Нюансы проведения строительства по схеме долевого участия регулируются законодательством, которое пересматриваться и дополняется с течением времени. Изменения в правилах долевого строительства помогут обезопасить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Что такое переуступка прав по договору долевого участия в строительстве и как продать квартиру по переуступке прав долевого участия?
Что такое переуступка по ДДУ
Купить строящиеся объекты недвижимости можно двумя способами:
- заключить ДДУ непосредственно с застройщиком;
- заключить договор уступки прав требования по ДДУ с лицом, ранее заключившим ДДУ с застройщиком.
Второй случай – переуступка по ДДУ. Лицо, имевшее право получить в собственность строящийся объект, передает это право другому лицу за плату. При уступке права требования к новому участнику переходит весь объем прав и обязанностей прежнего дольщика, в том числе, обязанность уплаты оставшейся суммы долга по ДДУ, если она не была выплачена ранее. Уступка прав требований по ДДУ возможна:
- после уплаты стоимости договора;
- до уплаты и с одновременным переводом долга по ДДУ на нового участника стройки.
Через предварительный договор
Наибольшие риски возникают по предварительным договорам на заключение ДДУ в будущем. Названия у таких договоров могут быть разными, но в них должно фигурировать слово «предварительный». Застройщик обязан по этому договору в будущем заключить ДДУ.
Предварительные договоры не регулируются законом о долевом строительстве. Лицо, заключившее предварительный договор, дольщиком формально не является. Такой договор не подлежит обязательной госрегистрации и поэтому на одну и ту же квартиру их можно оформить неограниченное количество. Чаще всего предварительными договорами пользуются застройщики, чьи права на землю для строительства не оформлены или те, кому хочется избежать ответственности за несоблюдение сроков сдачи объекта.
Обратите внимание!
Застройщик не вправе получать деньги до проведения государственно регистрации договора долевого участия.
Дольщик, заключивший предварительный договор на ДДУ в отдельных случаях может защитить свои права в судебном порядке, поскольку по своей юридической природе указанные договоры являются договорами долевого строительства. Для признания судом предварительного договора ДДУ, в нем должны содержаться существенные условия, характерные для ДДУ. Однако если с одним и тем же объектом недвижимости заключено несколько предварительных договоров, получить в собственность жилье или вернуть деньги часто оказывается невозможным, независимо от способа защиты прав.
Если по каким-то причинам гражданин все же хочет заключить предварительный договор, это можно сделать в простой письменной форме на тех же условиях, что и ДДУ. Формально по этому договору передается не право получения недвижимости, а право на подписание в будущем ДДУ.
Ни в коем случае нельзя подписывать предварительный договор, в котором нет срока заключения основного, поскольку по истечении года он теряет силу, если ни одна из сторон не потребовала заключения основного договора. В случае, если дом еще не построен, требовать заключения основного договора покупатель не сможет, поскольку объект права еще не существует. В этом случае покупатель может потерять деньги и квартиру.
По ДДУ
Если договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Росреестре, а передача построенной недвижимости еще не состоялась, переуступка права требования по ДДУ возможна.
Договор долевого участия может предусматривать обязательное согласование уступки прав с застройщиком. Тогда нужно получать согласие застройщика, иначе договор не зарегистрируют. И даже если согласование с застройщиком не является обязательным, после регистрации уступки прав новый участник обязан письменно уведомить застройщика о произошедшей перемене лиц в обязательстве. Уведомление в простой письменной форме направляется в адрес застройщика с указанием данных о первоначальном участнике долевого строительства и новом инвесторе.
Оформление переуступки прав на квартиру по ДДУ
Совершение уступки прав по договору участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации.
Проверка
Обратите внимание!
Перед оформлением договора уступки права требования необходимо прочитать условия ДДУ. Проверить отсутствие на нем штампа об ипотеке.
Важно выяснить информацию о застройщике. Можно встретиться с жильцами уже сданных объектов. О надежности компании можно судить по таким критериям:
- наличие готовых объектов и соответствие информации о качестве их постройки действительности;
- понятные условия договора;
- соблюдение сроков сдачи;
- доступность информации об объектах строительства и о самой компании.
Необходимо также проверить факт оплаты предыдущим дольщиком цены договора участия и запросить справку у застройщика об отсутствии задолженности по оплате.
Заказать выписку из ЕГРН для проверки наличия обременений в отношении объекта. Такое возможно в случае покупки в ипотеку.
Ипотека
Приобретение жилья по переуступке с использованием ипотечного кредита не должно вызывать сложностей, поскольку уступка права требования предусмотрена законом об участии в долевом строительстве. Необходимо заранее уточнить в выбранном банке условия ипотеки для подобных договоров.
Оформляя ипотеку следует учитывать следующие особенности:
- в ипотечном договоре будет указана реальная цена сделки, поэтому вероятнее всего нужно будет оплачивать еще и НДФЛ;
- государственная программа субсидирования ставок на сделки по переуступке прав с использованием ипотеки не распространяется.
Договор уступки права требования по договору долевого участия, образец
Форму договора можно скачать по тут.
Можно также ознакомиться с примерной формой при наличии доступа к полной версии правовой системы.
Особенности
Покупателю следует убедиться, что ему передан оригинал договора участия в долевом строительстве или его нотариально заверенная копия, если он составлен на большое количество квартир. Подлинными должны быть и подтверждающие оплату ДДУ документы – оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств.
Регистрация договора переуступки права требования
При регистрации уступки по ДДУ документы, которые предоставляются в Росреестр в двух экземплярах- подлиннике и копии:
- справка об оплате либо переводе долга на нового приобретателя;
- договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);
- если право требования в залоге, письменное согласие залогодержателя;
- нотариальное согласие супруга;
- письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если предусмотрено ДДУ или если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);
- согласие органов опеки, если участник долевого строительства несовершеннолетний.
Плюсы и минусы
Риски есть при заключении любых сделок. В том числе, при переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве. Иногда переуступка права требования – единственный способ стать владельцем жилья в понравившемся доме, но необходимо трезво оценивать возможности всех участников возникающих при этом правоотношений.
Двойные продажи
Время от времени возникают ситуации, когда на одни и те же квадратные метры по предварительному ДДУ претендует несколько собственников. Если факт двойной продажи установлен, необходимо идти в суд с иском о признании права собственности. Приобретая жилье в новостройке, безопаснее всего это делать по договору долевого участия в строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации, а значит, минимизирует риск двойных продаж.
Возможность обойтись без застройщика
Бывает такое, что после заключения ДДУ с застройщиком, у дольщика изменились обстоятельства, и ему нужно срочно вернуть вложенные средства. Расторжение договора с застройщиком чревато штрафами, а уступка права требования — это возможность вернуть деньги.
Налоги
При уступке своих прав по договору участия в долевом строительстве дольщик получает доход в виде денежных средств, уплаченных покупателем за переуступку. Налогооблагаемый доход будет возникать у него даже в том случае, если договор участия в долевом строительстве был заключен им более трех лет назад.
Без прав
Покупая квартиру по уступке права требования, участник долевого строительства получает право требования только той суммы, которая указана в ДДУ первого дольщика с застройщиком. Она, как правило, значительно меньше той цены, которая была реально оплачена. И в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов будет цена первоначального ДДУ.
