартиры.
При продажи части жилого имущества потребуется свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН и общегражданские паспорта участников сделки.
Если продажа доли квартиры осуществляется при участии несовершеннолетних или недееспособных собственников, то обязательным документом для осуществления сделки является согласие органов опеки и попечительства на осуществление отчуждения имущества.
Продажа долевого имущества при ипотеке
Сделки с недвижимостью находящейся в залоге у банка при ипотечном кредите дополнительно регулируются ФЗ №102 "Об обеспечении единства измерений". Ипотека на имущество в общей собственности может быть установлена при согласии всех собственников помещения. При этом заложить часть апартаментов в банк в качестве залога при оформлении ипотечного кредита может собственник без согласия владельцев других долей.
Если возникает необходимость продать долю в квартире, которая находится в ипотеке, то покупателя необходимо предупредить об этом. Процесс купли-продажи усложняется, так как приобретение недвижимости происходит не у физического лица, а у банка.
Согласно практике, при приобретении ипотечной недвижимости покупатель вносит средства в ячейку банка, у которого апартаменты в залоге. После этого кредитная организация в Росреестр передает закладную и сообщает о погашении задолженности. Затем регистрирующий орган вносит в реестр изменения, подтверждает сделки и оформляет переход права собственности.
Обратите внимание!
При продаже доли в ипотечной квартиры у сособственника недвижимости также есть преимущественное право на выкуп. Если продажа собственности осуществляется с публичных торгов, то согласие совладельцев имущества не требуется.
Продажа с публичных торгов регулируется статьей 255 ГК. Кредитор собственника доли может потребовать ее продажи другим владельцам, а вырученные средства использовать в счет погашения долга. Если это невозможно, то займодатель может выступить с инициативой проведения публичных торгов.
Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний
Отчуждение части квартиры, если второй владелец несовершеннолетний регулируется также в рамках ГК. У несовершеннолетнего собственника (и его законных представителей) есть преимущественное право на приобретение отчуждаемой недвижимости.
На основании ст. 250 ГК РФ необходимо уведомить сособственника и его законного представителя о желании продать долю. При этом продавец может получить письменный отказ на приобретение данного имущества.
На основании ст. 28 ГК дети младше 14 лет могут совершать только сделки на безвозмездной основе. В соответствии с этим право подписи переходит их законным представителям (родителям или опекунам). В рамках статьи 26 ГК подростки от 14 до 18 лет могут сами подписывать документы, но при этом потребуется письменное согласие родителей.
Нужно ли согласие сособственников на продажу доли
Согласно действующему законодательству согласие сособственников требуется в случаях предусмотренных статьями 256 и 257 ГК, то есть при режиме совместной собственности.
Если квартира находится в долевой собственности у каждого собственника есть правоустанавливающие документы, в которых закреплена конкретная доля, то руководствоваться следует статьей 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки. Следовательно при продаже стороннему покупателю необходим письменный отказ других собственников частей квартиры.
Документы при продаже доли в квартире второму собственнику
При продаже долей в недвижимости второму собственнику, сделки осуществляются при участии нотариуса. Соответственно для регистрации такой операции в Росреестре потребуется договор купли-продажи, заверенный у юриста, правоустанавливающие документы на собственность, паспорта продавца и покупателя, а также квитанция об оплате пошлины.
Обратите внимание!
Если квартирой владеет более двух лиц, то при осуществлении сделки необходим будет письменный отказ совладельцев данного имущества.
