Покупка квартиры по договору долевого участия

Заключая договор долевого участия (ДДУ), покупатель фактически становится соинвестором в строительстве многоквартирного дома.   Другими словами, в данной ситуации физическое или юридическое лицо оплачивает строительство конкретной квартиры в строящемся доме и после сдачи объекта в эксплуатацию получает от застройщика именно это помещение.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ...» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее - Закон №214-ФЗ) ДДУ представляет собой единственный законный тип договора софинансирования строительства городского жилья.

Как осуществляется приобретение квартиры по ДДУ, читайте в нашем материале.

Договор ДДУ при покупке квартиры

Данный документ предусматривает ряд условий, среди которых можно выделить обязательные и дополнительные. При отсутствии обязательных условий заключенный договор будет считаться ничтожным и не иметь никакой юридической силы. Дополнительные условия можно не включать в текст документа, однако некоторые из них могут быть очень важны для дольщика.

К обязательным условиям относятся:

• максимально подробно описание строящегося объекта (адрес, количество этажей, наличие лифта, кадастровый номер участка и др.) и точные характеристики приобретаемой квартиры (число и расположение комнат, этаж и расположение на этаже, общая площадь, высота потолков и др.);
• дата, когда строительство должно быть полностью завершено. Эта информация должна быть одинакова для всех дольщиков. Если установленные сроки будут нарушены, с застройщика взимается неустойка. Согласно действующему законодательству, за каждый день просрочки строительная фирма уплачивает дольщику-физлицу 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ;
• общая стоимость квартиры и порядок внесения денежных средств. Стороны должны указать в ДДУ, может ли измениться стоимость квартиры после подписания договора, условия таких изменений;
• гарантийный срок на строение и технические средства, которые в нем находятся. Минимальный срок гарантии составляет не менее 5 лет. На технологические и инженерные сети и коммуникации дается гарантия как минимум на 3 года.

Обратите внимание! В качестве дополнительных условий обычно прописываются права и обязанности сторон, а также ряд других немаловажных моментов, которые призваны защитить как дольщика, так и застройщика. Желательно подробно оговорить в договоре, на каких условиях его можно будет так или иначе изменить.

Закон идет навстречу дольщику и разрешает прописать в ДДУ правило о том, что если фактическая площадь жилья получилась меньше расчетной, он имеет полное право на перерасчет стоимости жилья, а если больше - ничего не обязан доплачивать.

Иногда в ДДУ указывается, в каком случае перерасчет производиться не будет - например, если отклонение не превышает 5% от заявленной площади. Однако данный момент дольщик может оспорить в судебном порядке, так как он нарушает его права как потребителя.

Заключение ДДУ: обязанности застройщика

Перечислим обязанности застройщика перед участниками долевого строительства:

• строительная компания обязана получить документы, разрешающие строительство данного объекта, а также зарегистрировать право собственности на участок земли или оформить договор аренды;
• в рамках ДДУ застройщик обязан представить проектную декларацию в орган Госстройнадзора. Эта процедура осуществляется после заключения первого соглашения, поэтому в случае, если вы стали первым человеком, который желает приобрести квартиру в будущей новостройке, придется проконтролировать этот процесс;
• застройщик обязан обнародовать проектную декларацию, разместив ее в сети интернет или в любом СМИ;
• перед заключением договора застройщик обязан предоставить дольщику любую информацию и документы (учредительные документы строительной компании, ИНН, ОГРН, бухгалтерские и другие отчеты за последние 3 года). Здесь нужно помнить, что застройщик может и умолчать чем-либо, если вы сами не озвучите вопрос;
• дольщики вправе контролировать расходование вложенных в строительство средств. Застройщик обязан тратить ваши средства исключительно на возведение многоквартирного дома, где будет располагаться ваша квартира. Таким образом, в случае, если на месте строительства начали возводить, например, торговый центр, у застройщика обязанность ознакомить вас с документами на эту стройку и доказать, что он строит это здание центр не ваши средства;
• застройщик любыми силами обязан достроить и сдать в эксплуатацию объект, на который заключен ДДУ;
• застройщик обязан известить участников ДДУ об окончании стройки не менее чем за 14 дней до завершения работ;
• при нарушении условий ДДУ строительная компания обязана выплатить дольщикам пени и неустойки, а также вернуть денежные средства, если есть основания для расторжения договора.

Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ

Как и у любой другой сделки, у ДДУ имеются как положительные, так и отрицательные стороны.

К преимуществам относится:

• гарантия получения новой квартиры или возврата денежных средств;

• невозможность изменения стоимости жилья застройщиком в одностороннем порядке;
• возможность расторжения соглашения и взыскания неустойки с недобросовестных строителей;
• наличие гарантии на квартиру и расположенные в доме коммуникации.

При наличии неоспоримых преимуществ недостатки такого вида сделки также являются достаточно существенными:

• задержка оформления документов из-за обязательной государственной регистрации ДДУ;
• необходимость выплаты неустойки застройщику в случае досрочного погашения полной стоимости квартиры;
• сроки выплат за жилье достаточно сжаты и ограничены моментом сдачи дома;
• максимальный срок для выплаты в рассрочку - 5 лет.

Обратите внимание! Перед принятием решения о покупке жилья по ДДУ следует тщательно взвесить все плюсы и минусы.

Как узнать информацию о застройщике?

Строительная компания обязана публиковать на своем официальном сайте подробную информацию о себе и о каждом строящемся объекте. Поэтому проверка надежности застройщика начинается с анализа его сайта.

В разделах «О компании» и «Проекты» можно узнать, сколько лет фирма трудится на рынке, сколько реализовала проектов и чего достигла.

Организации, которым нечего скрывать, публикуют также данные участников совета своих директоров.

Кроме того, стоит изучить перечень основных партнеров застройщика. Если среди них есть крупные инвесторы, это большой плюс. Еще одним положительным моментом является участие строительной компании в инвестиционных проектах, проводимых органами местной или федеральной власти.

О том, все ли в порядке у фирмы с финансами, указывает стратегия ее продаж. Если компания строит объекты на свои деньги и начинает продавать жилье, когда дом возведен более чем наполовину, значит, она независима от денег дольщиков.

Финансово устойчивая организация ведет адекватную ценовую политику. Крайне низкие цены на квартиры обычно свидетельствует о нехватке средств у застройщика.

Если акции компании размещены на бирже, значит, она имеет доверие у биржевых инвесторов, а это хороший признак.

Также необходимо изучить все документы как самой фирмы (они должны быть представлены в виде оригиналов или нотариально заверенных копий), так и бумаги, касающиеся объекта строительства. К ним относятся:

• декларация проекта;
• разрешение на стройку;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
• заключение государственного экспертного бюро о проверке проектных документов.

При отсутствии хотя бы одной из перечисленных выше бумаг застройщик не вправе привлекать средства дольщиков на строительство дома.

Обратите внимание! Существует еще немало способов проверить надежность строительной фирмы: можно почитать соответствующие форумы, почерпнуть сведения с сайтов, где публикуются отзывы о строительных компаниях, посмотреть реестр застройщиков, где каждой компании присваивается свой рейтинг.

Однако лучше всего воспользоваться услугами независимого юриста, который проверит не только застройщика и его документы, но и тщательно проанализирует ДДУ.

Процедура покупки по договору долевого участия

Чтобы купить квартиру от застройщика, следует придерживаться следующего алгоритма действий:

1. выбрать банк с оптимальными условиями по кредиту (если для приобретения жилья вам необходимо взять займ);
2. выбрать надежную строительную фирму;
3. выбрать обслуживающую компанию;
4. оформить всю необходимую документацию (договор ДДУ, акт приема-передачи квартиры, свидетельство о праве собственности).

Как составить договор ДДУ?

Обычно договор ДДУ составляют юристы застройщика. Естественно, они будут стараться, чтобы все выгоды и гарантии были на стороне их работодателя.

Какие подводные камни и ловушки скрывает ваш ДДУ, и как максимально обезопасить себя от них, вы можете узнать, только обратившись к независимому юристу, имеющему большой опыт работы в данной области.