Как перевести жилое помещение в нежилое

Правилами гражданского и жилищного законодательства запрещено использовать объекты, предназначенные для жилья, в производственных или торговыхцелях, связанных с осуществлением коммерческой деятельности. Для законного использования в этих целях недвижимост требуется совершить перевод жилого помещения в нежилое помещение. Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое?

Как перевести жилое помещение в нежилое

Несмотря на предназначение жилого помещения в качестве территории для проживания, правило пункта 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ подразумевает, что оно может быть использовано проживающими в нем гражданами в рамках профессиональной деятельности лица индивидуальным предпринимателем в качестве офиса, места хранения бухгалтерской документации.

Главное - чтобы оно не нарушало законных интересов и прав третьих лиц. В остальных случаях требуется проведение процедуры перевода в статус нежилого помещения, которая регламентирована положениями ЖК РФ и Градостроительного кодекса РФ, а также иных нормативных правовых актов Федерации, ее субъектов и муниципалитетов.

Для перевода требуется обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения имущества или в многофункциональный центр, подготовив необходимую документацию.

С чего начинать

Необходимо убедиться, что соблюдены условия, определенные в статье 22 ЖК РФ:

1. Под помещением, в отношении которого планируется осуществить перевод, не должно быть других жилых помещений. Желательно, чтобы оно располагалось на первом этаже, так как в этом случае можно сделать обособленный доступ, который не должен совпадать с доступом к иным жилым помещениям.
2. Нельзя изменять статус части жилого помещения.
3. Если в нем постоянно проживают граждане, перевести помещение в нежилое нельзя.
4. Помещение не должно быть обременено правами третьих лиц.
5. Запрещено изменение статуса помещения, предоставляемого в наем муниципалитетом или государством нуждающимся в жилье гражданам.
6. Процедура не проводится, если планируется использование объекта в миссионерских и прочих религиозных целях.
7. Нельзя перевести из одного статуса в другой помещение, которое изначально не соответствовало требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и его нельзя привести к соответствию им.

При соответствии объекта недвижимости перечисленным условиям, можно приступать к сбору документов.

Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое

Перечень требующихся для осуществления процедуры документов изложен в статье 23 ЖК РФ. Он включает:

• заявление;
• оригинал или нотариально заверенную копию документа, подтверждающего право лица на указанный объект: договор купли-продажи, мены, дарственная, свидетельство наследства;
• технический паспорт помещения;
• поэтажный план дома, где расположено переводимое помещение;
• подготовленный по всем правилам проект переустройства, перепланировки помещения, если для использования помещения в качестве нежилого необходимы его переустройство или планировка.

Предоставлять техпаспорт, план этажей и правоустанавливающие документы, несмотря на включение их в изложенный перечень, не обязательно. Работники администрации самостоятельно сделают запросы о сведениях в бюро технической инвентаризации и Росреестр.

Условные этапы процедуры переоформления

В процедуре переоформления можно выделить несколько этапов, количество которых зависит от того, требуется ли проведение реконструкции.

Подготовка и направление заявления

Необходимые документы передаются в орган местного самоуправления или МФЦ, которые выдадут форму для заполнения.

Заявитель должен иметь при себе паспорт. Если подготовкой переоформления помещения будет заниматься не собственник, необходимо предоставить доверенность, а если собственников несколько - нотариально заверенные согласия каждого с поручением одному из них произвести необходимые действия. Представитель собственника-юридического лица прикладывает нотариально заверенные копии учредительных документов.

Обратите внимание! На основании пункта 3 статьи 23 ЖК РФ, сотрудники администрации или МФЦ не вправе требовать предоставления дополнительной документации.

Решение принимается межведомственной комиссией при муниципалитете, которая по необходимости запрашивает дополнительные сведения в отделе миграции, УК или ТСЖ, Росреестре, Роспотребнадзоре. Чтобы исключить из общего срока время ожидания их ответов, рекомендуется заранее предоставить следующие документы:

• заключение МЧС об отсутствии нарушений пожарных норм;
• заключение Роспотребнадзора о соблюдении санитарно-эпидемиологических норм;
• документ управляющей организации или ТСЖ об отсутствии у жилья статуса аварийного;
• выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома об отсутствии возражений для перевода квартиры в нежилое помещение;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных на данной жилплощади лицах, запрашиваемая в УК или ТСЖ;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки, если переводимое помещение относится к объектам культурного наследия.

Заявителю вручается расписка в принятии документов с указанием их перечня и даты получения администрацией. С этой даты начинает течь полуторамесячный срок рассмотрения заявления.

Обратите внимание! В трехдневный период с момента окончания срока для принятия решения, сотрудниками администрации или МФЦ заявителю направляется документ, подтверждающий согласие на перевод или отказ в нем.

При отказе он должен содержать обоснования решения со ссылкой на норму ЖК РФ. При положительном решении, документ является подтверждением окончания перевода помещения из одного статуса в другой. Можно заранее указать желаемый способ получения ответа.

Если понадобится изменение планировки, орган, осуществляющий перевод, выдвинет соответствующее требование, что будет отражено в  документе. В этом случае окончание перевода отодвигается до момента оформления акта приемочной комиссии.

Изменение планировки

Если требуется перепланировка - пристройка тамбура, сооружение обособленного входа, лестницы к нему - на нее нужно получить разрешение. Исключение составляют случаи с переводом из одного статуса в другой частных жилых домов.

Необходимо согласовать изменения с Агентством архитектуры и градостроительства, Государственной противопожарной службой, Санитарно-эпидемиологической службой, Государственным комитетом по охране окружающей среды.

Обратите внимание! Строительные нормы и правила 31-01-2003 содержат запрет на размещение в жилом доме бани, прачечной, общественного туалета.

В определенных случаях на перепланировку требуется согласие соседей. После выполнения проектных работ приглашается приемочная комиссия, которая выдает акт, подтверждающий окончание перевода помещения в статус нежилого.

Оформление права собственности на нежилое помещение

Чтобы оформить право собственности на нежилое помещение, в Управление Росреестра требуется предоставить:

• оригинал и копию паспорта или учредительных документов собственника, а при необходимости - оригинал и копию доверенности представителя собственника;
• свидетельство о праве собственности на объект и договор, являющийся основанием для возникновения указанного права;
• оригинал и копию акта приемочной комиссии;
• кадастровый паспорт помещения;
• квитанцию об уплате государственной пошлины, размер которой для граждан составляет 2000 рублей.

Изменения в государственном кадастре производятся на основании акта приемки, направляемого в кадастровую палату приемочной комиссией.

Получение отказа, причины

Основания для отказа в переводе помещения в статус нежилого содержатся в статье 24 ЖК РФ. К ним относятся:

• неполнота предоставленного пакета требуемых документов;
• неполучение администрацией запрошенных в БТИ и Росреестре сведений о техническом паспорте, поэтажном плане и правоустанавливающих документах вследствие отсутствия у них указанных сведений, если уведомленный о данном факте заявитель в пятнадцатидневный срок не предоставил нужные документы или информацию;
• подача документов не в орган, уполномоченный осуществить перевод;
• несоблюдение установленных статьей 22 ЖК РФ условий;
• составление и оформление проекта реконструкции с нарушением требований законодательства.

Согласие соседей и собственников

Согласие соседей и собственников на перевод жилого помещения в нежилое требуется, когда в результате конструктивных изменений уменьшен размер общей долевой собственности.

Обратите внимание! Верховный Суд РФ и ныне упраздненный Высший Арбитражный Суд РФ отметили, что требование справедливо при условии, что участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Исходя из положения подпункта 1 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ, согласие можно получить только путем созыва общего домового собрания при явке не менее половины совокупного числа жильцов. По правилам статьи 46 ЖК РФ, если затрагивается общая собственность, согласие должно быть единогласным, в остальных случаях достаточно большинства голосов.

Обжалование отказа в суде

Обжалование отказа в переводе жилого помещения в нежилое осуществляется в трехмесячный срок с момента его получения в порядке административного судопроизводства. Заявление должно быть подано в районный суд.

Административное исковое должно содержать:

• ссылку на обжалуемое решение;
• доказательства соблюдения условий, перечисленных в статье 22 ЖК РФ;
• расписка органа, принявшего заявление о переводе с приложениями, о получении заявления с перечнем требуемых документов;
• акт приемочной комиссии - при наличии;
• обоснование того, почему решение является незаконным.