Можно ли строить дом на земле сельхозначения? Этот вопрос регламентируется Законом об обороте сельхоз земель №101. Он зависит от типа участка, а также вида строения. Разрешено строить только дома для личного пользования и малой этажности. Как происходит разделение участков, каким образом получить разрешение на строительство и можно ли в дальнейшем оформить прописку?
Можно ли строить дома на землях сельхозначения
Значительная часть земель РФ отдана под ведение сельского хозяйства. Права собственников на таких земельных наделах могут быть ограничены в плане использования – не на всех наделах сельхозначения можно возводить постройки, в том числе и относящиеся к жилому фонду.
Порядок использования земель такого типа регулируются Федеральным Законом №101 – проведение каких-либо работ зависит от типа надела. Поэтому нельзя однозначно ответить можно или нет возвести дом на сельскохозяйственной земле.
Классификация земельных наделов по ФЗ №101
Согласно Закону №101 земли сельскохозяйственного значения разделяются на такие типы:
- Садовые участки.
- Для индивидуального жилого строительства.
- Для ведения личного подсобного хозяйства.
- Для гаражного строительства.
На участках под ИЖС, а также гаражных кооперативов можно строить здания, но только после получения разрешения.
Обратите внимание!
Строить дома и прочие строения на садовых участках, а потом их оформлять нужно в соответствии с Федеральным Законом "О ведении гражданами садоводства" №217, который обновился в 2019 году. Изменения коснулись процедуры перевода садового дома в жилой фонд и наоборот. Также изменили порядок внесения членских взносов, ответственность за их неуплату.
На землях, которые предназначены для ведения личного подсобного и фермерского хозяйства, можно строить и дома, и хозяйственные помещения, но обязательно получить разрешение на такой вид работ. Это регламентируется Приказом Минэкономразвития №540.
На землях, которые предназначены исключительно для ведения сельскохозяйственных работ - выращивание зерновых, овощных культур - строительство запрещено. Нарушение этого запрета может повлечь за собой санкции: от принудительного сноса постройки и наложения штрафа до изъятия земель и передачу их в муниципальную или федеральную собственность.
Что можно строить на землях сельхозначения
На участке, который, согласно Закону №101, дает возможность строить здания, можно возвести следующее:
- строение, которое предназначено для личного пользования - нельзя построить гостиницу, коммерческую недвижимость;
- здание должно быть малой этажности – не больше 3 этажей - соответствовать технике безопасности, СНиП.
Построить жилой комплекс или развлекательный центр на земле сельскохозяйственного значения недопустимо.
Право возведения здания для проживания и хозяйственных построек на территории фермерских земель также прописано в статьях 40, 43 ЗК РФ и статье 263 Гражданского Кодекса РФ.
Обратите внимание!
К хозяйственным постройкам относят строения следующего типа:
- ангары;
- строения для проживания скота, птицы;
- склады;
- цеха, при условии использования их в целевом назначении - соответствующие сельскому хозяйству.
Как получить разрешение на строительство
Для того, чтобы на земле, которая предназначена для фермерского хозяйства, можно было начать строительство жилого дома и хозяйственных построек, нужно изменить категорию участка и таким образом получить разрешение на застройку. Делается это по такому алгоритму:
- В местную администрацию направляется запрос, к которому прилагается пакет документов на участок, в том числе и правоустанавливающие.
- На основании поданного заявления на смену типа участка создается комиссия, которая изучает прошение, предоставленные документы и все, что касается участка: расположение, тип, значение в сельском хозяйстве, возможный вред почве из-за предполагаемых строительных работ.
- На основе полученной информации, а также предоставленных документов комиссия делает предварительные выводы. После этого формируется слушание публичного характера. Здесь могут привлекать и других заинтересованных в деле лиц. На публичном слушании принимается решение об удовлетворении запроса на смену типа участка.
- Если комиссия удовлетворила запрос, то заявитель получает письменное уведомление, в котором будут указаны возможные направления использования земельного надела. Если будет отказано - заявитель также получает письменное уведомление с аргументацией такого решения.
- Заключительный этап – результаты работы комиссии изучает руководитель местной администрации и принимает окончательное решение. На это представителю власти отводится 3 дня.
- Результаты слушания и решения муниципалитета публикуются в местных СМИ.
Согласно статье 39 ГрК РФ, пункту 7, на все процедуру отводится месяц. Финансовые расходы ложатся на плечи заявителя.
Есть ли альтернатива получению такого разрешения
Согласно Федеральному Закону "О фермерском хозяйстве", статье 11, если в фермерском хозяйстве для его эффективной работы требуется постоянное нахождение людей, то владелец КФХ имеет право возвести там дом, а также необходимые для работы фермы хозяйственные постройки.
В таком случае нужно обратиться в местный муниципалитет и предоставить документальное подтверждение того, что такая ферма существует, она зарегистрирована как субъект предпринимательской деятельности, она функционирует и платит налоги. Но для того, чтобы она работала еще лучше, нужно возвести такие-то постройки.
Обратите внимание!
Если в результате проверки будет установлено, что на самом деле ферма таковой не является и земля используется не по заявленному назначению, то ее могут изъять вместе с постройками – статья 6 Федерального Закона №101.
Что нужно учесть при строительстве дома на таком наделе
Необходимо убедиться в том, что земельный надел прошел регистрацию в Росреестре. Если нет - обратиться в Росреестр и оформить свидетельство о праве собственности на надел. С собой нужно взять такие документы:
- паспорт заявителя;
- правоустанавливающие документы на земельный надел.
- межевой и кадастровый план.
В Росреестре нужно написать заявление и уплатить госпошлину.
Разрешение на строительство нужно получить в местной администрации. Для этого - подать туда проект дома. Если он одобрен муниципалитетом, то разрешение выдадут. При разработке проекта важно учесть:
- Здание не должно быть больше 20 метров в высоту.
- Не больше 3 этажей.
- Не должно быть разделения на квартиры. В этом случае разрешение точно не выдадут, так как речь будет идти о многоквартирном доме, а это запрещено.
Обратите внимание!
После того, как дом построен, нужно оформить технический план, декларацию и перевести строение в жилой фонд – делается это также в Росреестре.
Что будет, если строить без разрешения
Если дом построен, а разрешения на это не было, то возможно следующее:
- владельцу участка придется заплатить штраф - размер определит комиссия;
- строение не будет переведено в статус жилого фонда, прописаться там или совершать юридические операции невозможно;
- постройка будет снесена - эта мера и используется, если строительные работы нанесли урон почве, окружающей среде, флоре и фауне.
