Достаточно часто встречаются ситуации, когда участник долевого строительства не получает обещанное застройщиком жилье в срок. За время, отведенное на строительство и сдачу жилья, сумма договора долевого участия (ДДУ) может в какой-то степени обесцениться, поэтому, не выполнив свои обязательства, строительная компания обязана выплатить дольщику неустойку.
Неустойка подразумевает под собой денежную компенсацию. Она выплачивается дополнительно к сумме, указанной в договоре в качестве стоимости будущей квартиры.
Данный вопрос регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ), согласно которому неустойка выплачивается также в следующих случаях:
- если фактическое качество построенного жилого помещения не соответствует заявленному;
- если деньги на строительство привлечены лицом, не имевшим права на подобные действия.
Наша статья поможет вам самостоятельно рассчитать размер неустойки и грамотно подготовить досудебную претензию в адрес недобросовестного застройщика.
Составляем претензию
Согласно нормам действующего законодательства перед обращением с исковым заявлением в суд относительно споров со строительными фирмами необходимо соблюсти досудебный порядок их урегулирования. Это означает, что при отсутствии подтверждения отправки претензии в адрес компании-застройщика судья не станет рассматривать ваше заявление. Поэтому необходимо приложить к иску почтовую квитанцию с описью вложения и экземпляр самой претензии.
Этот документ носит формальный характер. Им вы извещаете строительную компанию о том, что желаете получить компенсацию за не исполненные ею обязательства и планируете подавать в суд.
В тексте документа нужно указать все необходимые для мирного урегулирования конфликта моменты:
- данные вашего ДДУ - номер и дата подписания;
- даты планируемой и фактической передачи жилого помещения;
- расчет суммы неустойки;
- банковские реквизиты для перечисления денег;
- срок исполнения ваших требований;
- ваши контактные данные - адрес и номер телефона.
Обратите внимание! Специалисты рекомендуют также формировать в досудебной претензии свою правовую позицию и подкреплять ее правовыми нормами - так юристы застройщика поймут, что имеют дело с профессионалом, который настроен решительно.
Подкрепленные аргументами требования досудебной претензии позволят вам избежать лишних вопросов судьи.
Если в ДДУ есть условия, уменьшающие ответственность строительной фирмы, либо пункты, устанавливающие порядок обращения в судебный орган, их тоже желательно упомянуть в досудебной претензии. Нередко по условиям соглашения застройщик освобождается от ответственности за несвоевременную сдачу жилья покупателю в случае отсутствия его вины в срыве сроков. Виноваты строители или нет - будет решать суд. Однако даже если будет доказан факт отсутствия вины компании, это не должно освобождать ее от ответственности. Для аргументации такой позиции можно использовать п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992г. № 2300-1, согласно которому условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными нормативно-правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В досудебной претензии можно указывать любой желаемый срок для удовлетворения ваших требований. Обычно это 10-20 календарных дней.
Для ответа на претензию или возврата денежных средств законом предусмотрен срок от 20 рабочих дней.
Необходимо отметить, что обычно застройщики никак не реагируют на претензии.
Формула расчета неустойки по договору долевого участия
Застройщик - это юридическое лицо, являющееся собственником или арендатором земельного участка, на котором оно собирается построить какие-либо объекты недвижимости, имея на это специальное разрешение. Именно в целях строительства застройщиком привлекаются деньги заинтересованных лиц - дольщиков.
Однако иногда случается так, что в роли застройщика выступает организация, не имеющая на это законных оснований:
- она не является собственником или арендатором земли, где строится дом. Это можно проверить, запросив у фирмы выписку из ЕГРН;
- она не имеет разрешения на строительство. В этом случае все возведенные данной фирмой объекты недвижимости будут считаться самовольными постройками;
- она не составила и не разместила проектную декларацию. Декларация должна быть представлена в соответствующий госорган, а также размещена в общем доступе - на официальном сайте строительной компании.
Такой застройщик обязан выплатить дольщикам двойную неустойку и возместить иные убытки.
Обратите внимание! Неустойка исчисляется со дня внесения дольщиком указанной в договоре суммы и до фактического возврата застройщиком ему денежных средств.
Если объект долевого строительства не соответствует условиям ДДУ и принятым нормативам, дольщик вправе:
- требовать от застройщика бесплатного устранения недоделок;
- настаивать на снижении цены договора;
- требовать возмещения расходов, которые понес для устранения дефектов помещения.
Согласно ч. 2 ст. 6 Закона №214-ФЗ в случае, если компания не исполняет взятые на себя обязательства, она обязана выплатить неустойку – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Ставка рефинансирования представляет собой размер годовых процентов, под которые ЦБ РФ кредитует различные финансовые организации, то есть это минимальная плата за пользование чужими деньгами.
Величина эта переменная и довольно часто меняется, поэтому стоит не полагаться на онлайн-калькуляторы, предлагающие вам вычислить размер неустойки автоматически, а посчитать ее самостоятельно, руководствуясь простой формулой:
Н = СД × 1/300 СР × ДП,
где:
- Н – неустойка;
- СД – сумма договора;
- СР – ставка рефинансирования;
- ДП – дни просрочки.
Обратите внимание! Если ДДУ заключен с дольщиком-физлицом, сумма неустойки умножается на 2.
На практике может случиться так, что в договоре прописан другой размер неустойки. Для того, чтобы отстоять свои интересы, потребуется обратиться в суд. Также придется обратиться в суд и в случае, если застройщик отказывается платить неустойку добровольно, игнорирует ваши требования. В случае вашей победы застройщик будет обязан выплатить штраф и возместить судебные расходы.
Помимо неустойки, застройщик обязан возместить сумму понесенных убытков. К примеру, если в ожидании окончания строительства вы были вынужден снимать жилье, строительная фирма должна возместить вам расходы на аренду.
Как рассчитать неустойку по ДДУ (пример)
Предположим, что цена ДДУ составляет 2 000 000 рублей, а количество дней просрочки - 150. Ставка рефинансирования - 8% годовых.
Обратите внимание! Точный размер ставки на требуемую дату можно узнать на официальном сайте ЦБ РФ.
1/300 - это размер неустойки для индивидуальных предпринимателей и организаций, а 1/150 - для граждан, не являющихся ИП.
Таким образом, сумма пени будет рассчитываться следующим образом:
- для дольщика-частного лица:
2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 150 = 160 000 рублей;
- для участника долевого строительства - ИП или организации:
2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 300 = 80 000 рублей.
Практика показывает, что большинство подобных дел решается только через суд. Для того, чтобы грамотно составить исковое заявление и выиграть дело, обратитесь к профессиональному юристу.
