Финансирование строительства своей будущей квартиры по договору долевого участия (ДДУ) всегда содержит некоторую долю риска. Принятый в России Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ во многом обезопасил дольщиков, однако попасть в непростую ситуацию может каждый.
Все риски долевого участия можно разделить на две группы:
- связанные с невыполнением застройщиком своих обязательств;
- связанные с подписанием невыгодного дольщику соглашения.
Риски невыполнения застройщиком договорных обязательств
К сожалению, не все рассказы менеджеров застройщика о вашем скором вселении в идеальную квартиру после подписания договора ДДУ претворяются в жизнь. Компании довольно часто не выполняют взятые на себя обязательства. Причиной может быть изначально мошенническая схема или безалаберность проводимой фирмой или ее отдельными руководителями политики. Рассмотрим основные риски, связанные с невыполнением установленных обязательств.
Задержка сроков окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию
Жилые районы и отдельные дома строятся очень быстро. Однако на их фоне выделяются сооружения, которые стоят недостроенными на протяжении очень длительного времени.
Задержки работ или вообще прекращение строительства здания - это самый большой риск заключения ДДУ. Причины, как правило, кроются в просчетах девелопера. Наиболее распространенными из них являются:
- отсутствие собственных средств на возведение дома.
Суть этой проблемы заключается в том, что при планировании строительства застройщик рассчитывает расходы и предполагаемую прибыль. Не имея собственных средств, сразу после заключения первого ДДУ предполагаемую прибыль он начинает тратить на издержки или даже делить ее в качестве доходов между своими руководителями. Однако расчеты не всегда оказываются верными, прибыль может снижаться, а издержки - расти. Когда средства уже полностью потрачены, компенсировать рост затрат просто нечем, и строительство либо останавливается, либо очень сильно замедляется;
- нецелевое использование средств.
Деньги, собранные по договорам ДДУ, застройщик в таком случае тратит не на строительство оговоренного дома, а на достройку предыдущих зданий, работы по которым остановились из-за описанного выше сценария. Компания рассчитывает, что сможет построить еще один дом таким же способом. Скорость падает, сроки срываются. Возможно и полное банкротство застройщика, тогда получить свои деньги или квартиру становится очень проблематично;
- проблемы с подрядчиками.
Варианта два: либо подрядчик недобросовестный, и на его замену нужно время, либо расчет с подрядчиком произведен квартирами в строящемся доме, а реализовать их не удается. Соответственно, средств на реализацию проекта нет. Все эти проблемы теоретически дольщика интересовать не должны, однако они существенно замедляют строительство и в итоге ложатся на плечи граждан.
При правильно оформленном договоре долевого участия дольщик сможет выиграть у застройщика суд и даже получить с него пени. Однако целью является получение квартиры, а срок ее сдачи сильно задерживается.
Обратите внимание!
Обязательно наводите справке о компании и находящихся в стадии строительства домах до подписания ДДУ.
Ненадлежащее качество использованных материалов и строительных работ
Случаи, когда в вашем ДДУ значатся дом из красного кирпича и полностью отделанная квартира в нем, а реально вы получаете бетонную коробку с кривыми углами, неровными стенами и плохо приклеенной плиткой, редкостью не являются. Причинами может быть изначально жульническая схема или возникшие в процессе строительства, материальные проблемы заказчика. Расчет строится на том, что большая часть дольщиков не станет судиться и пытаться компенсировать понесенный ущерб.
Подавать в суд и добиваться восстановления своих прав, конечно, нужно. Однако лучше до заключения ДДУ навести справки о застройщике. В идеале следует пообщаться с дольщиками уже построенных этой компанией домов.
Передача объекта другому застройщику
Риск такого события для дольщика является одним из самых неприятных. Иногда местные власти за невыполнение договорных обязательств отбирают дом у одной компании и передают его другой. Очень часто новый застройщик ставит граждан перед фактом: денег нет, и для завершения строительства требуются новые финансовые вложения. Их предлагается разделить между дольщиками.
Сложность решения этой проблемы усугубляется тем, что бороться придется не только с застройщиками, но и с органами местной власти. В такой ситуации мы рекомендуем обратиться за помощью к юристу.
Непредусмотренные договором доплаты
Иногда строительные фирмы требуют внести дополнительные суммы. Объяснений может быть множество: от того, что при возведении дома были использованы материалы лучшего качества, до увеличившейся цены материалов и услуг рабочих.
В любом случае, эти требования являются незаконными, и дольщик выиграет дело в суде. Однако, если дом достроен, то гражданин получит квартиру, истратив дополнительные время и деньги на судебные издержки. Если же строительство продолжается, то проблема приобретает более глобальный характер.
Двойные продажи
Для новых домов этот риск практически исключен. Вступивший в действие Закон № 214-ФЗ требует обязательной регистрации ДДУ в ЕГРН, причем застройщик имеет право получить деньги только после этой процедуры. Соответственно, второй договор на эту же квартиру не будет зарегистрирован и оплачен.
Обратите внимание!
Иногда сдаются долгострои, заложенные задолго до принятия этого закона. В этом случае такие продажи вполне возможны. Обязательно проверяйте этот вопрос при покупке прав в таких домах, и вносите деньги только после того, как ваш ДДУ будет зарегистрирован.
Сложности регистрации права собственности
Иногда выясняется, что застройщик не подготовил документацию, не провел коммуникации или не выполнил обязательства перед местными органами власти, что мешает сдать дом в эксплуатацию, а соответственно, и зарегистрировать права дольщика на оплаченный им объект.
Данную проблему можно решить исключительно в судебном порядке, причем судиться, скорее всего, придется с органами власти, требуя признать за вами права собственности. Без участия квалифицированного юриста выиграть дело почти невозможно. Иногда помощь оказывает страховая компания, если сделка по заключению ДДУ была застрахована.
Риски связанные с заключением невыгодного для дольщика договора
Часто проблемы возникают из-за того, что дольщики невнимательно читают заключенные ими договоры. Все обещания менеджеров застройщика должны быть изложены на бумаге, иначе в суд вам обращаться будет не с чем.
Фактически во всех предлагаемых к подписанию компаниями ДДУ юристы находят нарушения законодательства и попытки обезопасить девелопера от претензий. Методы могут быть самыми разными:
- не указывается материал строительства, например, наружных стен;
- не указываются конкретные сроки передачи квартиры. В идеале это должна быть конкретная дата. Нарушение условий договора и начисление пени начинается с момента невыполнения обязательств. Если в соглашении указан только квартал, то с его окончания. Нередко срок сдачи формулируют довольно туманно;
- вводятся дополнительные несоответствующие законодательству требования. Например, в документе может быть прописано, что после сдачи квартиры она измеряется, и при отклонении площади от указанной в договоре между заказчиком и дольщиком производится окончательный расчет. Однако юристы считают, что в случае, если квартира оказалась меньше, застройщик обязан это компенсировать, а если больше, то это не проблемы дольщика;
- вводятся различные ограничения на расторжение договора и возврат уплаченных средств.
На что обратить внимание?
Тщательно изучите застройщика перед заключением договора и само соглашение на его соответствие требованиям Закона № 214-ФЗ. Если вы не являетесь юристом, лучше доверить эту работу профессионалам.
Специалисты найдут отклонения от норм законодательства и дадут рекомендации по их устранению. Если застройщик откажется вносить изменения в свой типовой договор, юрист проанализирует возможные риски и даст рекомендации по его заключению или отказу от сделки. При нарушении ваших прав адвокат присоединится к делу и будет отстаивать ваши интересы всеми допустимыми законом способами. Первоначальную консультацию опытных юристов нашего сайта можно получить в режиме онлайн.
Если вы уже попали в трудную ситуацию, не стоит отказываться от привлечения к делу квалифицированного юриста. Он составит обоснованную претензию застройщику, укажет ваши требования, рассчитает неустойку, составит иск в суд и выступит от вашего имени в ходе разбирательства.
