Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Закон не содержит ограничений на этот счет. Материнский капитал не препятствует свободному распоряжению семейным жильем. Но при заключении сделки должны быть учтены интересы всех членов семьи, в том числе и детей, ставших совладельцами купленной квартиры. Договор купли-продажи может быть заключен только с одобрения опекунского совета. Для совершения законной сделки, необходимо знать как продать квартиру купленную на материнский капитал.
Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал
Закон не предусматривает условий распоряжения жильем, купленным при привлечении материнских денег — владельцы продают его на общих условиях гражданского оборота жилой недвижимости.
Но, есть особенность: согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки имеющих детей семей» жилье, купленное за деньги госпомощи, должно стать общей собственностью членов семьи, получившей маткапитал. Размер долей принципиального значения не имеет, но родители при покупке квартиры обязаны будут выделить доли из нее каждому своему несовершеннолетнему ребенку. В будущем это усложнит возможность продажи такой квартиры – до достижения детьми совершеннолетия распоряжаться ей (либо давать согласие на распоряжение) будут родители.
Согласно ст. 20 ФЗ № 48 «Об опеке и попечительстве», недвижимость и доли в ней, принадлежащие несовершеннолетним, могут быть отчуждены только в случаях:
- обращения на них взыскания;
- отчуждения по договору ренты или обмена, если это выгодно ребенку;
- смены места проживания;
- когда того требуют интересы ребенка, например, для оплаты лечения.
Обратите внимание!
Чтоб удостовериться в соблюдении прав несовершеннолетнего, закон требует от родителей, намеренных продать объект с долей ребенка, получить предварительное одобрение сделки от опекунского совета.
Как получить разрешение
Родители должны доказать опекунскому совету, что имущественная ситуация несовершеннолетнего минимум останется прежней. Сделать это можно, взяв обязательство:
- провести одновременно сделку по покупке нового жилья, где выделить детям части, соразмерные тем, которыми они владели в проданной квартире;
- открыть на каждого ребенка сберегательный счет и направить средства от продажи его доли на такой счет.
Для получения разрешения одному из родителей необходимо:
- Обратиться в опекунский совет по месту проживания с заявлением и пакетом документов о проведении сделки.
- Дождаться результатов проверки.
- Получить ответ в письменном виде в срок, не превышающий 15 дней. Если орган опеки отказал в продаже, такой отказ должен быть мотивирован.
- Обжаловать отказ в судебном порядке при необходимости.
Когда можно продать квартиру
Закон не содержит ограничений по срокам, в течение которых родители смогут продать жилье, приобретенное на маткапитал. Предполагается, что сделку можно заключить в любое время с момента, как жилье поступит в собственность членов семьи при условии отсутствия на нем действующих обременений. Но если родители получили разрешение опекунского совета, сроки сокращаются.
Так, согласно Письму Минобрнауки 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних», в случае получения одобрения на сделки по отчуждению жилья несовершеннолетних, родители обязаны представить в орган опеки копии договоров о таких сделках в месячный срок с момента получения разрешений. Соответственно, родителям для продажи квартиры дается 1 месяц, после чего потребуется получать новое разрешение.
Обратите внимание!
Для продажи ипотечных квартир, приобретенных на материнские деньги, потребуется одобрение банка, в залоге которого находится объект. На этом этапе из жилья еще не выделены детские доли, но это не значит, что сделка не должна быть также одобрена и в опекунском совете.
Продажа квартиры до выделения долей
Оформление квартиры, купленной по маткапиталу, в собственность всех членов семьи получателя помощи – обязательство владельца сертификата. Не исполняя его, он нарушает федеральное законодательство, тем более, если изъявит желание продать такую квартиру без учета интересов детей. Даже если он возьмет обязательство выделить доли детям в будущем при покупке нового жилья, это будет нарушать требования закона и интересы детей, так как изначальное требование по п. 4 ст. 10 закона № 256 – жилье, приобретенное за счет маткапиатала, не поступит в собственность всех членов семьи. Это может стать поводом для разбирательства со стороны ПФР, органа опеки и прокуратуры.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
Алгоритм действий лиц, намеренных продать квартиру, приобретенную за счет маткапитала, будет включать следующие этапы:
- Поиск покупателя. Закон не содержит ограничений относительно лица покупателя, им может быть кто угодно.
- Поиск новой квартиры. Параллельно осуществляется поиск новой квартиры по новому месту жительства. Ключевое условие – не ухудшение жилищных условий. В новой квартире ребенок должен получить долю, равнозначную либо превосходящую по площади и ценности долю в продаваемой квартире.
- Заключение предварительных договоров купли-продажи или обмена. По ним дети должны получить соответствующие доли.
- Обращение в орган опеки с заявлением и пакетом документов, подтверждающим сделку.
- Получение разрешения от опекунского совета.
- Обращение к нотариусу для оформления сделки купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости», сделки с долями в недвижимости, принадлежащими несовершеннолетним, требуют обязательного нотариального оформления.
- Обращение в Росреестр для переоформления недвижимости.
- Получение выписки из ЕГРН с подтверждением перехода прав на новое жилье и получение детьми своих долей.
- Передача договора купли-продажи и выписки из Росреестра в орган опеки для контроля за соблюдением интересов детей.
