Валерия Арутюнова - Юрист в сфере недвижимости, адвокат
Получите консультацию
бесплатно
Ваша заявка принята!
Юрист свяжется с вами в ближайшее время
Консультация юриста онлайн. Ответ на сайте в течение 15 минут
Поле обязательно для заполнения
Введите номер телефона для связи
Переуступка прав по договору долевого участия

Существует несколько путей по приобретению жилья. Среди них договор купли-продажи и договор переуступки прав. Оформление переуступки прав на квартиру по дду отличается от сделка с готовой квартирой, так как дом еще не введен в эксплуацию. Переуступка по договору долевого участия позволяет продать жильё, которого ещё не существует. Однако стоит учесть несколько нюансов, которые отличают такой способ от договора купли-продажи.

Что такое переуступка по ДДУ

Переуступка квартиры по ДДУ - цессия - представляет собой сделку нескольких лиц, в ходе которой происходит передача прав на объект недвижимости. В отличие от договора купли-продажи, продажа по переуступке ДДУ подразумевает не продажу квартиры, а продажу прав на её пользование - имущественное право.

При продаже квартир в новостройках недвижимость может перейти из рук в руки ещё в процессе строительства. Вместе с ней покупатель получает как права пользования квартирой, так и обязанности по заключённому договору.

Обратите внимание!

Сама сделка возможна исключительно до принятия недвижимости в собственность. В противном нужно заключать договор купли-продажи.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве делится на два вида:

  • покупка недвижимости у физического лица. Эта ситуация возникает, когда владелец квартиры в новостройке хочет продать её до завершения строительства. Договор переуступки по ДДУ в этом случае не отменяет действие первоначального ДДУ, а лишь меняет в нём дольщика. Особенности, права и обязанности первоначального владельца достанутся покупателю, включая срок выполнения работ и гарантию. Внести правки в такой договор после покупки не выйдет;
  • покупка недвижимости у юридического лица. В отличие от первого варианта, в этом случае покупатель заключает договор с юридическим лицом - инвестором, фирмой-подрядчиком.

Причины переуступки прав по ДДУ

Договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве заключают три типа продавцов:

  • инвесторы. К ним относятся продавцы, покупающие квартиры ещё на этапе строительства и реализующие их за несколько месяцев до конца строительства;
  • подрядчики. Это юридические лица, которые оказывают различные услуги в строительной и маркетинговой сферах. Как правило, подрядчики по строительству берут в оплату за свои услуги квадратные метры от застройщика, которые впоследствии и реализуют по ДДУ;
  • физические лица. Это частные лица, владельцы одной или нескольких квартир, которые по тем или иным причинам были вынуждены отказаться от неё и продать.

Обратите внимание!

В последнем случае стоит быть внимательным. Нередко договор переуступки прав требования по договору долевого участия заключают лица, которые недовольны застройщиком из-за срыва сроков, качества строительства, долгостроя. Необходимо проверить репутацию застройщика и состояние новостройки.

Как проводится переуступка по ДДУ

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке обладает особенности. В частности, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации, после которой он вступает в силу. Несмотря на то, что покупатель вправе требовать передачу собственности в оговоренное время, на деле срок может затянуться на несколько месяцев из-за долгой регистрации.


Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы
Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.
Круглосуточно: Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте

Особенности сделки по переуступке прав

Покупатель получает полный объём прав и обязательств продавца, заменяя его в ДДУ. Это значит, что в случае возникновения претензий к качеству квартиры обращаться придётся напрямую к застройщику. Продавец в этом случае чист от ответственности.

Варианты оформления переуступки в долевом строительстве

Существует два способа реализовать строящуюся квартиру:

  1. По ДДУ.
  2. По предварительному договору купли-продажи. В этом случае уступается право требования на подписание главного соглашения купли-продажи жилплощади. Он оформляется быстрее ДДУ, однако уверенность покупателя опирается исключительно на добросовестность продавца: при возникновении проблем даже суд будет бессилен в отстаивании прав.

Обратите внимание!

Оформление по предварительному ДКП стоит реализовывать только в том случае, если покупатель полностью уверен в продавце. Иначе безопаснее заключить договор по ДДУ.

Как оформляется договор переуступки имущественных прав

Оформление переуступки прав на квартиру по ДДУ происходит в несколько этапов:

  1. Заключение соглашения с застройщиком. Для подписание договора необходимо письменное соглашение от застройщика, в котором он не возражает по поводу передачи прав на квартиру.
  2. Нотариальное согласие на проведение сделки. Необходимо в случае, если стороны состоят в браке. Для этого они оформляют нотариальное согласие от каждого из супругов отдельно.
  3. Справка по взаиморасчёту. В этом документе зафиксировано состояние взаиморасчётов сторон по ДДУ. Его оформлением занимается продавец.
  4. Оформление справки в Росреестре. Она оформляется по форме ЕГРП с пошлиной в 350 рублей.
  5. Согласие банка на переуступку. Если продавец участвовал в строительстве с заключением ипотечного кредита, необходимо получить согласие банка, предоставившего ипотеку, а также оформить справку об отсутствии задолженностей и просроченных платежей.

Договор направляется в МФЦ. Регистрация переуступки прав по договору долевого участия занимает 10 дней.

Особенности переуступки имущественных прав при ипотеке

Если переуступка имущественных прав происходит по ипотеке, нужно пройти следующие этапы:

  • получить согласие от банка на продажу прав кредитором;
  • подтверждение платёжеспособности покупателем, поскольку он становится новым заёмщиком;
  • оформление новой ипотеки на покупателя;
  • подписание договора переуступки.

Банк может предложить собственную форму подписания договора переуступки по ДДУ.


Налоговые обязательства при уступке права требования

Если физическое лицо продаёт квартиру, которой оно владело не более трёх лет, с такой сделки необходимо уплатить НДФЛ - налог с дохода физлиц. Если владельцем является гражданин Российской Федерации, то размер налога составляет 13%. Для резидентов других стран он увеличивается до 30%. Налог платится с прибыли, которую получает инвестор - разницы между стоимостью квартиры при её изначальной покупке и её ценой при продаже.

Бесплатная консультация юриста по жилищному праву
Задайте свой вопрос бесплатно! Специалисты нашего центра помогут вам.