Покупатели квартир в новостройках часто встают перед выбором: как лучше приобрести жилье - по ДДУ или ЖСК? Для человека, неосведомленного в данной области, может показаться, что это просто два способа оформления одной и той же сделки.
На самом деле, ДДУ и ЖСК - это понятия совершенно разные. Первый вариант лучше защищает дольщика, а второй - более выгоден.
Давайте разберемся, в чем заключается разница.
Что такое ЖСК и его особенности
Договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) подразумевает под собой схему покупки еще строящегося жилья с помощью так называемых паевых взносов (или паев). По факту, здесь идет речь о сообществе людей, которые собрались построить многоквартирный дом. Когда вы заключаете договор с кооперативом, то становитесь его членом (или пайщиком).
Порядок работы регулируется нормами Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ (далее — Закон № 215-ФЗ) и положениями ЖК РФ.
Законодатель предъявляет широкий перечень требований к ЖСК. Они прописаны в ст. 116 ГК РФ и должны быть отражены в уставе организации.
Обратите внимание! Обязанности учредителей прописаны в ст. 112 ЖК РФ, согласно которой именно они должны отвечать за действия кооператива до назначения его председателя.
Все права членов ЖСК также прописываются в уставе. Они не должны противоречить Закону №215-ФЗ и другим нормативным документам как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.
Среди наиболее значимых моментов, которые нужно знать перед вступлением в ЖСК, можно выделить следующие:
- вы должны полностью понимать свои будущие обязанности. Сотрудник кооператива обязан дать вам исчерпывающую и достоверную информацию о деятельности организации;
- вы имеете право знать, как в вашем ЖСК осуществляется принятие решений, - требуется ли общее собрание для любых вопросов, или же все пайщики собираются только для выбора руководства, а основные изменения в процессы вносят председатель кооператива и его замы;
- необходимо разобраться в процедуре голосования. Например, нужно ли единогласное решение всего коллектива, или достаточно большей части пайщиков? Сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось состоявшимся?
- следует уточнить, каким образом члены ЖСК компенсируют убытки организации, а именно - имеет ли пайщик право не вносить средства на оплату штрафов, наложенных на юридическое лицо, предусмотрена ли прямая ответственность председателя за такие действия.
Таким образом, ЖСК - это достаточно сложный механизм. С одной стороны, права членов кооператива достаточно обширны - любой пайщик может предложить даже радикальное изменение проекта возводимого здания для снижения стоимости строительства. Но при этом и обязанностей у членов кооператива намного больше, чем в случае с договорами долевого участия.
Плюсы и минусы
Для удобства восприятия основные плюсы и минусы ЖСК с позиции будущего владельца недвижимости представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
Обычно действуют программы рассрочки платежа, то есть выплачивать стоимость квартиры можно в течение нескольких лет. |
Достаточно сжатые сроки выплат и переплата по займу. Скорее всего, вы не сможете оформить ЖСК в ипотеку (банк тоже понимает все риски и вряд ли захочет брать в залог недостроенную квартиру) и придется брать потребительский кредит, где проценты будут намного больше. |
|
Застройщик связан массой обязательств - это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и множество других расходов. Есть гарантии и четкие сроки строительства. Поэтому первоначальная цена жилья здесь обычно ниже, чем по ДДУ. |
ЖСК - это не договор на право требования квартиры, а обычное инвестирование, поэтому изначально низкая сумма паевого взноса может значительно увеличиться за счет инфляции или других факторов. |
|
Вы можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома. |
Вы несете ответственность за действия ЖСК - а это может вылиться в значительные финансовые убытки. |
|
При покупке пая вы можете как вступить в ЖСК, так и не вступать. |
Такая вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат, однако в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Если вы не вступите в ЖСК, то не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите - придется заплатить как единовременный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство. |
В схеме ЖСК есть и другие минусы. Фактически, здесь вы имеете меньше прав, чем участник долевого строительства. Цена на квартиру растет, ответственности за неисполнение договора у застройщика нет, неустойку получить не получится, возникают постоянные дополнительные траты.
Что такое ДДУ?
ДДУ (договор долевого участия) - это способ приобретения квартиры в новом доме, построенном на деньги будущих покупателей.
Данный вид сделки регламентируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ в Росреестре: только после прохождения этой процедуры он будет признан действительным.
Следующая особенность способа покупки жилья с помощью ДДУ заключается в сроке получения права собственности на жилье - покупатель получает его лишь после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, и будет подписан акт приема-передачи квартиры.
Обратите внимание! Стоит учитывать тот факт, что жилое помещение перейдет вам в собственность не сразу.
Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков
Долевое строительство обладает как неоспоримыми преимуществами, так и множеством недостатков. Главным плюсом здесь является доступность жилья. Стоимость квартир от застройщика ниже, и при этом человек получает рассрочку на несколько лет - до сдачи дома в эксплуатацию.
Среди других положительных моментов ДДУ можно выделить следующие:
- гарантия получения новой квартиры или возврата денежных средств;
- невозможность изменения стоимости жилья застройщиком в одностороннем порядке;
- возможность расторжения соглашения и взыскания неустойки с недобросовестных строителей;
- наличие гарантии на квартиру и расположенные в доме коммуникации.
При наличии неоспоримых преимуществ недостатки такого вида сделки также являются достаточно существенными:
- задержка оформления документов из-за обязательной государственной регистрации договора;
- необходимость выплаты неустойки в случае досрочного погашения полной стоимости квартиры;
- сроки выплат за жилье достаточно сжаты и ограничены моментом сдачи дома;
- максимальный срок для выплаты в рассрочку - 5 лет.
Таким образом, перед принятием решения о покупке жилья по ДДУ следует тщательно взвесить все плюсы и минусы.
В чем разница между ДДУ и ЖСК?
Для того, чтобы понять отличие между ЖСК и ДДУ, сравним схемы реализации этих договоров с помощью таблицы.
|
ДДУ |
ЖСК |
|
Обязательная регистрация договора в Росреестре исключает двойную продажу квартир. |
В Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и получить уже кому-то проданное жилье. |
|
В договоре обязательно прописывается полная стоимость квартиры, и она не подлежит изменению. Здесь есть один момент - застройщик может предложить вам заключить дополнительное соглашение о повышении цены, но вы не обязаны соглашаться, а ему придется либо отдать вам квартиру за указанную в договоре сумму, либо расторгнуть ДДУ и возвратить вам деньги + заплатить неустойку. |
По согласованию с членами кооператива председатель ЖСК в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания могут быть самыми разными, например, удорожание стройматериалов. Закон не запрещает этого делать, поэтому нужно внимательно изучать договор, который вы заключили - порядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение суммы. |
|
Есть точная дата, когда квартиры должны быть переданы владельцам. У застройщика имеется возможность подстраховаться - сверх этой даты ему отводится 2 месяца на решение проблем со сдачей дома. За просрочку застройщика ждет взыскание неустойки в пользу дольщика. Опять же, срок можно увеличить по дополнительному соглашению, но вы не обязаны его подписывать. |
Четких сроков строительства и наказания за их увеличение в законе не прописано. |
|
Рассрочка выплат возможна до окончания строительства. |
Закон разрешает предоставление рассрочки на срок, более длительный, чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности. |
Подводя итог, необходимо отметить, что в каждой системе как много плюсов, так и немало минусов. Чтобы сделать правильный выбор, лучше сначала проконсультироваться с грамотным юристом.
