Судебных разбирательств проводится очень много, и суды сильно загружены. При этом некоторые споры могли бы быть легко разрешены переговорами сторон. По этой причине судебные процессы по ряду вопросов начинаются только после того, как стороны попытались урегулировать конфликт сами, но не смогли прийти к устраивающему их решению. Организуется такая работа методом подачи претензий, а называется, соответственно, претензионной. Обязательно проведение таких действий перед подачей иска в суд по спорам, возникающим в связи с договорами долевого участия (ДДУ).
Как составить претензию?
В спорах с застройщиками претензия чаще всего носит достаточно формальный характер. Обычно компании стараются всеми правдами и неправдами не принимать этот документ, а на направленные им обращения, как правило, не отвечают. Однако ваша задача - получить право подачу иска в суд, а для этого необходимо провести претензионную работу. Поэтому документ придется грамотно составить и установленным порядком довести застройщику.
Он служит сообщением компании о том, что она не выполняет взятые на себя в соответствии с ДДУ обязательства, вас это не устраивает, и вы желаете получить компенсацию за эти нарушения. Стоит отметить, что, если ваши требования не будут выполнены, вы планируете обратиться в суд.
Обратите внимание!
Формально претензия должна давать застройщику все возможности для удовлетворения ваших требований в добровольном порядке.
Она должна содержать следующие сведения:
- реквизиты, по которым застройщик может перечислить вам необходимую сумму;
- полный набор данных для расчета неустойки, методику расчета, сами вычисления и полученную сумму;
- сроки, в которые вы требуете удовлетворить свои требования.
Какой-либо точной установленной законодательством формы этот документ не имеет. Однако существуют общие правила делопроизводства, которых следует придерживаться. Претензия должна содержать:
- адресную часть - наименование застройщика и его адрес, а также Ф.И.О. или наименование дольщика, его адрес и способы связи с ним (телефоны, электронные адреса и т.п.);
- наименование;
- основную часть. В ней указываются следующие сведения:
- обстоятельства вступления с застройщиком в договорные отношения - дата подписания договора и его условия. Здесь следует прописать все важные параметры: этажность дома, материал его стен, этаж размещения квартиры, дата передачи вам жилья по ДДУ и т.д.;
- суть претензий. Следует акцентировать внимание именно на нарушении прав, дать ссылки на статьи законов и пункты договора, по которым ваши права нарушены;
- требования. Они должны быть ясными и конкретными. Следует требовать выполнить определенные действия в установленный вами срок;
- размер штрафа. Например, неустойка за просроченный срок сдачи жилья составляет 1/300 ключевой ставки, установленной Центробанком, для юридических лиц и 1/150 этой ставки для физических лиц, от суммы договора за каждый день просрочки;
- сообщение о том, что в случае невыполнения ваших требований вы будете обращаться в суд;
- опись документов;
- дату подачи и подпись заявителя с расшифровкой.
Лучше всего для составления претензии обратиться к юристу. Он укажет все нарушения, составит список обоснованных требований, высчитает неустойку.
По большей части дольщики подписывают типовые договоры, составленные застройщиком. Туда включают различные пункты, уменьшающие ответственность застройщика либо вовсе выводящие его из-под ответственности. Например, очень часто в раздел об ответственности за несвоевременную сдачу жилья добавляют информацию о том, что компания выплачивает компенсацию, только если в задержке есть ее вина. Это требование является незаконным.
Обратите внимание!
Независимо от причин просрочки ответственность за срыв сроков несет застройщик.
Юрист найдет все подобные пункты и в доходчивой форме сообщит компании, что все ее ухищрения при составлении соглашения уйти от ответственности не помогут. Возможно, получив качественную претензию, застройщик согласится урегулировать ваш спор в досудебном порядке, хотя такое происходит достаточно редко, и по большей части претензионная работа ведется для того, чтобы получить все формальные основания для обращения с иском в суд.
Куда подавать претензию по ДДУ?
Составленную претензию необходимо вручить застройщику. Причем сделать это нужно так, чтобы факт вручения документа был зафиксирован. Наиболее надежный способ - отправка ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Обратите внимание!
Уведомление о вручении будет подтверждать факт того, что претензия доставлена адресату.
Можно ли вручать досудебную претензию лично в офисе застройщика?
Описанный выше способ доставки не является единственным. Можно изготовить два экземпляра претензии, явится в офис застройщика и передать документ, потребовав у принимающего должностного лица поставить на втором экземпляре отметку о получении с указанием даты, должности принявшего лица и его подписью. Однако практика показывает, что этот метод не является лучшим и сильно уступает в эффективности отправке ценного письма.
Во-первых, должностное лицо застройщика, выразившее готовность принять претензию, услышав об оформлении, может резко изменить свое решение.
Во-вторых, даже если бумагу примут и поставят отметку, в дальнейшем от этого могут отказаться. Были случаи, когда представители застройщика заявляли в суде, что лицо, подписавшееся на втором экземпляре документа, им неизвестно.
Срок ответа на претензию
Вопрос о том, в какие сроки застройщик обязан ответить на претензию, является спорным. Дело в том, что ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ устанавливает только право дольщика на требования неустойки и не содержит никаких указаний на сроки, в которые это право может быть реализовано.
На квартиры, приобретаемые по ДДУ, распространяется действие Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1. Ст. 31 Закона № 2300-1 устанавливает требование о том, что ответ на обращение должен быть дан в течение 10 дней. Однако текст этой статьи четко говорит о том, что норма распространяется на требования снижения цены услуги, возмещения расходов по устранению недостатков, расходов и убытков, связанных с отказом от исполнения договора. Соответственно, к требованию выплаты, например, неустойки, это не относится.
Вопрос о сроках ответа застройщика на претензию дольщика законодательно не урегулирован. Юристы приходят к выводу, что в данном случае следует воспользоваться ст. 5 ГК РФ, говорящей об обычаях. Исходя из текста этой статьи обычным сроком ответа на такие претензии является период от 10 до 14 дней. Соответственно, не получив ответа застройщика через две недели, вы можете подать иск. Лучше, чтобы этим занимался адвокат. Специалисту вряд ли вернут документы по формальным основаниям.
Юрист поможет сформулировать вашу позицию, правильно внести в иск требования, собрать и представить необходимые доказательства, будет защищать вашу позицию в суде, подавая своевременно различные ходатайства и возражения.
Законодательство позволяет включать расходы на адвоката в судебные издержки и компенсировать их за счет проигравшей в деле стороны. Кроме того, обращение в суд позволит вам требовать возмещения ущерба, возникшего по причине неисполнения ответчиком своих обязательств, и компенсации морального вреда. Также суд может оштрафовать застройщика на 50% от суммы установленной неустойки.
Первичную юридическую консультацию вы можете получить в режиме онлайн.
