Договор долевого участия (ДДУ) - это официальный документ, подписываемый между организацией, возводящей дом, и лицом, инвестирующим в строительство определенной квартиры. Стороны именуются застройщиком и дольщиком. На основании этого соглашения гражданин обязуется оплатить финансовые обязательства, а компания - предоставить жилье. Однако условия договора часто нарушают, и обычно это происходит со стороны организации, проводящей строительные работы. Поговорим о том, как дольщик может добиться справедливости и защитить свои права.
Причины и способы взыскания неустойки
Договором ДДУ оформляется двусторонняя сделка. Обе стороны принимают на себя установленные обязательства. Инвесторы обычно вносят деньги полностью и в срок и рассчитывают на такое же отношения к обязательствам со стороны застройщика. То есть они ожидают получить квартиру не только в назначенное время, но и в оговоренном договором состоянии. Однако нарушения пунктов соглашений случаются часто.
Наиболее распространенным из них является задержка в строительстве и несвоевременная сдача дома. Можно сказать, что такое положение дел скорее является правилом, чем исключением. Естественно, у дольщика в таком случае возникают претензии. Закон позволяет гражданам требовать от застройщика уплаты неустойки.
Эта причина споров между сторонами ДДУ является наиболее частой, но не единственной. Помимо этого конфликты и требования выплаты неустойки возникают по следующим основаниям:
- не соответствующие законодательству методы и формы привлечения средств для строительства;
- предоставление жилья, качество которого не соответствует договорным обязательствам;
- аннулирование ДДУ по инициативе одного из его участников или по решению, принятому судом.
Потребовать неустойку можно как через суд, так и на стадии переговоров с застройщиком. Следует учитывать, что принятое во внесудебном порядке решение не является с точки зрения законодательства обязательным к исполнению.
Обратите внимание!
Проведение досудебного урегулирования споров в большей части гражданских дел является необходимым условием для обращения в суд. Если вы не сможете подтвердить, что предпринимали попытки договориться с застройщиком, исковое заявление не примут.
Вас консультируют лучшие квалифицированные юристыБесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.Круглосуточно: Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте
Следует подать компании официальную претензию. Нужно ее отправить по почте ценным письмом с уведомлением о вручении. Квитанция подтверждает факт проведения претензионной работы.
Ответы застройщика можно использовать в суде. Отсутствие ответа трактуется судом в пользу дольщика. Лучше всего поручить все эти действия квалифицированному юристу, тогда все документы будут соответствовать требованиям закона. Стоимость услуг специалиста позже можно будет взыскать с ответчика.
Куда можно подать иск?
К любым разбирательствам о нарушении договорных обязательств лучше привлечь юриста, специализирующегося в этой области права. Существует вероятность того, что увидев адвоката и осознав тот факт, что дольщик серьезно настроен отстаивать свои права, застройщик предпочтет решить проблему в процессе переговоров.
Если же этого не произошло, адвокат поможет составить исковое заявление в суд, сформулирует позицию истца и будет отстаивать ее в ходе судебных заседаний. Вопросы строительства квартиры, если оно не осуществляется дольщиком в коммерческих целях, регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве...» от 30.12.2004 г № 214 ФЗ. Если возникшая проблема этим законом не решается, вступают в действия требования Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1.
Ст. 29 ГК РФ не устанавливает, в какой именно нужно обратиться, а дает список возможных органов. Дольщик может выбирать между судами по месту своей регистрации постоянной или временной, по месту оформления ДДУ или строительства дома.
Большинство истцов стремятся выбрать суд, который им удобнее посещать территориально, однако этот подход не является правильным. Выбирать нужно исходя из судебной практики конкретных судебных органов. Дело в том, что законодательство позволяет снизить пеню, налагаемую на застройщика, ниже установленных законом сумм. Именно практика в этом вопросе, вас и должна интересовать. Помочь выбрать суд смогут опытные адвокаты.
Способ взыскания неустойки в судебном порядке является наиболее эффективным, поэтому именно его чаще всего применяют. Обычно размер получаемой неустойки существенно выше предложений застройщика в ходе досудебных переговоров. Кроме того в иск, помимо неустойки, можно включить требования о возмещении расходов, возникших из-за невыполнения условий ДДУ, судебных издержек и услуг адвоката.
Обратите внимание!
Закон № 2300-1 позволяет компенсировать за счет застройщика моральный вред, причиненный дольщику. Размер может составить 50% от основной суммы, выигранной у застройщика в суде.
Как составить исковое заявление?
Жестко установленной формы исковых заявлений не существует, однако следует придерживаться общепринятых правил делопроизводства и четко излагать содержание возникшего спора и требования истца. Лучше всего с задачей составления иска справится квалифицированный адвокат.
В общем случае заявление состоит из следующих частей:
- «шапка». В правой верхней части стандартного листа указывается наименование суда, а также основные контактные данные как истца, так и ответчика;
- основная часть. После слов «Исковое заявление», написанных в середине строки, с красной строки ниже излагаются обстоятельства дела. Прописывать их следует подробно с указанием даты заключения ДДУ и условий по договору, которые нарушены. Далее необходимо изложить требования. Учтите, что суд рассматривает только заявленные истцом требования. Следует четко и конкретно их формулировать: «Прошу выплатить неустойку в размере … рублей. Оплатить услуги адвоката в сумме … рублей. Компенсировать моральный вред в сумме … рублей» и т.п. Явно завышенная сумма морального ущерба будет расценена судом как попытка обогащения, и компенсации вы не получите. Сам факт моральных страданий придется доказывать различными способами, это могут быть справки от врачей, чеки на покупку успокоительных средств и тому подобные подтверждающие документы;
- список приложений. Все, что вы считаете нужным приложить к заявлению для подтверждения вашей позиции в суде;
- в конце иска ставится дата и подпись заявителя с расшифровкой.
Необходимые документы
К исковому заявлению следует приложить все документы, подтверждающие вашу позицию в суде. Есть бумаги, которые следует направить в обязательном порядке. К их числу относятся:
- копия договора ДДУ;
- копии документов об оплате долевого участия;
- копия претензии, направленной заказчику, и документы, подтверждающие ее отправку. Ответчики обычно стремятся «потерять» подобные бумаги, поэтому их следует отправлять по почте заказным письмом с уведомлением о доставке:
- документы, подтверждающие возникновение дополнительных расходов, требующих компенсации. Это может быть договор аренды квартиры, квитанции банка о выплаченных в процессе задержки передачи жилья заказчику процентах и тому подобные бумаги;
- копия искового заявления для ответчика;
- все письма, жалобы, заявления и другие бумаги, составлявшиеся в процессе решения спора, и ответы на них.
Как рассчитать размер неустойки?
Дата передачи квартиры инвестору должна быть указана в ДДУ. Отсчет просрочки производится со дня, следующего за этим днем. Иногда застройщики проводят с дольщиками переговоры и официально переносят время сдачи жилья. В этом случае отсчет пойдет со дня, следующего за новой датой.
Обратите внимание!
Застройщики часто вписывают в договоры пункты, позволяющие им изменять им этот срок по собственному усмотрению. Эти действия являются незаконными. Суд не будет их учитывать при вынесении своего решения.
Независимо от наличия таких пунктов, а также объективности причин, по которым жилье не передали в срок, неустойка будет рассчитываться со дня, следующего за днем передачи жилья, то есть так, как установлено в законе, а не в соглашении.
Согласно требованиям законодательства размер пени составляет 1/300 ключевой ставки, установленной Центральным Банком России, от суммы договора за каждые сутки просрочки. При этом дольщикам-физическим лицам пеня начисляется в двойном размере.
Рассмотрим процесс начисления пени на примере. Допустим, квартиру, стоимость которой составляет 9 000 000 рублей, согласно ДДУ должны были передать дольщику 1 сентября, а реально передали 31 декабря. Срок просрочки составляет 122 дня.
Ключевая ставка равна 8,5%. Ее 1/300 часть равна 0,028 %. Считая, что инвестор является физическим лицом, удвоим эту сумму, получим 0,056%. Именно столько процентов от суммы договора полагается истцу за каждый день просрочки. Т.е. за каждый день пеня составляет 9 000 000 * 0,056% = 5040 рублей. Помножим сумму на количество просроченных дней и получим полный размер пени: 5040*122 = 614880 рублей.
Обратите внимание!
Если сумма подаваемого дольщиком иска не превышает 1 млн рублей, от уплаты государственной пошлины он освобождается. Если размер иска превышает эту сумму, то госпошлину придется уплатить.
Окончательное решение о размере пени принимает суд, а он учитывает не только доводы инвестора, но и доводы застройщика. Компания имеет право написать в суд ходатайство об уменьшении размера пени, а суд может пойти ей навстречу, если сочтет, что запрашиваемая истцом сумма слишком сильно превосходит размер понесенных им реальных затрат в связи с нарушением договорных обязательств.
Формально законодательство позволяет уменьшать размер пени с застройщика только по его мотивированному заявлению и только в исключительных случаях. Однако практика судов показывает, что такие решения принимаются очень часто. Не будем строить догадки о том, почему это происходит, просто примем как данность, что судья может решить этот вопрос по собственному усмотрению и практически ничем не ограничен.
Именно поэтому суд нужно выбирать не по удобству посещения, а по судебной практике по таким делам. Если 90% дел решают в пользу застройщика, ожидать, что для вас сделают исключение, не стоит.
Лицам, которые не занимаются адвокатской практикой, такая информация практически недоступна. Если вы решите защищать свои права самостоятельно, то в суд вы обратитесь наугад, грамотно составить исковое заявление и собрать необходимые доказательства, скорее всего, не сможете.
Отстаивание позиции в суде - это тоже сложная задача, требующая постоянной практики. Мы советуем привлечь к делу адвоката, тем более что расходы на его гонорар законодательство позволяет переложить на ответчика. Первичную консультацию от опытных адвокатов нашего сайта вы сможете получить в режиме онлайн, в дальнейшем они могут присоединиться к вашему делу и окажут любую помощь.
