Материнский капитал активно используется для улучшения жилищных условий семьи. Можно ли продавать квартиру, купленную на материнский капитал? Как продать квартиру, если она куплена на материнский капитал, зависит от условий осуществления сделки.
Условия продажи жилого помещения, купленного на маткапитал
По программе стимулирования рождаемости, семьи с детьмьи получили возможность направить средства на покупку жилья: доплатить с купить самостоятельно или оформить ипотеку. Дальнейшая продажа этой недвижимости будет проходить на определенных условиях.
Сертификат от государства выдается на всю семью, а значит долю жилья должен получить каждый член семьи, включая несовершеннолетних.
Если недвижимость приобреталась с привлечением бюджетных средств, то для ее продажи потребуется разрешение от опеки. Для получения такого документа нужно доказать, что права детей не будут ущемляться, а именно:
- несовершеннолетние получат равноценные или лучшие жилые доли в другой недвижимости;
- взамен недвижимости будет куплено жилье, не уступающее по площади и иным характеристикам отчуждаемой.
Обратите внимание!
В том случае, если жилье приобреталось в ипотеку и обязательства перед банком еще не до конца исполнены, придется спросить согласие от кредитующей организации.
Когда можно продать квартиру, приобретенную за материнский капитал
Каких-либо временных ограничений закон не накладывает. Однако в Налоговом кодексе РФ говорится, что при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее 5 лет, продавцу придется заплатить 13% налога.
Обратите внимание!
До трех лет срок снижен для тех, кому жилье перешло по наследству, договору приватизации и было подарено.
Для проведения сделки по отчуждению понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение действительно в течение трех календарных месяцев. В течение месяца после получения согласия необходимо принести копии договоров купли-продажи.
Как продать квартиру
Есть 3 варианта:
1. Провести сделку по продаже одного жилья и приобретению другого в один день. Для этого нужно составить и подписать два предварительных договора: с покупателями и продавцами. Копии документов сдать в органы опеки для одобрения.
Обратите внимание!
Не оставляйте задаток или внесите в договор пометку о его возврате при независящих от сторон обстоятельствах. В противном случае, если опека не одобрит сделку, задаток останется у продавца.
2. Вместо выдела долей детям, положить на их счет компенсацию. В этом случае нужно провести оценку доли ребенка и предъявить справку о стоимости в органы опеки. После того, как согласие будет получено, законные представители должны открыть в банке счет и положить на него сумму, равную или превышающую стоимость доли. Этими деньгами ребенок сможет воспользоваться после достижения совершеннолетия или же после 14 лет родители с согласия опеки на эти деньги смогут купить ребенку отдельное жилье.
3. Зарегистрировать за детьми доли в другом помещении.
Продажа квартира без выдела долей детям
Продать недвижимость и не выделить доли детям нельзя. Подобная сделка не только не будет зарегистрирована, но и может быть признана мошеннической. За такую попытку обойти закон может быть наложена административная или даже уголовная ответственность. Самое легкое наказание - обяжут вернуть деньги в бюджет.
Алгоритм продажи жилья при покупке на маткапитал
Если жилье не обременено, то стандартный алгоритм проведения сделки следующий:
- Составляем 2 предварительный договора и заверяем их у нотариуса.
- Подаем документы в отдел опеки.
- Дожидаемся выдачи разрешения.
- Заключаем сделку.
- Фиксируем изменение прав собственности в Росреестре.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал в ипотеке
Если для погашения ипотеки использовался материнский капитал, то есть нотариальное обещание о выделе долей детей в конкретном жилом помещении. Без одобрения опеки заменить объект недвижимости нельзя. Обращаться за разрешением придется даже в том случае, если доли детей еще не выделены. Действия такие:
- Обратиться за получением согласия в банк.
- Запросить согласие опеки на проведение сделки.
- Погасить ипотеку или перевести обязательства по уплате ежемесячных платежей.
Есть ли риски для покупателя
Риски для покупателя есть:
- продавец может скрывать факт привлечения капитала для покупки недвижимости;
- если доли детям не будут выделены, то сделку признают недействительной и недвижимость придется вернуть;
- дети после достижения совершеннолетия могут попытаться оспорить договор.
Чтобы минимизировать риски, желательно привлечь к сделке опытного юриста и риелтора.
