Земельное законодательство позволяет использовать наделы лишь в тех пределах, которые допускает разрешенное использование земельного участка. Оно учитывает целевое назначение земли и указывается в правоустанавливающих документах. В случае нарушений при использовании земли, закон предусматривает админответственность для нарушителей. Классификатор видов разрешенного использования содержит 13 основных категорий, на которые при необходимости, может изменить целевое назначение земли ее собственник.
Разрешенное использование
Согласно ст. 7 Земельного кодекса, назначение российских земель делится на 7 категорий, в рамках которых они могут использоваться. В пределах этих категорий каждый земельный участок имеет присвоенный ему вид разрешенного использования – ВРИ. Предназначение надела и уточняющий его ВРИ всегда указываются в правоустанавливающих документах на землю и совместно определяют правовой режим конкретного земельного участка. ВРИ является ключевым фактором при определении кадастровой стоимости и в целом ценности земли как объекта недвижимости.
Так, ВРИ является важнейшей качественной характеристикой земли, определяющей возможность использования участка как объекта недвижимости или средства производства для тех или иных целей, в тех или иных видах деятельности. Исходя из положений ст. 37 Гражданского кодекса, допустимые ВРИ конкретных земельных участков определяются градостроительными регламентами и правилами застройки, действующими в пределах конкретной территориальной зоны в соответствии с документами территориального планирования. Но так как ВРИ ранее присваивались земельным участкам индивидуально, ныне установленное разрешенное использование может не соответствовать видам использования близлежащих участков, для которых оно определено документами территориального планирования.
Если в отношении территории принят градостроительный регламент, конкретному участку могут быть присвоены:
- основные ВРИ – виды использования, наиболее предпочтительные для конкретной территории и соответствующие целям образования такого участка;
- вспомогательные ВРИ – допустимые виды использования участка, которые могут применяться в качестве дополнительных по отношению к основным;
- условно-разрешенные ВРИ – категории использования, требующие согласования от профильных органов.
Отличие категории земли от ВРИ
Следует различать категории земель и их ВРИ. Категория земель – это характеристика, согласно ст. 7 ЗК, определяющая назначение надела в соответствии с качественными характеристиками, месторасположением, ценностью для государства и общества и т.д. ВРИ же – более узкое понятие, действующее в пределах категории земель и присвоенного им целевого назначения, определяющее направления хозяйственной, строительной и иной деятельности, для которой участок в пределах своего целевого назначения может быть использован.
Существующие ВРИ земельных участков
Существующие на сегодня ВРИ определены Классификатором, утв. Приказом Минэка № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Он включает в себя 13 ВРИ, среди которых:
- Сельхоз использование. Включает в себя 20 подкатегорий, уточняющих направления эксплуатации земли, в том числе выращивание сельхозкультур, садоводство, производство животноводческой продукции, лесозаготовка и т.д.
- Жилищное строительство. Включает 9 подкатегорий, среди которых ИЖС, многоэтажная застройка, гаражное строительство и т.д.
- Общественное использование строительных объектов. Включает 33 подкатегории, определяющих предназначение земель для размещения на них объектов социальной инфраструктуры.
- Предпринимательство. Включает 18 подкатегорий, определяющих ВРИ для размещения объектов предпринимательства, связанных с торговой, финансовой и иной коммерческой деятельностью.
- Отдых. Включает 13 подкатегорий, определяющих использование земельных участков в рекреационных целях, размещения культурно-спортивных объектов, парков, туристической инфраструктуры.
- Промышленность. Включает 16 подкатегорий, предполагающих ведение на земельном участке различных видов промышленной деятельности и добычи полезных ископаемых.
- Транспорт. Включает 11 подкатегорий, разрешающих размещать на земельному участке различного рода пути сообщения, дороги, трубопроводы, а также объекты обслуживающей их инфраструктуры.
- Оборона. Включает 4 подкатегории в зависимости от вида оборонной деятельности, которую можно проводить на земле.
- Охрана и изучение природы. Содержит 4 подвида, предполагающие размещение санаторно-курортных объектов, объектов историко-культурного значения и объектов для их сохранения.
- Эксплуатация лесов. Включает 4 подвида разрешенного использования лесных земель.
- Эксплуатация водных объектов. Содержит 3 подвида использования водных объектов, таких как моря, реки, ледники и иные поверхностные воды.
- Общее пользование. Включает виды использования городского значения, в том числе для размещения уличных сетей, благоустройства, размещения кладбищ.
- Общее назначение. Разрешает вести садово-огородническую деятельность.
Что считается использованием участка не по назначению
Если лицом, в пользовании которого находится земельный участок, он используется не в соответствии с видами разрешенного использования или в нарушение присвоенной категории земель, это считается его использованием не по назначению. За такое нарушение владелец или фактический пользователь земли может быть привлечен к админответственности по ч. 1 ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях. В таком случае гражданину угрожает штраф в размере:
- 0,5-1% от кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс. руб., если такая стоимость определена;
- 10-20 тыс. руб., если кадастровая стоимость не определена.
Как изменить ВРИ
Изменение ВРИ осуществляется в соответствии с требованиями градостроительных регламентов. Проще говоря, это допустимо лишь при условии, что местные правила застройки и землепользования предполагают возможность смены установленного ныне ВРИ на предполагаемый. Если в отношении конкретного участка определены несколько основных и вспомогательных ВРИ, согласно п. 4 ст. 37 ГК, они могут выбираться землепользователем самостоятельно, без дополнительного одобрения со стороны местных властей. Получит информацию о них можно в местном Комитете по строительству и архитектуре.
Обратите внимание!
Данное правило не распространяется на сельхоз земли – в их отношении изменение ВРИ допускается только после перевода земли в другую категорию.
Также не может осуществляться выбор самостоятельно условно-разрешенных ВРИ. Использовать землю в соответствии с ним можно только после проведения публичных слушаний и вынесения положительного решения органом местной власти.
