Еще не так давно российский рынок первичного жилья ставил дольщиков в достаточно жесткие и неудобные рамки. Договор, который покупатель будущей квартиры подписывал с застройщиком, не подлежал никакой государственной регистрации. При этом сам документ составлялся юристами строительной фирмы, которые учитывали прежде всего интересы продавца.
По факту, дольщик оказывался в ситуации, когда вероятность получения ключей от нового жилья равнялась вероятности потерять вложенные в нее средства. Риск попасть в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные организации, независимо от их порядочности и деловой репутации.
Для того, чтобы защитить права участников долевого строительства, был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 31.12.2004 г. №214-ФЗ (далее - Закон №214-ФЗ).
О сущности и преимуществах данного нормативно-правового акта читайте в нашем материале.
Основные преимущества, которые дает ФЗ 214 дольщикам
Закон №214-ФЗ обеспечивает защиту прав и интересов покупателей квартир, находящихся в стадии строительства.
Для того, чтобы попасть под защиту данного закона, будущему дольщику и застройщику необходимо заключить договор на привлечение денежных средств (ДДУ) и зарегистрировать его через Росреестр. Сделать это может любая из сторон сделки.
Самая главная гарантия, которую дает Закон №214-ФЗ гражданам, - это то, что ни при каких обстоятельствах они не лишатся денежных средств, вложенных в строительство дома. Даже в случае наихудшего развития событий (например, при банкротстве строительной фирмы) они смогут либо вернуть свои деньги назад, либо получить право собственности на недостроенный объект.
Закон №214-ФЗ защищает дольщиков от повторной продажи оплаченной ими квартиры третьему лицу. Это становится невозможным ввиду того, что ДДУ проходит обязательное оформление через подразделение Росреестра, а там не зарегистрируют один и тот же объект дважды.
Кроме этого, пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре, застройщик не может принимать деньги от дольщиков. Это еще один неоспоримый плюс ДДУ, ведь здесь полностью исключается ситуация, когда средства привлекаются еще на этапе получения разрешения на строительство (такая ситуация была распространена ранее).
Перечисляя деньги застройщику, вы можете быть на сто процентов уверены, что у него есть все необходимые документы на возведение объекта. Кроме того, проверить всю интересующую документацию можно самостоятельно - на официальных сайтах фирм-подрядчиков.
С 2017 г. законодатель обязал застройщика включать в ДДУ полное описание квартиры:
- план помещения;
- точное расположение на этаже;
- используемые в процессе строительства материалы.
Это дает гарантию того, что застройщик самовольно не заменит стройматериалы на худшие и не поменяет планировку помещения - то есть инвестор получит именно такое жилье, как описано в договоре.
Если объект возведен с нарушениями качества, у дольщика имеются полные основания применить к строителям соответствующие санкции:
- потребовать исправления дефектов;
- взыскать неустойку;
- в крайнем случае - расторгнуть договор.
Раньше часто случались ситуации, когда застройщик без согласования с заказчиком менял площадь квартиры, и разница между планируемой и фактической квадратурой объекта могла достигать нескольких метров. В итоге дольщик либо не досчитывался положенного, либо, наоборот, получал слишком много, за что приходилось доплачивать. Сегодня это исключено, так как застройщик не вправе изменить площадь объекта более чем на 5 % от изначально запланированной в любую сторону. Столкнувшись с нарушением данного условия, дольщик имеет полное право расторгнуть ДДУ и взыскать с нарушителя неустойку.
Закон №214-ФЗ устанавливает очень жесткие требования и в отношении сроков окончания строительства: застройщик ни при каких обстоятельствах не может перенести прописанные в ДДУ сроки передачи жилья без согласования с дольщиками. За нарушение данного условия строительная компания должна будет не только выплатить неустойку за просрочку сдачи дома, но и покрыть убытки, возникшие по ее вине.
В случае, если строительство затянулось более чем на 2 месяца, граждане могут аннулировать договор с застройщиком через суд.
Кроме того, у Закона №214-ФЗ есть и другие преимущества:
- строгие требования к оформлению проектной и иной документации застройщика;
- возможность нотариального заверения ДДУ;
- упрощенная и безопасная процедура оформления продажи квартиры с переуступкой прав;
- банки и другие кредитные организации охотно дают ссуды на участие в долевом строительстве;
- установлены четкие условия просрочки платежей для дольщика;
- установлены условия об изменении цены жилья;
- прописаны четкие условия расторжения договора;
- дольщик может получить назад вложенные деньги.
На что обратить внимание?
Закон №214-ФЗ не может оградить участников долевого строительства от всех непредвиденных ситуаций и не гарантирует окончательную готовность квартиры и передачу ее вам в собственность.
К примеру, строительство объекта может приостановиться на неопределенный срок (или вообще остановиться) из-за со спорных ситуаций с жителями соседних домов, местной администрацией и др.
Кроме того, компания-застройщик может полностью обанкротиться, и тогда стройка остановится навсегда, а ДДУ утратит свою актуальность.
В последнем случае недостроенный дом будет продан с аукциона, а на вырученные деньги компания погасит свои задолженности. Однако их может не хватить для того, чтобы полностью рассчитаться со всеми дольщиками. Таким образом, вы можете потерять часть вложенных средств.
В настоящее время не разработан типовой ДДУ, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые хоть и не противоречат законодательству напрямую, однако ущемляют права граждан. Поэтому рекомендуем оформлять такое соглашение с участием профессионального независимого юриста.
Что должен содержать договор долевого участия?
ДДУ заключается в письменном виде. Документ должен содержать следующую информацию:
- реквизиты сторон;
- описание помещения;
- площадь объекта;
- цена одного квадратного метра;
- полная стоимость жилья;
- сроки передачи готового объекта;
- гарантийные обязательства;
- сумма долевого взноса;
- ответственность застройщика;
- ответственность дольщика;
- оплата коммунальных услуг покупателем.
Поговорим о каждом пункте подробнее.
В качестве реквизитов сторон указываются данные застройщика (название фирмы, ФИО уполномоченного на подпись договора лица, ИНН, ОГРН и др.) и покупателя (ФИО, паспортные данные, адрес). Подписывать ДДУ должен генеральный директор строительный компании.
В пункт «Описание помещения» включается все, что касается данного объекта, а именно:
- планировка;
- наличие или отсутствие сантехники, выключателей, встроенной бытовой техники и др.;
- наличие и тип отделки: черновая, полная, без отделки;
- при наличии отделки - все, что было сделано: полы, обои, натяжной потолок и др.
В этом пункте обязательно прописывается кадастровый номер участка, адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится план будущего жилого помещения.
В ДДУ указывается площадь приобретаемой дольщиком квартиры. Необходимо детально оговорить случаи, если ее площадь после окончательного обмера БТИ вдруг окажется не такой, как должна быть. В этом пункте законны следующие условия:
- если размер помещения по факту меньше площади, прописанной в договоре, застройщик возвращает дольщику разницу;
- если больше - квартира передается без доплаты со стороны покупателя.
Следующий пункт — «Стоимость одного квадратного метра и всей квартиры» — подразумевает под собой, что в ДДУ должны быть прописаны и цена квадратного метра, и полная стоимость жилья.
Обратите внимание! После заключения договора застройщик не сможет в одностороннем порядке менять суммы.
В пункте «Срок передачи квартиры» указывается дата передачи жилья будущему собственнику. Как правило, застройщики указывают здесь лишь квартал и год. Это вполне законно, однако самый правильный вариант - это прописать следующую фразу: «Не позже такого-то числа такого-то месяца такого-то года».
Нарушение сроков передачи объекта наказывается в виде уплаты застройщиком в пользу пострадавших неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки.
Физическим лицам неустойка начисляется в двойном размере.
Если покупатель в процессе приемки жилого помещения обнаружит строительные дефекты, он имеет право потребовать от застройщика:
- бесплатно их устранить;
- компенсировать затраты на ремонт (если собственник решит устранить недоделки своими силами);
- снизить стоимость квартиры.
Этот пункт тоже должен быть прописан в договоре.
Гарантийный срок на квартиру обязательно указывается в договоре. По закону, он начинает отсчитываться с момента передачи недвижимости дольщику и не может составлять менее 5 лет в общем и 3-х лет на коммуникации и оборудование.
Размер долевого взноса определяется пропорционально стоимости одного квадратного метра будущей квартиры. Наилучший вариант - это фиксированная сумма.
Обратите внимание! Необходимо прописать в ДДУ точные сроки выплат и размеры штрафов в случае их нарушения.
Застройщик несет полную ответственность за весь процесс строительства объекта, в том числе и за действия своих партнеров. Он не признается виновным только в случае наступления обстоятельств неодолимой силы - чрезвычайных происшествий.
Пункт «Ответственность дольщика» обычно касается расторжения ДДУ по инициативе инвестора. Здесь должны быть оговорены условия, при которых он может расторгнуть договор без наложения штрафных санкций. Такое возможно только при пропуске застройщиком срока сдачи жилья по его вине.
Если застройщик предполагает, что не сможет сдать объект в срок, он обязан предупредить дольщика об этом за 2 месяца до его наступления.
И последний пункт — «Коммунальные платежи». На практике застройщики часто пытаются обязать дольщиков оплачивать коммунальные услуги после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи им ключей от квартиры, хотя, по закону, дольщик обязан начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры.
Какую ответственность сторон предусматривает Федеральный закон №214?
Самым распространенным административным нарушением застройщиков является сбор денег с инвесторов до получения разрешения на строительство дома. Такое нарушение грозит штрафом в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей.
Обратите внимание! Штраф выписывается за каждый заключенный ДДУ.
Кроме этого, в случае недобросовестного исполнения своих обязанностей компания может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ - данная норма устанавливает обязанность публикации на различных общедоступных информационных ресурсах 100-процентно правдивых сведений об объекте строительства и запрещает нарушать сроки данного размещения.
Ст. 14.3 КоАП РФ позволяет привлечь строительную компанию к ответственности даже за рекламу без имеющегося на руках разрешения на строительство, либо за рекламу, где указаны неверные или неполные данные (например, отсутствие наименования). Размер штраф варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
По словам юристов, очень распространенной уловкой, на которую попадаются те, кто невнимательно читает свой ДДУ, является наличие в нем условия, что изменение размера квартиры является ничтожным и финансовой корректировке не подлежит, но при этом вам дается гарантия относительно количества комнат. Приведем пример: вы заключили договор на приобретение двухкомнатной квартиры площадью 55 м. кв. Застройщик построил вам двухкомнатную квартиру, но на 50 м.кв. По ДДУ, вы согласны, что претензий в таких случаях не имеете. Доказывать свою правоту придется через суд.
Обязанности застройщика нормами КоАП РФ не ограничиваются. Он также должен действовать по Закону №214-ФЗ, что подразумевает следующее:
- гарантия соблюдения всех установленных сроков строительства и обязательство ввести объект в эксплуатацию и передать его дольщикам;
- гарантия заключения ДДУ в строго письменном виде и регистрации его в Росреестре;
- гарантия передачи строящихся объектов и земли, на которой они возводятся, в залог (это упростит выплату компенсации инвесторам в том случае, если застройщик обанкротится);
- обязательство предоставления максимально полной, подробной и достоверной информации в ДДУ: четко, детально и недвусмысленно прописываются сроки сдачи объекта, сведения о нем и другая необходимая информация;
За несоблюдение своих обязательств застройщик несет полную юридическую ответственность.
Кроме него определенную ответственность несут также и участники долевого строительства:
- запрет на односторонний отказ от ДДУ. В случае надлежащего исполнении ДДУ застройщиком дольщик не может по своему желанию отказаться от исполнения договора;
- ответственность за просрочку передачи квартиры. Здесь необходимо отметить тот факт, что ст. 6 Закона 214-ФЗ сформулирована таким образом, что неясно, когда застройщик освобождается от уплаты пени: то ли в случае уклонения от подписания дольщиком акта приема-передачи жилого помещения, то ли он вообще освобождается от уплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры.
Интересно, что изменения внесены в ст. 6 Закона № 214-ФЗ, устанавливающую ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а не в ст. 8, регулирующую порядок передачи квартиры и в том числе возможности застройщика на случай необоснованного уклонения от подписания передаточного акта, например, возможность подписать односторонний акт приема-передачи квартиры.
Актуальность этого вопроса крайне высока, так как вполне обоснованные претензии по качеству квартиры на этапе ее принятия дольщиком застройщик нередко толкует как необоснованное затягивание подписания акта приема-передачи.
Таким образом, Закон №214-ФЗ, с одной стороны, защищает права дольщиков и застройщиков, но с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Однако не стоит слепо верить в то, что что закон полностью защитит вас от непредвиденных ситуаций со стороны застройщика. Поэтому перед подписанием ДДУ лучше проконсультироваться с опытным юристом.
