Оформлять документы при покупке квартиры следует тщательно, так как ошибки, неточности в бумагах, неполный комплект выписок, справок и другие погрешности могут стоить обеим сторонам финансовых и временных потерь. Какие нужны документы для покупки квартиры, зависит от типа приобретаемого имущества, вида сделки и других обстоятельств.
Какие документы должны быть у продавца квартиры
Базовое правовое регулирование операций с недвижимостью определено положениями Гражданского кодекса, Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости» и прочими нормативами. Согласно нормативной базе, покупка квартиры состоит из 3 главных этапов:
- Подготовка документов обеими сторонами – продавец готовит пакет бумаг на само имущество и свое право собственности на нее, покупатель, в ряде случаев, должен урегулировать вопросы о привлечении заемных или иных средств.
- Осуществление сделки – подписание ДКП.
- Регистрация прав нового владельца в государственных базах учета, расчет и составление расписки и акта передачи.
На вторичном рынке основная ответственность за подготовку сделки ложиться на продавца. На саму квартиру ему следует подготовить:
- документ, на основании которого он стал собственником жилья – договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор о передаче квартиры по приватизации и прочие;
- выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, если квартира оформлялась до введения единого реестра;
- справку о прописанных в квартире лицах;
- техпаспорт недвижимости (не обязателен для самого совершения сделки, но почти наверняка будет затребован покупателем).
Кроме того потребуется пакет личных документов:
- паспорт (если в период владения квартирой сменилась фамилия владельца – документ о соответствующих обстоятельствах);
- нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку, если квартира была совместно нажитым имуществом, хотя и оформлена на одного владельца;
- документ о согласовании сделки с органами соцзащиты, если среди совладельцев числится ребенок (в этом случае сделка обязательно заверяется у нотариуса).
Если квартира принадлежит членам семьи по долям, потребуется согласие всех совладельцев, включая детей старше 14 лет. Для удобства стоит подготовить доверенность на одного человека, который будет представлять всю группу продавцов в сделке.
Какие документы нужны для покупки квартиры
Единственный документ, который в любом случае необходим покупателю для сделки - его собственный паспорт. Если он покупает квартиру за собственные средства и готов оформлять на себя единоличное владение, этого документа достаточно для подготовки и совершения сделки. Если в роли покупателей выступает семья, каждый из членов которой будет совладельцем недвижимости, или же процедура несколько усложняется.
Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень
Алгоритм сбора и проверки документов сторон и процесса купли-продажи зависит не только от личностей покупателя и продавца, но и от характера объекта недвижимости.
Новостройка
Современные квартиры в новых домах зачастую комфортнее устаревших «сталинок» и «хрущевок», оснащены всеми необходимыми коммуникациями и придомовой инфраструктурой. Договор может быть составлен как в форме обычной купли-продажи, если права на готовый объект уже зарегистрированы застройщиком или аффилированной с ним фирмой в Росреестре, так и в формате долевого участия.
ДКП оформляется практически идентично сделке с частным лицом, так как сведения о доме и квартиры уже де-факто проверены государственным органом надзора и нет оснований опасаться, что дом попадет в категорию «самостроя» или построенного с нарушением действующего законодательства.
К договору долевого участия, помимо стандартных документов сторон, прилагаются:
- разрешение на строительство и план объекта;
- кадастровый план и проектная документация;
- документы на землю под домом и близлежащую территорию с соответствующей категорией использования.
При покупке от застройщика
Ключевым фактором успешной покупки квартиры на стадии строительства является добросовестность компании-застройщика. Репутацию фирмы стоит проверить по открытым данным в СМИ и сети Интернет. Также стоит лично ознакомиться со всей доступной информацией об объекте: выдано ли разрешение на строительство местными властями, несколько раз посетить стройплощадку и оценить темп работ.
Любому заинтересованному лицу позволено ознакомиться с учредительной документацией строительной компании, документами о ее государственной и налоговой регистрации, а также с документами, подтверждающими финансовую стабильность компании.
Обратите внимание!
Иногда застройщики предлагают клиентам договор с рассрочкой. В этом случае документ также содержит точный график платежей, а объект сделки, до погашения всей суммы, остается залогом. Клиенту к такому соглашению следует приложить данные о своих доходах.
Вторичное жилье
Подобрав достойный вариант и осмотрев будущий предмет сделки, покупатель, зачастую оставляет продавцу залог в качестве подтверждении серьезности своих намерений. Оптимально оформить это предварительным договором или договором о залоге, в котором будут указаны:
- данные продавца и покупателя;
- намерение сторон совершить сделку;
- объект недвижимости;
- полная стоимость, согласованная сторонами, и размер залога;
- условие возврата или невозврата залога при отказе одной из сторон.
После этого стороны готовят свои части бумаг для сделки и подписывают ДКП. Передача каждой части средств фиксируется расписками. По завершению сделки продавец и покупатель также составляют акт приема-передачи квартиры.
При покупке на материнский капитал
Материнский капитал – госпомощь семьям с двумя и более детьми, средствами которой оперирует Пенсионный фонд. Выбрав объект для сделки, покупатель обращается в Фонд с заявлением об использовании положенных ему средств. К заявлению прилагаются:
- ДКП, договор долевого участия или ипотечный договор, часть долга по которому будет погашен маткапиталом;
- паспорт матери (зачастую сертификат оформляется на нее);
- свидетельство о браке и паспорт отца, если он будет созаемщиком по кредиту.
Обратите внимание!
На рассмотрение заявления Фонду отводится до месяца, после чего деньги в течение 10 рабочих дней поступят продавцу или банку, выдавшему кредит на покупку.
Если покупаем на ребенка
Дети в любом возрасте имеют равные со взрослыми имущественные права и при необходимости они указываются в договорах на покупку недвижимости в статусе покупателя. Но до 14 лет они считаются не способными принимать решения и от их имени выступают родители, а сам юный владелец в сделке и регистрации имущества не участвует и не дает на это согласия. Подросток от 14 до 18 лет выступает полноценным участником сделки и самостоятельно подписывает документы. Родитель или опекун только дают согласие на покупку.
Пакет документов для покупки на детей дополняется свидетельством о рождении несовершеннолетнего собственника, а в случае установления опеки – документом об этом, который повредит полномочия представителя ребенка. Подросток прилагает к пакету бумаг о сделке свой паспорт. Согласие родителей на сделку оформляется отдельным документом.
При покупке в ипотеку
При покупке в ипотеку потенциальному покупателю нужно:
- выбрать банк с оптимальными условиями кредитования
- удостовериться, что финучреждение готово предоставить ему заем с учетом имеющегося уровня доходов и других обстоятельств.
После этого выбирается объект недвижимости на первичном или вторичном рынке. После этого банку потребуются все документы на квартиру, как ив случае покупки квартиры у застройщика или частного лица:
- паспорт физлица или устав и регистрационные документы юрлица;
- выписка их ЕГРН;
- правоустанавливающие документы;
- разрешительная и проектная документация и прочее.
Кроме того, кредитору потребуется официальная оценка квартиры. После этого последовательно заключаются договор-купли продажи (долевого участия) и договор ипотечного займа, средства по которому будут перечислены продавцу.
Договор на покупку
Сделка обязательно оформляется письменно, каждый экземпляр подписывается обеими сторонами. Копий необходимо не менее трех – по одной для покупателя и продавца, и одна для архивов госрегистратора.
Обязательного шаблона подобных договоров нет, но во избежание возможных попыток оспорить сделку, документ должен включать:
- Название, дату и место заключения.
- Полные данные сторон – ФИО, паспортные данные, адрес проживания.
- Подробные сведения об объекте сделки – адрес квартиры, площадь и другие характеристики из техпаспорта;
- Цена продажи цифрой и прописью.
- Условия оплаты (дата и способ расчета или график платежей, если предполагается внесение суммы частями), штрафы и санкции за неисполнение обязательств.
- Порядок разрешения споров.
- Другие условия, если они согласованы сторонами.
- Подписи.
Росреестр
Квартира не станет полноценной собственностью покупателя до тех пор, пока данные о сделке не будут внесены в ЕГРН. Для регистрации перехода права собственности стороны обращаются с заявлением отделение в Россреестра или МФЦ.
К обращению прилагаются все указанные выше документы продавца (его родных, если они совладельцы), покупателя и на сам объект недвижимости, включая подписанный сторонами ДКП. Если покупатель хочет оформить долевое право собственности на членов своей семьи, ему также необходимо приложить:
- соглашение о распределении долей между супругами и детьми;
- свидетельства о браке и рождении детей.
Обратите внимание!
Если для покупки использовались средства маткапитала, также прилагается соответствующий документ ПФР.
Стоимость оформления документов при покупке квартиры
Госпошлина за регистрацию квартиры на нового владельца в базах данных Росреестра составляет, согласно статье 2 тысячи рублей. Остальные расходы зависят от того, требуется ли:
- нотариального удостоверения самого договора или прилагаемых к нему документов;
- изготовления техпаспорта;
- получения выписки из ЕГРН о правах продавца на квартиру, восстановления его правоустанавливающих документов.
