Как продать долю в доме с землей?

У дома с землей может быть несколько хозяев. Это называется долевой собственностью. Заключив договор, хозяева пользуются домом и землей. При продаже дома в сделке участвует и доля земли. Как продать долю в доме с землей? Самым простым выходом является выкуп доли другим хозяином. В том случае, если второй хозяин дома не согласен на сделку, нужно приступать к другим действиям.

Как продать долю в доме с землей

На юридическом языке понятие доли – это право пользования и распоряжения домом и участком земли. В соответствии со ст. 246 ГК РФ, хозяин доли может продать ее при совершении сделки купли – продажи. Куплю –продажу можно совершить не только с другим хозяином дома, но и с посторонним человеком. При этом должны соблюдаться следующие правила:

• доля продается даже без согласия другого собственника;
• вместе с домом в продажу включается земля, по размеру равная долевому участию;
• первыми имеют право выкупа совладельцы жилого дома – ст.250 ГК РФ.
• продающий должен уведомить о намерении продать свою долю, всех совладельцев. В случае согласия с условиями, заключается сделка о купли – продаже;
• через 30 дней право первоочередности пропадает.
• сделка оформляется нотариально.

Обратите внимание!

Продажа доли – это не продажа какой – либо комнаты. Доля – это не имущество, а право на него. Отсюда следует, что цена на долю меньше, чем цена на целую комнату. Долю можно перевести в натуру, согласно ст. 252 ГК. Это позволит поднять цену за продажу и упростить процедуру оформления.

Порядок продажи дома в долевой собственности

Продажа доли начинается с официального уведомления совладельцев о желании приступить к продаже дома с землей. Извещение готовится в нотариальной конторе или самостоятельно. Ответ от совладельцев должен поступить в течение 30 дней.

Извещение является обязательным документом. Если совладелец, не получив уведомления, узнал о продаже, то он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением. Срок обращения в суд – 3 месяца с того момента, как было обнаружено нарушение.

Этапы подготовки

• обращение к нотариусу по поводу составления извещения;
• оплата госпошлины;
• ожидание ответа;
• получение кадастровых документов на дом и землю. С этой целью обратиться в БТИ и Росреестр, для проведения оценочных действий. После проведения оценки, получить готовые документы;
• перед продажей, выписать со своей части дома жильцов. Для выписки детей, необходимо обратиться в орган опеки и попечительства;
• получить информацию об отсутствии задолженности на дом, ареста и обременений;
• заключить предварительное соглашение о купле – продаже с предполагаемым покупателем;
• окончательное оформление договора у нотариуса с актом приема-передачи объекта.
• окончание процедуры является регистрация в Росреестре при помощи единого окна. Через МФЦ передаются документы, берется расписка об их получении;
• новый хозяин получает выписку из ЕГРН.

Какие необходимо собрать документы:

• документ, удостоверяющий личность;
• документ, подтверждающий право на землю и дом: дарственная, приватизация, договор купли-продажи, наследство;
• выписка из домовой книги о прописанных и выписанных жильцах;
• новая выписка из ЕГРН или старое свидетельство;
• информация об отсутствии долгов, берется в Росреестре;
• технический паспорт на землю и дом;
• подтверждение об уведомлении;
• при необходимости, согласие одного из супругов;
• если в доме прописан несовершеннолетний - разрешение из органов опеки.

Особенности продажи

При получении согласия на покупку совладельцев сроки оформления купли-продажи составят:

1. На получение ответа уходит около месяца.
2. Сбор документов составляет семь дней, если все документы в порядке и 3 месяца, в случае установления доли.
3. На регистрацию в МФЦ отводится 5-10 дней, в Росреестре – 3-8 дней. Выделение доли через суд – 4-5 месяцев.

Затраты зависят от оплаты услуг нотариуса, величины госпошлины. Если земля и дом в собственности менее пяти лет, выплачивается налог на прибыль.

Обратите внимание!

Подоходный налог в размере 13% от суммы сделки выплачивает продавец. Если продавец – иностранец и не налоговый резидент РФ, то налог увеличивается до 30%.

При отсутствии согласия на покупку от совладельцев существует два способа продать долю дома и земли:

• найти покупателя не из дольщиков. Для этого нужно направить сообщение о продаже всем дольщикам. Через месяц дать объявление о продаже. Оформить сделку у нотариуса. Пройти регистрацию в Рореестре. Через отделение банка получить деньги от покупателя. Передать дом и землю новому хозяину.
• перевести долю в натуральное имущество и продавать, не дожидаясь согласия дольщиков – ст. 252 ГК. Для этого получить устное согласие совладельцев на перевод доли в имущество. В случае отказа, обратиться в суд. У кадастрового инженера проконсультироваться о возможности переустройства жилья. Обустроить жилое помещение равное доли. Пройти регистрацию в Росреестре. Получить документ о праве собственности. Найти покупателя и оформить сделку у нотариуса. Зарегистрировать ее в Росреестре.

Обратите внимание!

Если выделить долю в натуру невозможно, то собственник доли имеет право на денежную компенсацию доли другими собственниками.

Необходимые документы:

• документ, подтверждающий личность;
• выписка из домовой книги;
• ряд экземпляров купли – продажи;
• подтверждение направления уведомления;
• заключение кадастровой службы о возможности переустройства дома;
• заверенный нотариусом отказ от покупки;
• информация об отсутствии обременений;
• документы на землю и дом;
• документы, подтверждающие право на землю и дом.

По срокам это будет составлять:

• 2-3 месяца – решение вопроса без суда;
• 1-2 месяца – с денежной компенсацией;
• 6-7 месяцев – доля переводится в натуральный вид через суд.

Продажа отдельной части

Какие существуют варианты по продаже доли земли и дома:

• предлагается доля совладельцу;
• при отказе о приобретении доли, найти другого покупателя;
• дом продать целиком;
• перевести долю в натуру, оформить документы на продажу без мнения совладельцев.

Выгодным вариантом является продажа доли в имущественном виде. Отрицательным моментом является длительное проведение процедуры. Также не все дома можно перестроить, не причинив ущерба строению. Но есть возможность получить компенсацию от дольщиков.

В сделке по купле-продаже могут участвовать только совершеннолетние люди. В случае присутствия в сделке ребенка, его должны представлять родители или опекун – п. 1 ст. 28 ГК.

Для проведения сделки при наличии несовершеннолетнего, должно быть разрешение органа опеки и попечительства. Это происходит, чтобы несовершеннолетний не остался без жилья.

При продаже долевой части ребенка родители обязаны предоставить другую жилплощадь, не менее той, что была ранее. В противном случае орган опеки имеет право приостановить сделку.

Какие действия родители должны предпринять при заключении сделки, в которой присутствует несовершеннолетний:

1. Предоставить в орган опеки документы на новое жилье и старое.
2. Написать заявление.
3. В течение 14 дней дождаться ответа.

В случае получения положительного ответа, выделить на ребенка долю в новом  жилье и начать процедуру продажи старой жилплощади. При отрицательном решении - вопрос не удастся решить даже через суд.