От срыва сроков возведения жилого дома не застрахован никто. Если такая ситуация произошла с застройщиком, он обязан выплатить дольщикам компенсацию. Порядок ее расчета прописан в законодательстве.
Как правильно рассчитать сумму компенсации, и как взыскать ее с недобросовестной строительной компании, расскажем в представленном материале.
Считаем сумму неустойки
Согласно ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ компания обязана выплатить гражданину неустойку. Для начала разберемся, что такое неустойка. Под ней понимают денежную сумму, взыскиваемую со стороны договора при нарушении взятых на себя обязательств.
Размер прописывается в одном из пунктов ДДУ и составляет определенную сумму, предусмотренную законом. Он рассчитывается формуле, предусмотренной в Законе № 214-ФЗ и составляет 1/300 ставки ЦБ РФ от общей цены договора за каждые просроченные сутки для юрлиц, а для физических лиц - 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.
В случаях, когда застройщик нарушил срок сдачи объекта не по своей вине, он обязан об этом уведомить дольщиков за 60 календарных дней до срыва сроков и обозначить новую дату ввода в эксплуатацию.
Приведем пример. Ставка рефинансирования составляет 8,25%. В ДДУ указана сдача объекта 31.09.2017. Неустойка начинает отсчитываться со следующего дня от даты ввода в эксплуатацию дома. Следовательно, просрочка начнется с 01.10.2017. Она составляет 39 дней. Цена договора - 2 млн. рублей. Вы можете произвести расчет самостоятельно, а также воспользоваться калькулятором в интернете. Получаем: 2 000 000,00 × 39 × 2 × 1/150 × 8.25% = 42 900,00 р.
Иногда дата сдачи жилого объекта однозначно не прописана в договоре. Застройщик идет на такие меры умышленно, чтобы у дольщика не было возможности взыскать компенсацию. Например, может быть указан такой пункт: «Квартира передается в течение трех месяцев со дня введения в эксплуатацию», хотя о дате введения в эксплуатацию в соглашении вообще не упоминается.
В данной ситуации участник долевого строительства может попытаться сослаться на документы о разрешении на возведение дома. Если оно было выдано до 01.02.2017, следовательно, компания ориентировалась на 01.05.2017 (дата окончания разрешения плюс три месяца). Однако нет гарантий, что суд удовлетворит такой иск. Стоит отметить, что застройщик имеет право перенести дату ввода в эксплуатацию, не согласовывая это с дольщиками, но может сделать это только один раз.
Обратите внимание! В случае, если вы приобрели жилье по договору переуступки прав, допустим, за 3 миллиона рублей, а первый дольщик за 1,5 миллиона, то в требовании о неустойке необходимо указывать первоначальную цену, то есть 1,5 миллиона рублей.
Как взыскать неустойку с застройщика?
Порядок взыскания неустойки с застройщика предусмотрен законодательством. Существует два способа. Пени можно взыскать в досудебном порядке. Для этого дольщику необходимо отправить компании заказное письмо с расчетами и требованием выплатить полагающуюся сумму. Обратите внимание! Досудебный порядок, в первую очередь, выгоден застройщику, так как в случае обращения в суд дольщиком, органы власти, скорее всего, будут на стороне последнего. А компания будет вынуждена оплатить судебные издержки и нанесенный моральный вред.
Второй вид - это взыскание через суд. Если компания отвергла предложение о добровольном возмещении убытков, то следует подать заявление, подкрепив его доказательной базой. Дольщик может указать в иске требования по возмещению морального вреда, который наступил из-за несвоевременного ввода в эксплуатацию жилого объекта. Иск можно подавать по месту юридического адреса застройщика.
Составляем претензию застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Попытка решения вопроса в досудебном порядке должна обязательно предшествовать судебным разбирательствам. Подготавливая письменную претензию, можно сослаться на ст. 6 Закона № 214-ФЗ и на ст. ст. 309, 310 ГК РФ.
Закон не предусматривает единой формы претензии. Она оформляется в письменном виде. Укажите в обращении:
- дату заключения договора долевого участия и дополнительные соглашения (при наличии);
- данные застройщика и дольщика - кому пишется претензия и от кого;
- нарушенные обязательства (дата ввода объекта и факт того, что передача жилья не была произведена);
- ссылку на статью Закона № 214-ФЗ, подтверждающую требования неустойки;
- точный расчет суммы компенсации;
- уведомление об обращении в суд в случае игнорирования требований;
- требования. Здесь необходимо отметить, что помимо выплаты неустойки застройщик должен сдать жилой объект.
Подготовленную претензию необходимо направить заказным письмом или принести в офис лично, оставив себе экземпляр с отметкой о получении.
Добровольная выплата неустойки застройщиком
Можно подготовить и направить застройщику письменное предложение о добровольной выплате неустойки, указав при этом рассчитанную сумму.
Обратите внимание! У компании есть обязанность возместить убытки сверх неустойки, к примеру, расходы на аренду жилья на период просрочки исполнения своих обязательств по договору, что тоже можно указать в таком предложении.
В случае, если компания не предпринимает никаких действий по уплате неустойки в срок либо вовсе отказывается ее выплачивать, то дольщик оставляет за собой право обратиться в суд. Это предусматривает дополнительные расходы, связанные с уплатой госпошлины, оплатой услуг юристов и т.д., которые в случае удовлетворения судом исковых требований могут быть взысканы с застройщика.
Судебное взыскание неустойки
Помимо требований иск должен содержать сведения о данных ответчика и истца, а также описание характера нарушения прав. Кроме того, выдвигаемые требования должны быть обоснованы законодательно. К иску необходимо приложить оригиналы всех платежных документов, а также квитанцию об уплате госпошлины. Обязательно следует включить в состав иска претензию застройщику, которая направлялась для решения вопроса в досудебном порядке.
Обратите внимание! Доказывать свою правоту в гражданско-правовых отношениях должен заявитель, поэтому лучше обратиться к практикующим юристам для повышения шанса благоприятного исхода судебной тяжбы. Лучше заручиться поддержкой адвоката, специализирующегося на сделках с недвижимостью.
Далее весь пакет документов передается в суд.
Решение суда и выплата неустойки
Дело ведет суд общей юрисдикции. Стоит отметить, что в случаях, когда заявленная истцом неустойка несоизмеримо превышает последствия нарушения договора долевого участия, то она может быть уменьшена.
Как правило, застройщика в суде представляет высококвалифицированный специалист, поэтому истцу также стоит прибегнуть к услугам профессиональных юристов, чтобы судебное разбирательство проходило на равных. Противостоять целому штату адвокатов в одиночку будет сложно.
Расторжение договора ДДУ
Договор долевого участия можно расторгнуть добровольно и в судебном порядке. При принятии решения дольщику следует обратить внимание на некоторые объективные факторы: какими финансовыми возможностями обладает застройщик на данный момент, насколько готов к сдаче жилой дом, соблюдены ли на данный момент условия ДДУ. В случаях, когда компания уже нарушила условия договора, по которому должна состояться передача объекта дольщику, поспешное расторжение может привести к фатальным последствиям.
К примеру, суд удовлетворил иск гражданина о расторжении договора и о взыскании с застройщика денежных средств. Однако в случае финансовой несостоятельности компании дольщик рискует остаться ни с чем. Гораздо лучшим вариантом выглядит получение жилья, пусть и с просрочкой, так как квартира может быть продана, и дольщик сможет вернуть вложенные денежные средства.
В случае, когда застройщик не нарушил условия договора по сдаче объекта, но гражданин, опираясь на иные условия договора, все-таки решил расторгнуть ДДУ, не должно возникнуть серьезных проблем.
Также стоит отметить, что при расторжении договоров компании зачастую всячески пытаются навязать свои условия, выгодные только им. Поэтому стоит обратиться к профессиональным юристам во избежание неблагоприятного исхода дела.
Чтобы обезопасить себя и свои деньги от возможных рисков, лучше обратиться за помощью к практикующим специалистам еще на стадии подписания ДДУ. Они проанализируют документ на наличие противоречащих закону пунктов, невыгодных дольщику положений и проведут переговоры с компанией о внесении правок. При возникновении споров специалисты подадут грамотную претензию и защитят ваши права в суде.
