Унифицированной (типовой) формы ДДУ не существует. Поэтому застройщики обычно пытаются добавить в документ максимум выгодных для себя (и невыгодных для дольщика) условий.
Прежде чем вложить свои деньги в долевое строительство, необходимо тщательно изучить документацию застройщика, проверить права на земельный участок, наличие лицензии и т.д. На следующем этапе - подписания договора долевого участия - прежде всего нужно внимательно изучить проект соглашения.
Основные положения
Необходимо определить, кто указан в ДДУ в роли застройщика. В тексте соглашения обязательно должно быть прописано полное наименование строительной фирмы а также ФИО и должность ее представителя, уполномоченного на подписание документов.
Обратите внимание! От лица компании-застройщика может выступать только генеральный директор - именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан кем-то другим, то в случае судебных разбирательств у вас могут возникнуть большие сложности. Другой сотрудник вправе представлять интересы компании только на основании доверенности, которая должна прилагаться к ДДУ.
Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи участка земли под возведение объекта.
Предмет договора должен быть сформулирован максимально четко, без возможности двоякого толкования. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение покупателем конкретной квартиры в оговоренный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе, так как любые другие формулировки, например, участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, никакого отношения к предмету ДДУ не имеют.
Кроме того, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ...» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее - Закон №214-ФЗ) говорит о том, что ДДУ должен содержать в себе точные характеристики возводимого объекта, а именно:
- строительный адрес дома;
- кадастровый номер участка, на котором будет располагаться жилое здание;
- предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она будет находиться, и расположение на этаже;
- площадь жилого помещения, также размер балкона, лоджии или террасы;
- все атрибуты будущей квартиры: межкомнатные и входные двери, оконные блоки, отделка стен и потолка и др.;
- тип отделки: чистовая, черновая, без отделки.
Обратите внимание! Если помещение сдается с чистовой отделкой, то в ДДУ должна прописываться каждая мелочь, вплоть до вида обоев на стенах. Устные договоренности с застройщиком в суде предъявить нельзя, поэтому требуйте включения в текст соглашения максимально полного и детального описания будущей квартиры.
Иногда строительные организации включают в ДДУ условие о праве внесения изменений в проектную декларацию, планировку или другие характеристики объекта в одностороннем порядке, то есть без согласования с дольщиком. С точки зрения закона такие действия неправомерны, так как покупатель должен получить полные и достоверные сведения о товаре.
Обязательным также является пункт о гарантиях, которые застройщик предоставляет дольщикам. В ДДУ должен быть четко прописан гарантийный срок на саму квартиру, а также на ее инженерные коммуникации. Период гарантийного обслуживания жилого помещения должен составлять не менее 5 лет, а его оснащения - 3 года. Сократить указанный срок законным путем застройщик никак не сможет.
Как было сказано выше, ДДУ должен содержать в своем тексте точное техническое описание будущей квартиры. Вместе с этим многие строительные компании пытаются включить в соглашение пункт о том, что если после обмеров БТИ фактическая площадь помещения окажется больше или меньше прописанной в договоре, то дольщик обязан будет оплатить лишние квадратные метры, либо же, напротив, застройщик возвращает клиенту часть денежных средств. Иногда в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не будет доплачивать.
Юристы напоминают, что Закон №214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересчете цены жилья. Однако согласно Закону РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1, дольщик вправе требовать с застройщика вернуть деньги за недостающие метры, тогда как строительная компания за лишнюю площадь ничего получить не может.
В ДДУ должны быть указаны четкие сроки исполнения сторонами своих обязательств. При изучении этого раздела договора необходимо обратить внимание на следующее:
- должен быть прописан срок действия самого соглашения. Формулировка должна гласить, что он актуален до полного исполнения сторонами взятых на себя обязанностей;
- должна быть оговорена дата сдачи квартиры дольщику.
Как правило, в последнем случае застройщики не прописывают точную дату передачи жилого помещения хозяину, а указывают лишь квартал и год, что вполне законно, однако не совсем удобно для дольщика. По закону, заказчик вправе расторгнуть ДДУ только по истечении 2 месяцев после указанной в нем даты передачи объекта. Это означает, что ему придется сначала ожидать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить претензии к застройщику. Поэтому наилучшим вариантом для клиента будет прописать в ДДУ следующую фразу: «Квартира должна быть передана не позже такого-то числа такого-то месяца такого-то года». Если что-то пойдет не так, можно будет отталкиваться именно от этой даты.
Строительные компании активно ищут любые способы, чтобы обойти Закон №214-ФЗ. Взыскание неустойки за срыв сроков сдачи объекта может нанести ощутимый удар по финансам застройщика, поэтому он всегда стремиться подстраховаться, например, включив в ДДУ пункт, согласно которому будет нести материальную ответственность только при наличии личной вины в несоблюдении сроков, либо незаконно увеличивает список обстоятельств неодолимой силы.
Помните, что форс-мажор предполагает террористические атаки, военные действия или стихийные бедствия, а изменения в действующем законодательстве, плохие погодные условия или бездействие недобросовестных партнеров застройщика к нему не относятся.
Качество - это еще один важный момент в ДДУ, требующий пристального внимания. Закон №214-ФЗ устанавливает, что при выявлении каких-либо дефектов в новой квартире застройщик обязан бесплатно устранить их в разумный срок либо перечислить дольщику деньги на ремонт, если последний решил исправлять недоделки своими силами. Некоторые компании пытаются подстраховаться от подобных неприятностей и минимизировать свою ответственность за некачественное жилье. Для этого они включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия его качества проектной документации.
Несмотря на то, что возможность предъявления претензии со стороны будущего владельца квартиры этот пункт не исключает, однако он может вызвать проблемы в ходе судебного разбирательства.
Финансовая сторона сделки - это крайне важный пункт ДДУ. Здесь необходимо обратить внимание на следующее:
- в договоре должна быть четко прописана цена будущей квартиры. Лучше, если она будет выражена в рублях. На практике стоимость 1 квадратного метра часто указывается в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса. Это сильно ухудшает условия соглашения;
- в документе должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться выплата долевого взноса (например, собственные сбережения дольщика либо банковская ссуда).
Также следует проанализировать, когда обязательства заказчика по договору будут считаться полностью выполненными. Обычно застройщики настаивают на том, что это происходит после зачисления денег на их счета. В итоге дольщик очень рискует, ведь перевод осуществляется в течение нескольких суток, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии.
Решить данную проблему довольно просто: нужно включить в ДДУ условие о том, что обязательства клиента перед перед продавцом считаются выполненными с момента передачи денежных средств в банк.
Обратите внимание! Немаловажно также прояснить в вопрос о том, кто будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в отделении Росреестра. Кроме того, необходимо определиться, с какой даты дольщик должен платить коммунальные платежи за свою новую квартиру. Часто застройщики пытаются включить в ДДУ условие о том, что заказчик начинает оплачивать счета с момента сдачи дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры может состояться только через несколько месяцев после сдачи дома. Выходит, что еще не поселившись в новом жилье, человек будет обязан оплачивать ЖКХ. Такое положение вещей в корне несправедливо, поэтому призываем вас тщательно изучить данный пункт договора.
Долевое участие в строительстве многоквартирного дома предполагает не только заключение договора, но и возможность его аннулирования. Если это происходит по желанию дольщика, то ему придется выплатить застройщику неустойку. Поэтому до подписания ДДУ стоит обратить внимание на ее размер.
Образец ДДУ можно посмотреть в интернете. На практике такой договор обычно составляют юристы застройщика. Естественно, они будут стараться, чтобы все выгоды и гарантии были на стороне их работодателя.
Какие подводные камни и ловушки скрывает ваш ДДУ, и как максимально обезопасить себя от них, вы можете узнать, только обратившись к независимому юристу, имеющему большой опыт работы в данной области.
