Приобретение жилья - важный и ответственный шаг, который требует тщательной подготовки и внимания. Готовые квартиры стоят достаточно дорого, поэтому многие граждане приобретают жилплощадь в строящемся доме. Это более дешевый вариант - правда, придется подождать, пока строительная компания достроит здание и сдаст его в эксплуатацию. Застройщики обычно используют схему долевого участия, то есть привлекают при строительстве средства дольщиков. Покупка оформляется договором долевого участия (ДДУ).
Что такое ДДУ, и на что следует обратить внимание при его оформлении, рассмотрим далее.
Первые строки договора
ДДУ заключается в письменном виде. Документ должен выглядеть следующим образом:
- информация о сторонах сделки;
- описание помещения;
- площадь объекта;
- цена одного квадратного метра;
- полная стоимость жилья;
- сроки передачи готового объекта;
- гарантийные обязательства;
- сумма долевого взноса;
- ответственность застройщика;
- ответственность дольщика;
- оплата коммунальных услуг покупателем.
Обратите внимание! В настоящее время не разработан типовой ДДУ, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые хоть и не противоречат законодательству напрямую, однако зачастую ущемляют права граждан. Поэтому рекомендуем оформлять такое соглашение с участием профессионального независимого юриста.
Первым делом необходимо посмотреть, кто прописан в ДДУ в качестве исполнителя. Обязательно должно быть указано полное наименование фирмы, а также Ф.И.О. и должность ее представителя, уполномоченного на подписание документов. Здесь нужно помнить, что от лица компании вправе выступать только генеральный директор - именно его подпись должна стоять в документе. Другой сотрудник может представлять интересы фирмы только на основании нотариальной доверенности, которая должна прилагаться к ДДУ.
Сравните информацию из договора с проектной декларацией, разрешением на строительство и договором аренды или купли-продажи участка земли под возведение объекта - везде должна фигурировать одна и та же фирма.
Подробное описание квартиры
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 31.12.2004 г. №214-ФЗ (далее - Закон №214-ФЗ) говорит о том, что ДДУ должен содержать в себе максимально четкие и точные характеристики объекта:
- строительный адрес дома;
- кадастровый номер участка, на котором будет располагаться жилое здание;
- предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она будет находиться, и расположение на этаже;
- площадь жилого помещения, также размер балкона, лоджии или террасы;
- все характеристики будущей квартиры: межкомнатные и входные двери, оконные блоки, наличие и тип отделки помещения.
Если помещение передается с чистовой отделкой, в ДДУ необходимо прописать каждую мелочь, вплоть до типа обоев на стенах. Требуйте включения в текст соглашения максимально полного и детального описания вашей будущей квартиры, ведь устные договоренности с застройщиком в суде вы не предъявите.
Обратите внимание! В соглашении обязательно указывается площадь будущей квартиры и оговариваются случаи, если ее фактический размер после окончательного обмера БТИ изменится.
В данном пункте законны следующие условия:
- если площадь квартиры по факту оказывается меньше, чем в договоре, застройщик возвращает покупателю разницу;
- если больше - помещение передается без дополнительных финансовых корректировок.
Иногда строительная организация включает в ДДУ условие о праве внесения изменений в проектную декларацию, планировку или другие характеристики объекта в одностороннем порядке, то есть без согласования с дольщиком. С точки зрения закона такие действия неправомерны, так как по закону покупатель должен получить полные и достоверные сведения о приобретаемом товаре.
Финансовый вопрос
В ДДУ обязательно должна быть указана стоимость 1 квадратного метра, и цена квартиры в целом.
Размер долевого взноса рассчитывается в зависимости от цены 1 квадратного метра. Наилучшим вариантом будет прописать в соглашении фиксированный размер такого взноса либо сделать привязку к твердой валюте.
Обратите внимание! После подписания договора застройщик не имеет права в одностороннем порядке менять установленные в нем суммы.
В соглашении также должно быть оговорено, в какие сроки и за счет каких средств (собственных сбережений или банковской ссуды) дольщиком осуществляется оплата покупки. В обязательном порядке должны быть указаны точные даты внесения платежей и размеры штрафов, которые будут накладываться на покупателя в случае нарушения указанных сроков.
Следует обратить внимание и на то, с какого момента обязательства дольщика перед застройщиком считаются полностью выполненными. Строительные фирмы обычно хотят, чтобы это происходило только после поступления средств дольщика на их счета. В итоге покупатель очень рискует. Поэтому опытные юристы настаивают на том, что добросовестный покупатель не несет ответственности за действия банков, обслуживающих строительную компанию, а следовательно, обязательства покупателя выполнены в момент передачи денег в финансовое учреждение.
Срок сдачи дома
В этом пункте прописывается дата передачи квартиры будущему собственнику. Обычно застройщики стараются указать в ДДУ только квартал и год. Это вполне соответствует букве закона, однако наиболее оптимальной для дольщика будет следующая формулировка: «не позднее такого-то числа такого-то года».
Обратите внимание! Нарушение срока передачи квартир застройщиком влечет за собой ответственность в виде пени.
Согласно Закону №214-ФЗ если дольщиком выступает юридическое лицо, неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки. Физическим лицам застройщик должен будет выплатить неустойку в двойном размере.
Качество отделки и постройки дома
Если при осмотре будущего жилья покупатель обнаружит строительные дефекты, он имеет право потребовать от застройщика бесплатной переделки мест, не отвечающих установленным требованиям, либо компенсации на ремонт (если дольщик решить сделать его самостоятельно), а также снижения стоимости квартиры. Поэтому условие о безвозмездном устранении строительных дефектов застройщиком тоже должно быть включено в ДДУ.
Сопутствующие расходы
Немаловажно четко прописать, кто именно - застройщик или участник долевого строительства - будет заниматься процедурой регистрации прав собственности на квартиру и, соответственно, несет все сопутствующие расходы.
Необходимо отметить, что многие строительные компании пытаются обязать дольщиков оплачивать услуги ЖКХ после сдачи дома в эксплуатацию, но до получения ими ключей от квартиры. Это в корне несправедливо - ведь по факту человек еще не живет в данном помещении. Поэтому, согласно закону, дольщик обязан начать оплачивать коммунальные платежи только после передачи квартиры.
Несмотря на постоянно совершенствующееся закондательство в области долевого строительства и очевидную выгоду (в первую очередь - финансовую) заключения ДДУ, вы все равно можете столкнуться с тем, что ваша новостройка станет проблемной. В основном это происходит из-за банкротства компании-застройщика. Поэтому прежде чем подписывать соглашение, узнайте больше информации о вашей строительной фирме, а лучше обратитесь за консультацией к квалифицированному опытному юристу.
