Законодательство Российской Федерации допускает возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, поскольку коммунальные долги принадлежат не имуществу, то есть не обременяют его. Даже после продажи квартиры, ее бывший собственник остается лицом, ответственным за погашение долга, если иное не было оговорено сторонами при сделке. Это правило не касается взносов за капитальный ремонт — они передаются вместе с собственность. Продажа квартиры с долгами за коммунальные услуги оформляется в обычном порядке, но имеет ряд нюансов.
Проверка наличия задолженности
Не смотря на то, что продажа квартиры с коммунальными платежами является законной, она влечет необходимость дополнительных согласований и договоренностей между сторонами и третьими лицами. Для покупателя непогашение долга старым владельцем может привести к проблемам в сотрудничестве с управляющей компанией.
Запросить информацию о долгах в виде справки можно в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК. Сделать это нужно продавцу, как официальному правообладателю.
Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам
Совершение сделки на квартиру с долгом по коммунальным платежам происходит в том же порядке, что и обычный договор.
Обратите внимание!
Такой договор может быть оформлен в простой письменной форме или нотариальной и подлежит государственной регистрации.
С учетом имеющегося долга и достигнутых договоренностей между сторонами, следует предусмотреть ряд пунктов в тексте соглашения.
На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате
Если зная о наличие задолженности стороны договорились, что обязанность по ее уплате остается на продавце, в самом договоре можно не прописывать дополнительных условий, поскольку законодательно автоматический переход долга на покупателя не предусмотрен. В то же время, покупателю, желающему подстраховаться, следует настоять на включение в договор таких условий как:
- в раздел с характеристиками объекта продажи включить данные о долге и его размер;
- в раздел «Обязательства продавца» включить обязанность по выплате долга по коммуналке, предусмотреть срок исполнения обязанности;
- в «Особых условиях» оговорить, что задолженность не переходит на покупателя.
Обратите внимание!
Если покупатель готов принять на себя долг, то стороны должны подписать на этот счет отдельное соглашение, которым они соглашаются в намерении перевести долг с продавца на покупателя квартиры. Возможность такого соглашения предусмотрена статьей 391 Гражданского кодекса РФ.
Во исполнение этого условия в раздел «Обязанности покупателя» следует включить условие о необходимости погасить долг в установленном размере.
Необходимые документы
Для регистрации договора купли-продажи недвижимости и официального перехода права собственности к покупателю, сторонам необходимо предоставить в отделение Росреестра следующие документы:
- паспорта сторон;
- доверенности на представителей, если таковые задействованы в подаче документов;
- договор купли-продажи в трех экземплярах;
- документы, подтверждающие право собственности продавца на продаваемую квартиру: свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;
- план объекта или кадастровый паспорт;
- заявление о государственной регистрации;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Помимо предоставляемых в госорган документов, покупателю следует на этапе согласования сделки требовать у продавца подтверждение отсутствия дополнительных обременений:
- справку по форме № 9 об отсутствии прописанных в квартире лиц;
- справку о наличие или отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Договор купли продажи с наличием долговых обязательств
Договор купли-продажи квартиры с долгом по коммуналке по общему содержанию близок обычному договору.
В нем должны быть указаны:
- данные продавца и покупателя: ФИО, реквизиты паспортов, адреса прописки;
- описание продаваемого объекта: адрес, метраж, кадастровый номер, специфические особенности, в том числе наличие задолженности по коммуналке и ее размер;
- стоимость объекта и порядок расчетов сторон. Если предусмотрен аванс, можно записать, что выплачиваемый аванс продавец обязан пустить на погашение долгов по коммуналке, если такая договоренность между сторонами достигнута;
- порядок приема-передачи объекта;
- обязанности сторон;
- порядок изменения или расторжения договора;
- обстоятельства непреодолимой силы, например, стихийные бедствия или военные действия;
- ответственность сторон за нарушение условий договора;
- порядок вступления договора в силу;
- подписи сторон.
Заключение сделки
После того как стороны достигли необходимых договоренностей и согласовали текст, подходящий обеим сторонам, договор подписывается и может быть заверен нотариально.
Обратите внимание!
От того, заверен договор или оставлен в простой письменной форме, зависит скорость регистрации его в Росреестре — нотариальные договоры регистрируются быстрее.
Подать договор на регистрацию можно непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ. После прохождения регистрации, право собственности официально переходит к покупателю.
Возможные нюансы продажи
Заключение договора, когда стороны договорились, что долг по коммунальным платежам передается покупателю имеет ряд особенностей.
Письменное согласие покупателя
Помимо самого договора, сторонам следует оформить соглашение о переводе долга.
Обратите внимание!
Соглашение должно быть письменным и является подтверждением воли покупателя на прием долга. Легитимным соглашение будет только при наличии согласия кредитора — управляющей компании.
Для этого продавец направляет уведомление о предполагаемой сделке купли-продажи и переводе долга. Кредитор должен направить в ответ письменное разрешение.
Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга
Покупателю нет смысла брать недвижимость по полной стоимости, если одновременно с собственность он принимает на себя и долг по коммуналке, потому, договоренность о переводе долга сопровождается согласованием скидки.
Обратите внимание!
Скидку и ее размер следует установить отдельно в тексте договора. В разделе, посвященном сумме договора и порядку расчетов, следует указать общую стоимость объекта без учета скидки, а отдельным пунктом предусмотреть сумму самой скидки по размеру коммунального долга.
Такой порядок отвечает интересам покупателя. Если договор будет расторгнут после уплаты долга, продавец будет обязан выплатить полную стоимость объекта.
Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами
Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам возможна двумя способами:
- Продажа квартиры без долга. В такой схеме лицом, обязанным уплатить сумму задолженности остается продавец. Законодательно такой способ продажи установлен «по умолчанию».
- Принятие долга покупателем на себя — покупатель забирает обязательства по коммуналке.
Оба способа предполагаю добросовестное уведомления продавцом покупателя о том, что за ним числятся долги по коммуналке.
Что делать, если продавец скрыл долги
Если в ходе заключения договора продавец скрыл факт наличия задолженности и стороны не пришли к договоренностям на этот счет — долг считается оставленным за продавцом.
Обратите внимание!
Обнаружив задолженность при получении новым собственником первой квитанции за коммуналку, следует уведомить управляющую компанию о смене собственника и потребовать открыть новый лицевой счет на нового правообладателя.
Взыскание долга со старого собственника является обязанностью кредитора и не должно сказываться на интересах нового владельца.
