С момента подписания договора долевого участия (ДДУ) между дольщиком и застройщиком устанавливаются официальные отношения, возникают права и обязанности. Изначальный типовой вариант соглашения обычно готовит застройщик, поэтому именно права компании в этом варианте лучше всего защищены. Дольщик же чаще всего рискует всеми накоплениями. В данном материале мы расскажем о том, как не потерять деньги, подписав невыгодный договор долевого участия.
Какие пункты являются существенными?
ДДУ содержит множество пунктов, в которых человек, не являющийся юристом, может легко запутаться. Положения разделяются на существенные и дополнительные. Первые содержат в себе информацию, являющуюся обязательной с точки зрения законодательства. При отсутствии в договоре этой информации он может быть признанным недействительным.
Основным законодательным актом по вопросам долевого строительства является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В нем указан весь объем существенных сведений. К ним относятся:
- подробное описание предмета сделки. Это объект недвижимости, который строится. Для большей части дольщиков - это квартира. В описании указывается:
- адрес, количество этажей в возводимом здании, общая площадь здания, площадь квартиры, наличие балконов, лоджий, веранд;
- материал, из которого изготавливаются наружные стены строения и перекрытия между этажами;
- классы сейсмостойкости и энергоемкости;
- наличие или отсутствие газификации;
- все помещения, предназначенные для хозяйственных нужд: чердаки, подвалы и т.п.;
- графическое изображение квартиры с обозначением всех жилых и нежилых помещений, позволяющее определить их размеры и взаимное расположение. Исполняется этот документ в виде плана, схемы или чертежа;
- общая цена договора и порядок внесения денежных средств. Деньги могут вноситься единоразово либо частями. Обычно указывается стоимость квадратного метра и проводится расчет цены жилья на основании общей площади;
- срок, в который застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию и передать квартиру дольщику. Обычно это либо конкретная дата, либо период времени - чаще всего, квартал конкретного года;
- срок гарантии на возведенный объект. В соответствии с законом на сам дом этот срок не может быть менее 5 лет, а на инженерные сети - менее 3 лет. В течение этого периода все неисправности должны устраняться за счет застройщика;
- способы, которыми застройщик обеспечивает исполнение своих обязательств. Имеются в виду гарантии финансовых структур;
- состояние, в котором квартира передается дольщику (от строителей или с отделкой, наличие сантехники, проводки и т.п.);
- вопросы расторжения договора и разрешения споров по нему, порядок действий при возникновении форс-мажора.
Обратите внимание!
В Законе № 214-ФЗ четко указано, что отсутствие в ДДУ обязательных пунктов приведет к тому, что он будет признан незаключенным.
Общие требования к оформлению договоров
ДДУ является одной из форм договоров, поэтому он должен соответствовать требованиям, предъявляемым к таким документам в общих случаях. На основании соответствия или несоответствия соглашения общим требованиям суд может принять решение о признании его действительным или недействительным.
Любой договор, в том числе и ДДУ, должен содержать:
- вводную часть;
- дату составления;
- место подписания;
- четкое указание на участников. Для юридических лиц это наименование и реквизиты, для физических лиц - Ф.И.О. и адрес;
- описание предмета договора;
- возникающие у сторон права и обязанности;
- цену и необходимые расчеты;
- срок, в течение которого действует договор;
- методику прекращения или изменения договорных отношений и порядок разрешения споров;
- реквизиты и подписи участников.
Если общие правила составления документа не выполнены, это является основанием для рассмотрения вопроса о том, является ли он действительным. Решение будет принимать суд. Он может признать соглашение недействительным как целиком, так в части.
Существуют правила, установленные ГОСТ №65 от 03.03. 2003 г., они относятся к оформлению письменных документов:
- все листы должны иметь поля установленной ширины;
- наименование должно быть оформлено в виде заголовка;
- страницы должны быть пронумерованы;
- обязательно указание на наличие приложений, если они имеются;
- необходима печать.
Существуют и другие правила. Скорее они имеют рекомендательный характер, но пренебрегать ими не стоит. Когда одна из сторон пытается признать договор недействительным, упор может быть сделан на любой мелочи, иногда этого достаточно для достижения требуемого результата.
Дополнительные пункты ДДУ
Остальные пункты с точки зрения закона не являются обязательными, но они содержатся в каждом договоре. Предназначены дополнительные положения для более подробного изложения условий и привязки соглашения к конкретной ситуации. Именно в них застройщики, как правило, и пытаются включить различные условия, снимающие с них ответственность за неисполнение обязательств либо существенно снижающие ее.
Чаще всего в ДДУ включают следующие дополнительные пункты:
- возможность изменения площади объекта. Застройщики знают, что строители легко могут поставить стену между квартирами не там, где она находится по проекту. В результате одна квартира увеличивается, а другая - уменьшается;
- перерасчет стоимости квартиры в связи с изменением ее площади. Обычно застройщик предлагает дольщику доплатить за увеличение площади и компенсировать за этот счет уменьшение площади другим дольщикам. С точки зрения юристов компенсировать уменьшение площади гражданин действительно обязан, а вот доплачивать за ее увеличение не должен;
- благоустройство территории, прилегающей к дому: наличие детских площадок, парковочных мест и т.д.;
- время на устранение обнаруженных недостатков;
- порядок управления домом после его ввода в эксплуатацию;
- период времени, с которого дольщик начинает оплачивать коммунальные услуги;
- порядок, в котором оформляются права собственности на жилье. Обычно застройщик желает заниматься этим сам, а стоимость услуги включает в стоимость ДДУ.
Часто в дополнительные пункты включают условия о возможности переноса срока сдачи объекта на свое усмотрение. Многие компании указывают, что несут ответственность за невыполнение обязательств только в том случае, если сами виноваты в этом. То есть если задержка сдачи объекта вызвана плохой работой подрядчика, фирма снимает с себя ответственность.
Обратите внимание!
Такие условия являются незаконными и при необходимости могут быть легко обжалованы в суде.
Можно ли поменять условия договора?
Обычно дольщикам предлагают подписать типовой договор, составленный юристами застройщика. В таких соглашения чаще всего содержатся пункты, выгодные только компании. Несмотря на заявления сотрудников девелоперской фирмы вы вовсе не обязаны подписывать именно этот вариант. Договор предполагает взаимное согласие сторон, и вы можете прийти к другому соглашению.
Предлагаемый вам к подписанию текст ДДУ в обязательном порядке следует показать юристу. Он определит пункты, нарушающие ваши права, и предложит необходимые изменения. Если застройщик согласится на подписание согласованного варианта, можете праздновать победу. Однако нужно быть готовым к тому, что сотрудники девелопера сообщат вам, что они работают исключительно по своим договорам, никаких изменений вносить не будут и не готовы на переговоры. Значит ли это, что квартиру купить не удастся? Не совсем. Нужно проконсультироваться у юриста.
В данном случае предметом консультации будут риски подписания типового договора. Обычно такие документы имеют низкое юридическое качество и полностью или частично могут быть обжалованы в суде. Например, явно незаконное условие о возможности переноса срока сдачи объекта без подписания дополнительного соглашения суд должен отменить.
Однако дольщику иногда бывает выгодно подписать безграмотно составленный договор, чтобы сэкономить время, а при возникновении проблем - отменить отдельные пункты ДДУ.
Хуже, когда документ составлен юридически безупречно, а от своих прав вы в добровольном порядке отказываетесь. Это может свидетельствовать о подготовке мошеннической схемы. По результатам консультации юриста вы примете окончательное решение.
Обратите внимание!
Изменение условий ДДУ после его подписания возможно в порядке, описанном в самом договоре.
Первичную консультацию опытных адвокатов нашего сайта вы можете получить в режиме онлайн.
