Переустройство или перепланировка в жилом помещении требует согласования. Без него такие модификации считаются несогласованными, а владельцу угрожает ответственность за самовольную перепланировку квартиры. Он должен заплатить штраф за незаконную перепланировку, а также вернуть конструкцию помещения в прежнее состояние, иначе жилье могут отобрать. Какая ответственность ждет нарушителей и что делать, если переоборудование помещения уже осуществлено?
Когда перепланировка считается незаконной
Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения. Согласно п. 1.7.1 Правилам, утв. Постановлением Госстроя № 170, она может включать:
- переоборудование перегородок;
- перенос и разборку проемов дверей;
- уменьшение или увеличение площади квартир;
- устройство или перенос кухонь, уборных;
- расширение жилых площадей.
Перепланировка не допустима, если она ухудшает условия проживания в помещении для кого-либо из жильцов.
Согласно ст. 26 ЖК РФ, перепланировать жилье можно лишь при наличии проекта переоборудования помещения, который будет соответствовать требованиям градостроительного законодательства. Проект должен быть согласован в органе местного самоуправления, после чего тот принимает решение о согласовании и направляет его лицу, осуществляющему перепланировку.
Обратите внимание! Если такое решение отсутствует - перепланировка будет считаться незаконной, независимо от того, соблюдены ли градостроительные требования. Незаконным также считается переоборудование, сделанное на основании разрешения, но с нарушениями ранее утвержденного проекта.
Штраф за перепланировку
Перепланировка без соблюдения требований закона угрожает собственнику админответственностью по ст. 7.1 КоАП в виде:
- предупреждения или штрафа в размере 1-1,5 тыс. руб., если незаконная перепланировка проведена в частном доме;
- штрафа в размере 2-2,5 тыс. руб., если перепланировка несогласована в квартире.
Штраф накладывается сотрудниками местной жилинспекции. Они обязаны проводить проверки на предмет подобных нарушений по заявлению граждан, собственников жилых помещений, представителей управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и прочих заинтересованных лиц.
Обратите внимание! Помимо штрафа, инспектор вынесет собственнику либо нанимателю предписание на устранение допущенных нарушений и приведение помещения в первоначальное состояние в разумные сроки, установленные инспектором.
Если в установленный срок нарушение не будет устранено, жилинспекция подаст в суд:
- на собственника, самовольно перепланировавшего помещение, для продажи жилья с публичных торгов и возврата ему части вырученной суммы, оставшейся после выполнения новым собственником выданного ранее предписания;
- на нанимателя жилья для расторжения с ним договора соцнайма и возложения обязанности выполнить ранее вынесенное предписание на собственника помещения – наймодателя.
Обратите внимание! Если новый собственник либо наймодатель не исполнит предписание в установленные сроки, помещение снова будет продаваться с публичных торгов, согласно п. 6 ст. 29 ЖК РФ.
Если переоборудование жилья не может быть согласовано
Если перепланировка жилого помещения проведена в соответствии с требованиями технических регламентов, но без разрешения органа самоуправления, согласовать ее в обратном порядке нельзя. Но, согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ, если такая перепланировка не создает угроз жизни или здоровью граждан и не нарушает права и интересы жильцов, такое переоборудование можно сохранить на основании решения суда.
Перепланировка в ипотечной квартире
Обременение жилья в виде ипотеки усложняет возможность перепланировки. Законом возможность изменения конфигурации жилья только лишь на основании ипотеки не ограничена, этот вопрос является предметом договорных отношений с кредиторами. Ипотечным договором может быть предусмотрено, что:
- конструктивные изменения предмета ипотеки допустимы лишь по согласованию с кредитором. В этом случае заемщик перед проведением перепланировки должен получить согласие не только от жилинспекции, но и от банка.
- конструктивные изменения предмета ипотеки, изменяющие техническую конфигурацию жилья, недопустимы. Заемщик также может запросить согласование, но банк, вероятно, откажет, сославшись на положения договора.
Обратите внимание! Если положениями договора вопрос конструктивных изменений не урегулирован, согласие банка не требуется. Но так как это затрагивает права держателя залога, переоборудование рекомендуется согласовывать всегда.
Купля-продажа квартиры с незаконной перепланировкой
Сделка по жилью с незаконным переоборудованием создает ряд рисков для ее сторон. Рассмотрим их подробнее.
Продажа квартиры
Теоретически продажа жилья с несогласованными переоборудованиями возможна, если такой вариант приемлем для покупателя и его не пугает риск наложения штрафов. Возможный вариант – предоставление ему скидки, покрывающей дальнейшие расходы на согласование. Объект с самовольной планировкой сужает круг потенциальных покупателей. От такой сделки точно откажутся получатели ипотеки – банк договор не одобрит.
Покупка квартиры
Решившив покупать такое жилье рекомендуется предварительно проверять планировку на предмет грубых нарушений норм и регламентов. Узаконить их проблема. Даже если несогласованный передел без нарушений, его оформление потребует расходов. А это – основание попросить скидку в 50-100-150 тыс. руб. и больше, в зависимости от расходов.
Если покупка уже состоялась и после нее владелец обнаружил неоговоренный передел – это нарушение прав покупателя. По этой причине он может в судебном порядке потребовать с продавца:
- возмещения расходов, связанных с согласованием перепланировки;
- признания сделки покупки жилья недействительной и возврата денег.
Перепланировка со стороны соседей
Если соседи вносят изменения в конфигурацию дома, последствия которых нарушают права других жильцов, рекомендуется направить жалобу в жилинспекцию и в прокуратуру. Чтоб избежать конфликта, сначала узнайте, есть ли у соседей разрешение на перепланировку. И только если его нет – пишите жалобу.
