Валерия Арутюнова - Юрист в сфере недвижимости, адвокат
Получите консультацию
бесплатно
Ваша заявка принята!
Юрист свяжется с вами в ближайшее время
Консультация юриста онлайн. Ответ на сайте в течение 15 минут
Поле обязательно для заполнения
Введите номер телефона для связи

Оформлять документы при покупке квартиры следует тщательно, так как ошибки, неточности в бумагах, неполный комплект выписок, справок и другие погрешности могут стоить обеим сторонам финансовых и временных потерь. Какие нужны документы для покупки квартиры, зависит от типа приобретаемого имущества, вида сделки и других обстоятельств.

Какие документы должны быть у продавца квартиры

Базовое правовое регулирование операций с недвижимостью определено положениями Гражданского кодекса, Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости» и прочими нормативами. Согласно нормативной базе, покупка квартиры состоит из 3 главных этапов:

  1. Подготовка документов обеими сторонами – продавец готовит пакет бумаг на само имущество и свое право собственности на нее, покупатель, в ряде случаев, должен урегулировать вопросы о привлечении заемных или иных средств.
  2. Осуществление сделки – подписание ДКП.
  3. Регистрация прав нового владельца в государственных базах учета, расчет и составление расписки и акта передачи.

На вторичном рынке основная ответственность за подготовку сделки ложиться на продавца. На саму квартиру ему следует подготовить:

  • документ, на основании которого он стал собственником жилья – договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор о передаче квартиры по приватизации и прочие;
  • выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, если квартира оформлялась до введения единого реестра;
  • справку о прописанных в квартире лицах;
  • техпаспорт недвижимости (не обязателен для самого совершения сделки, но почти наверняка будет затребован покупателем).

Кроме того потребуется пакет личных документов:

  • паспорт (если в период владения квартирой сменилась фамилия владельца – документ о соответствующих обстоятельствах);
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку, если квартира была совместно нажитым имуществом, хотя и оформлена на одного владельца;
  • документ о согласовании сделки с органами соцзащиты, если среди совладельцев числится ребенок (в этом случае сделка обязательно заверяется у нотариуса).

Если квартира принадлежит членам семьи по долям, потребуется согласие всех совладельцев, включая детей старше 14 лет. Для удобства стоит подготовить доверенность на одного человека, который будет представлять всю группу продавцов в сделке.

Какие документы нужны для покупки квартиры

Единственный документ, который в любом случае необходим покупателю для сделки - его собственный паспорт. Если он покупает квартиру  за собственные средства и готов оформлять на себя единоличное владение, этого документа достаточно для подготовки и совершения сделки. Если в роли покупателей выступает семья, каждый из членов которой будет совладельцем недвижимости, или же процедура несколько усложняется.


Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы
Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.
Круглосуточно: Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

Алгоритм сбора и проверки документов сторон и процесса купли-продажи зависит не только от личностей покупателя и продавца, но и от характера объекта недвижимости.

Новостройка

Современные квартиры в новых домах зачастую комфортнее устаревших «сталинок» и «хрущевок», оснащены всеми необходимыми коммуникациями и придомовой инфраструктурой.  Договор может быть составлен как  в форме обычной купли-продажи, если права на готовый объект уже зарегистрированы застройщиком или аффилированной с ним фирмой в Росреестре, так и в формате долевого участия.

ДКП оформляется практически идентично сделке с частным лицом, так как сведения о доме и квартиры уже де-факто проверены государственным органом надзора и нет оснований опасаться, что дом попадет в категорию «самостроя» или построенного с нарушением действующего законодательства.  

К договору долевого участия, помимо стандартных документов сторон, прилагаются:

  • разрешение на строительство и план объекта;
  • кадастровый план и проектная документация;
  • документы на землю под домом и близлежащую территорию с соответствующей категорией использования.

При покупке от застройщика

Ключевым фактором успешной покупки квартиры на стадии строительства является  добросовестность компании-застройщика. Репутацию фирмы стоит проверить по открытым данным в СМИ и сети Интернет. Также стоит лично ознакомиться со всей доступной информацией об объекте: выдано ли разрешение на строительство местными властями, несколько раз посетить стройплощадку и оценить темп работ.

Любому заинтересованному лицу позволено ознакомиться с учредительной документацией строительной компании, документами о ее государственной и налоговой регистрации, а также с документами, подтверждающими финансовую стабильность компании.


Обратите внимание!

Иногда застройщики предлагают клиентам договор с рассрочкой. В этом случае документ также содержит точный график платежей, а объект сделки, до погашения всей суммы, остается залогом. Клиенту к такому соглашению следует приложить данные о своих доходах.

Вторичное жилье

Подобрав достойный вариант и осмотрев будущий предмет сделки, покупатель, зачастую оставляет продавцу залог в качестве подтверждении серьезности своих намерений. Оптимально оформить это предварительным договором или договором о залоге, в котором будут указаны:

  • данные продавца и покупателя;
  • намерение сторон совершить сделку;
  • объект недвижимости;
  • полная стоимость, согласованная сторонами, и размер залога;
  • условие возврата или невозврата залога при отказе одной из сторон.

После этого стороны готовят свои части бумаг для сделки и подписывают ДКП. Передача каждой части средств фиксируется расписками. По завершению сделки продавец и покупатель также составляют акт приема-передачи квартиры.

При покупке на материнский капитал

Материнский капитал – госпомощь семьям с двумя и более детьми, средствами которой оперирует Пенсионный фонд. Выбрав объект для сделки, покупатель обращается в Фонд с заявлением об использовании положенных ему средств. К заявлению прилагаются:

  • ДКП, договор долевого участия или ипотечный договор, часть долга по которому будет погашен маткапиталом;
  • паспорт матери (зачастую сертификат оформляется на нее);
  • свидетельство о браке и паспорт отца, если он будет созаемщиком по кредиту.

Обратите внимание!

На рассмотрение заявления Фонду отводится до месяца, после чего деньги в течение 10 рабочих дней поступят продавцу или банку, выдавшему кредит на покупку.

Если покупаем на ребенка

Дети в любом возрасте имеют равные со взрослыми имущественные права и при необходимости они указываются в договорах на покупку недвижимости в статусе покупателя. Но до 14 лет они считаются не способными принимать решения и от их имени выступают родители, а сам юный владелец в сделке и регистрации имущества не участвует и не дает на это согласия. Подросток от 14 до 18 лет выступает полноценным участником сделки и самостоятельно  подписывает документы. Родитель или опекун только дают согласие на покупку.

Пакет документов для покупки на детей дополняется свидетельством о рождении несовершеннолетнего собственника, а в случае установления опеки – документом об этом, который повредит полномочия представителя ребенка. Подросток прилагает к пакету бумаг о сделке свой паспорт. Согласие родителей на сделку  оформляется отдельным документом.  

При покупке в ипотеку

При покупке в ипотеку потенциальному покупателю нужно:

  • выбрать банк с оптимальными условиями кредитования
  • удостовериться, что финучреждение готово предоставить ему заем с учетом имеющегося уровня доходов и других обстоятельств.

После этого выбирается объект недвижимости на первичном или вторичном рынке. После этого банку потребуются все документы на квартиру, как ив случае покупки квартиры у застройщика или частного лица:

  • паспорт физлица или устав и регистрационные документы юрлица;
  • выписка их ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы;
  • разрешительная и проектная документация и прочее.

Кроме того, кредитору потребуется официальная оценка квартиры.  После этого последовательно заключаются договор-купли продажи (долевого участия) и договор ипотечного займа, средства по которому будут перечислены продавцу.

Договор на покупку

Сделка обязательно оформляется письменно, каждый экземпляр подписывается обеими сторонами. Копий необходимо не менее трех – по одной для покупателя и продавца, и одна для архивов госрегистратора.

Обязательного шаблона подобных договоров нет, но во избежание возможных попыток оспорить сделку, документ должен включать:

  • Название, дату и место заключения.
  • Полные данные сторон – ФИО, паспортные данные, адрес проживания.
  • Подробные сведения об объекте сделки – адрес квартиры, площадь и другие характеристики из техпаспорта;
  • Цена продажи цифрой и прописью.
  • Условия оплаты (дата и способ расчета или график платежей, если предполагается внесение суммы частями), штрафы и санкции за неисполнение обязательств.
  • Порядок разрешения споров.
  • Другие условия, если они согласованы сторонами.
  • Подписи.

Росреестр

Квартира не станет полноценной собственностью покупателя до тех пор, пока данные о сделке не будут внесены в ЕГРН. Для регистрации перехода права собственности стороны обращаются с заявлением отделение в Россреестра или МФЦ.

К обращению прилагаются все указанные выше документы продавца (его родных, если они совладельцы), покупателя и на сам объект недвижимости, включая подписанный сторонами ДКП. Если покупатель хочет оформить долевое право собственности на членов своей семьи, ему также необходимо приложить:

  • соглашение о распределении долей между супругами и детьми;
  • свидетельства о браке и рождении детей.

Обратите внимание!

Если для покупки использовались средства маткапитала, также прилагается соответствующий документ ПФР.

Стоимость оформления документов при покупке квартиры

Госпошлина за регистрацию квартиры на нового владельца в базах данных Росреестра составляет, согласно статье 2 тысячи рублей. Остальные расходы зависят от того, требуется ли:

  • нотариального удостоверения самого договора или прилагаемых к нему документов;
  • изготовления техпаспорта;
  • получения выписки из ЕГРН о правах продавца на квартиру, восстановления его правоустанавливающих документов.
Бесплатная консультация юриста по жилищному праву
Задайте свой вопрос бесплатно! Специалисты нашего центра помогут вам.