Регулирование сделок по договорам мены осуществляется в рамках статьи 567 Гражданского кодекса. В соответствии с этим обмен квартиры на квартиру является частью гражданско-правовых отношений. Во второй части нормы 567 ГК РФ указан порядок того, как оформить обмен квартирами. В соответствии с законодательством сделки по договорам мены приравниваются к купли-продаже.
Обмен квартиры на квартиру
Обмен жилой площади приравнивается Кодексом регулирующим гражданские правоотношения к сделкам по ее приобретению, то есть к покупке и продаже апартаментов. Процессуальный порядок закреплен в 31 главе части 2 ГК. Отличительной особенностью таких договоров является обязанность первой стороны сделки передать товар в собственность второй стороны. При этом вторая сторона договора должна совершить ответную передачу иного равноценного товара.
Согласно пункту 2 статьи 567 ГК РФ сделки по обмену апартаментов уравниваются с операциями по приобретению жилой площади. В соответствии с этим договор по обмену жилой площади должен соответствовать требованиям главы 30 Кодекса регулирующего гражданское право: договор составляется в письменной форме и подписывается сторонами, в ином случае сделка признается ничтожной.
Прямая мена недвижимого имущества особенно актуальна для жильцов апартаментов, используемых на основании договора социального найма. Согласно статье 72 Кодекса, регулирующего жилищные правоотношения, изменить условия проживания для лиц, пользующихся муниципальным имуществом возможно только при обмене жилплощадями.
Способы обмена квартир
Согласно действующему законодательству классическим вариантом обмена квартир, который был распространен в советские годы на основании главы 22 Кодекса, регулирующего гражданские правоотношения в РСФСР, прекратившего действие в 1995 году, остались только сделки на основании договора мены. Но современное гражданское законодательство допускает другие способы улучшения жилищных условий: продажа и покупка недвижимости, обмен квартиры с доплатой.
Мена жилых помещений
В соответствии с нормой 72 Жилищного кодекса изменить условия проживания для лиц, пользующихся апартаментами на основе договора социального найма, возможно только при обмене жилплощади на жилплощадь. Согласно пункту 5 статьи 72 ЖК РФ обменяться муниципальными апартаментами могут все россияне независимо от региона в котором находится недвижимость. То есть жители Карелии могут переехать в Воронежскую область, если кто-то из воронежцев, живущих в муниципальных апартаментов, хочет переехать на северо-запад.
Часть 1 нормы 568 Кодекса гражданских правоотношений подразумевает возможность обменять недвижимость являющуюся равноценной по мнению сторон. При этом расходы по передаче жилья принимает сторона, оговоренная в документах.
Например, у Соколова есть комната в коммунальной квартире в Центральном административном округе Москвы. Среднерыночная цена которой составляет 4 миллиона 400 тысяч рублей. Эту недвижимость Соколов сдает за 25 тысяч рублей. Господин Петров владеет двухкомнатными апартаментами в спальном районе Ленинграда, хочет переехать в столицу. Стоимость жилья Петрова чуть меньше, и составляет 4 миллиона 300 тысяч рублей. Соколов понимает, что двухкомнатные апартаменты в Петербурге он сможет сдавать за 40 тысяч рублей. Петров и Соколов договариваются об обмене, а расходы по оформлению сделки принимает на себя москвич, в счёт разницы по стоимости объектов недвижимости.
Обмен через куплю-продажу
Согласно статье 567 Гражданского кодекса сделки по мене приравниваются к договорам купли-продажи. Но процедура мены подразумевает наличие имущества, которое является объектом сделки с двух сторон.
Обратите внимание! В риэлтерской практике сделки, осуществляемые через куплю-продажу, именуются альтернативные. Подразумевают под собой участие более двух сторон имущественных отношений.
Процедура заключается в приобретение стороной А апартаментов у стороны Б, при одновременном отчуждении своей недвижимости пользу стороны В. Например, у Поляковых есть апартаменты площадью 38 квадратных метров, но они хотят улучшить свои жилищные условия. Поляковы выставляют свое имущество на продажу, и занимаются поиском более просторного жилья. Сидоровы готовы купить квартиру у Поляковых за 4 миллиона рублей, а Поляковы нашли новые апартаменты площадью 54 квадратных метра за 5 миллионов 600 тысяч рублей, которым владеют Анисимовы. Одновременно риэлтор оформляет договор отчуждения имущества Поляковых в пользу Сидоровых и отчуждение имущества Анисимовых в пользу Поляковых. Сидоровы вкладывают деньги в ячейку банка, Поляковы добавляют к этой сумме еще 1 миллион 600 тысяч. После оформления права собственности и подписания актов приема, Анисимовы забирают из банка 5 миллионов 600 тысяч.
Как обменять старую квартиру на новостройку
Крупные застройщики на рынке жилья предлагают систему зачета старого имущества в счет новых апартаментов. Реализации данной процедуры схожа с альтернативными сделками через договор купли-продажи.
Отличием является то, что в качестве продавца новой недвижимости и покупателя старых апартаментов выступает одно и тоже юридическое лицо.
Порядок обмена квартиры на квартиру
Порядок обмена собственностью по договору мены регулируется статьям 569 и 570 Гражданского кодекса. Согласно положениям закона договор мены подразумевает встречное исполнение обязательств по передачи объекта. Норма Кодекса гражданских правоотношений 569 предполагает одновременную передачу двух апартаментов. В случаях, когда передача одного жилья осуществляется раньше, чем передача вторых апартаментов, сроки по исполнению таких обязательств прописываются в договоре.
Обратите внимание! При этом, право собственности согласно норме 570 ГК РФ переходит к сторонам только после полного исполнения обязательств.
К примеру, господин Сидоров и семья Петровых обмениваются квартирами. Сидоров обменивает две квартиры, в которых не проживает, а вот Петровым необходим срок для переезда. Петровы в течение месяца осуществляют переезд в новые апартаменты и только после этого освобождают жилье для Сидорова. После этого наступает этап регистрации недвижимости и подписывается акт по передачи имущества.
Как обменять квартиру на другую с доплатой
Второй абзац статьи 568 регулирует порядок принятия дополнительных расходов при обмене неравноценными апартаментами. В этом случае, участник договора, чей товар дешевле обязуется по условиям соглашения внести средства на счет владельца более дорогих апартаментов.
К примеру, семья Сидоровых много лет жила в трехкомнатной квартире, стоимостью 7 миллионов. Но после смерти родителей единственный наследник принял решение избавиться от этой жилплощади. Его соседи Топоровы живут втроем в однокомнатной квартире, цена которой на рынке 3 миллиона 800 тысяч. Топоровых и Сидорова устраивает дом, район и соседи, поэтому принципиально менять условия жизни они не хотят. В соответствии с этим принимают решение обменяться апартаментами. В договоре прописывается условие по передаче однокомнатной квартиры Сидорову и перечислению ему дополнительно 3 миллионов 200 тысяч рублей.
Можно ли поменять квартиру, если она в ипотеке
Порядок отчуждения недвижимости, которая находится в залоге у банка регламентируется законодательством. У владельца квартиры, приобретенной по кредиту на недвижимость есть право продать, подарить и поменять апартаменты только с согласия банка.
Для этого согласно пункту 2 нормы 37 необходимо обратиться в кредитную организацию за закладной и после ее получения совершать операции по отчуждению имущества.
Обратите внимание! Обмен и продажа ипотечных апартаментов осуществляется только с разрешения банка.
Что лучше: продать или обменять квартиру
Сделки по обмене собственностью законодателями приравниваются к заключению договоров по купле-продаже. Содержание и пакет документов при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, одинаков и не зависит от характера совершения сделки: продажа или мена.
Но для россиян, живущих в муниципальных апартаментах, договор мены является единственным способом изменить жилищные условия.
