Совсем недавно долевое участие в финансировании многоквартирного дома было достаточно авантюрным делом. Ничего не мешало застройщикам продать строящуюся квартиру нескольким покупателям, и этим активно пользовались как мошеннические конторы, так и отдельные нечестные сотрудники вполне добропорядочных фирм.
Теперь такая вероятность исключена. Застройщик имеет право получить деньги по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) только после регистрации этого соглашения в Росреестре, поэтому неоднократная продажа квартир невозможна.
Что такое реестр ДДУ в строительстве?
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) содержит сведения обо всех объектах, в том числе находящихся на разных стадиях строительства. За регистрацию прав и обременений отвечает Росреестр - орган государственной исполнительной власти. На него возложены функции создания и ведения единого кадастра.
Обратите внимание!
ДДУ должны обязательно проходить регистрацию в ЕГРН.
Зачем регистрировать договор ДДУ в реестре?
Это обязательное требование Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Большинство дольщиков интересует, не создает ли это для них дополнительных проблем и дает ли какие-то преимущества.
Несомненно, регистрация договора требует определенных временных затрат, кроме того, за государственную услугу придется уплатить государственную пошлину, которая для дольщиков невелика. Преимущества такой регистрации несомненны.
Именно с введением Закона № 214-ФЗ прекратилась вакханалия на рынке вновь вводимого в эксплуатацию жилья, когда на одну квартиру претендовали несколько добросовестных, то есть полностью оплативших свой взнос, дольщиков. Разбирательства между такими совладельцами поневоле были весьма драматическими, и по факту квартиру получал обычно тот, кто ее первым занял. Теперь такие варианты в принципе исключены.
Обратите внимание!
Застройщик может получить деньги от дольщика только после регистрации ДДУ в Росреестре. Госорган не зарегистрирует две таких сделки по одному объекту недвижимости, и даже по ошибке повторная продажа квартиры невозможна.
Требование о получении денег только после регистрации ДДУ вступило в действие с 2017 года. Раньше компании просили выплатить деньги вперед. Это вело к тому, что средства дольщиков поступали застройщику в тот момент, когда договор еще не был официально заключен. Более того, часто деньги начинали собирать еще до получения разрешения на строительство многоквартирного дома. Если на этом этапе происходили какие-то неприятности, вся их тяжесть ложилась на граждан. Теперь ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ четко регламентирует порядок процедуры, права и обязанности сторон, и, несомненно, это пошло на пользу дольщикам строительства.
Обратите внимание!
Пытаясь обойти данное требование закона, застройщики часто стремятся включить в договор дополнительные пункты. Например, вводится понятие некоего гарантийного взноса в размере стоимости договора. Устанавливается дата, к которой этот взнос должен быть внесен. Эта дата никак не привязана к регистрации.
Все это является юридическим нонсенсом. Во-первых, попытка нарушения законодательства в этом случае очевидна. Во-вторых, требование об оплате до регистрации в Росреестре вносится в договор, который до этой регистрации считается незаключенным.
Какие нужны документы?
Как и любая бюрократическая процедура, регистрация ДДУ требует сбора и подачи в государственные органы установленного пакета документов. Часть бумаг должен предоставить застройщик, а часть - дольщик строительства. Интересно, что набор документов при регистрации первого ДДУ по многоквартирному дому и всех последующих договоров различаются.
Когда заключается самый первый ДДУ на квартиру в строящемся доме, девелопер обязан предоставить:
- бумаги, позволяющие ему возводить данный многоквартирный дом. Согласно требованиям закона, застройщик может не предоставлять их, однако регистрации соглашения в этом случае не произойдет. Росреестр самостоятельно затребует справки;
- подробный план строения с указанием в нем всех важных параметров, в том числе места нахождения, общего количества помещений с разделением на жилые и нежилые, количества мест для стоянки автомобилей, площади каждого подлежащего реализации объекта внутри многоквартирного дома и др.;
- декларация проекта;
- заключение органа, которому поручен контроль за долевым строительством в населенном пункте, о том что девелоперская компания соответствует всем установленным в законах требованиям и условиям. Этот документ тоже может не предоставляться застройщиком, тогда Росреестр затребует его самостоятельно;
- договор страхования с соответствующей компанией либо документ о поручительстве от кредитной организации.
При заключении второго и последующих ДДУ застройщик не обязан подавать эти документы заново, так как они уже имеются в Росреестре. Единственная официальная бумага, которая подается каждый раз, это договор страхования или соглашение поручительства, если они не оформлялись как общие, а разрабатывались на каждого отдельного дольщика.
Гражданам также необходимо собрать и предоставить установленный пакет документов. В него входят:
- сам договор долевого участия. Требуется три подлинных экземпляра: по одному дольщику и застройщику, третий остается в Росреестре. Бывают случаи, когда ДДУ подписывается не с одним, а с несколькими дольщиками сразу, тогда количество экземпляров должно соответствовать числу граждан, плюс 2 экземпляра - для застройщика и Росреестра;
- заявление на регистрацию ДДУ;
- документы, которые удостоверяют личность дольщика. Законодательство позволяет подписывать соглашение представителю гражданина, в этом случае требуется его паспорт и заверенная нотариусом доверенность на совершение этих действий;
- если дольщик находится в браке, требуется разрешение второго супруга на заключение ДДУ. Это разрешение также должно быть заверено у нотариуса;
- если покупка жилья оплачивается взятыми в кредит средствами, необходимо предоставить залоговый договор на право требования;
- документы приобретаемого объекта. В них должно быть указано конкретное помещение на общем плане дома и его запланированная площадь. Эту бумагу готовит застройщик, дольщик должен ее согласовать.
Порядок регистрации
Подать документы на регистрацию ДДУ можно несколькими способами:
- лично принести в Росреестр;
- отправить ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
- через многофункциональный центр. Этот метод удобен тем, что МФЦ действуют по принципу экстерриториальности, то есть можно подать документы в тот центр, который находится рядом с домом. Однако оформлением регистрации все равно будет заниматься Росреестр, поэтому срок процедуры удлинится на время пересылки бумаг;
- с использованием электронных сервисов. Подача документов таким способом наиболее удобна, однако есть определенные недостатки. Для регистрации договора нужна электронная цифровая подпись. Оформить такую подпись технически не сложно. Нужно обратиться в удостоверяющий центр в вашем городе, имея при себе паспорт. Адрес центра вы без труда найдете в интернете. Однако стоимость этой услуги достаточно высока. Она зависит от конкретного региона, и, как правило, составляет несколько тысяч рублей.
После того, как бумаги сданы в Росреестр, вам выдадут расписку об их приеме. Она содержит список полученных документов и дату их подачи. После регистрации вам выдадут ДДУ с отметкой и выписку из ЕГРН.
Если в регистрирующий орган вы обращались лично, то договор должны зарегистрировать в течение 7 дней, если документы подавались через МФЦ, процедура займет 9 рабочих дней.
Обратите внимание!
Обязательной регистрации в ЕГРН подлежат все документы, составляемые на основании ДДУ. Это могут быть различные дополнительные соглашения с застройщиком, договоры о переуступке прав и т.п.
Большинство дольщиков желают лично убедиться в том, что их соглашение зарегистрировано в ЕГРН. Расскажем как это можно проверить:
- зайти на сайт Росреестра, ввести кадастровый номер объекта из раздела «Предмет договора» в ДДУ. Ту же информацию можно получить из проектной декларации объекта. Далее нужно заполнить остальные графы;
- кликнуть на «Сформировать запрос» и дождаться появления результатов;
- отыскать в них графу «Права и ограничения». В ней будут указаны все номера ДДУ, заключенных по вашему дому, нужно найти номер своего договора. Если его там нет, значит, он не зарегистрирован. Причины этого придется узнавать в Росреестре.
Можно подать запрос в Росреестр на выдачу выписки из ЕГРН. При себе нужно иметь ДДУ и паспорт. Эта услуга платная.
Стоимость регистрации в росреестре
За регистрацию договора долевого участия взимается государственная пошлина. Ее оплачивают все участники договора. Сумма делится на число сторон. Для физических лиц в 2017 году размер этой пошлины - 350 рублей, для юридических лиц, а в данных договорах это обычно застройщики, размер - 6000 рублей.
Исчисляется сумма платежа так: если участники договора - только застройщик и 1 дольщик, то установленная госпошлина делится на 2, и застройщик заплатит 3 тысячи рублей. Если договор подписывается одновременно с 2 дольщиками, компания платит третью часть размера госпошлины - 2 тыс. рублей и так далее. Именно по этой причине фирмы любят собирать дольщиков в сравнительно большие группы и экономить на регистрации ДДУ. Госпошлина дольщиков тоже делится в такой же пропорции. То есть в первом случае нужно будет внести 175 рублей, а во втором - чуть больше 116 рублей. Но при покупке жилья для дольщика такая экономия является незначительной.
Обратите внимание!
При оформлении договора при помощи электронных сервисов на госпошлину действует скидка 30%.
Участие в финансировании доли в строительстве многоквартирного дома - ответственное мероприятие, требующее взвешенных решений. Перед тем как подписать договор долевого участия, покажите его текст опытному юристу, специализирующемуся на вопросах недвижимости.
Вполне вероятно, у него возникнут вопросы к документу, предлагаемому вам застройщиком. Девелоперы любят включать в такие соглашения различные пункты, снимающие с них ответственность по срокам сдачи объекта и качеству выполненных работ. Возможно, вмешательство юриста приведет к изменению текста документа.
Если этого не произойдет, юрист проанализирует возникающие риски и даст совет о том, целесообразно ли подписание договора, предложенного застройщиком. В ряде случаев описанные выше пункты соглашения, внесенные заказчиком, нарушают требования законодательства и при необходимости могут быть легко обжалованы в суде. Первоначальную консультацию адвокатов, сотрудничающих с нашим сайтом, вы можете получить в режиме онлайн.
