Продажа квартир с несовершеннолетними детьми предусмотрена законом. Если ребенок считается владельцем, потребуется разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним. Во многих случаях дети считаются совладельцами квартир, что фактически значительно усложняет функцию ее отчуждения. Если необходима продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, потребуется выписка из предыдущего жилого помещения с одновременной пропиской в новом жилище.
Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником, разрешение опеки
Продажа жилой площади с несовершеннолетними не запрещена. Аспекты исключения регулируются Жилищным и Гражданским кодексом РФ. Впрочем это не обыкновенная процедура. Основная задача в том, чтобы гарантировать законность сделки. Правительство отстаивает права ребят. В итоге в некоторых случаях продажа может случится только с согласия городских властей.
В каждом из данных случаев процедура отчуждения жилого пространства разная. Порядок и проведения сделки зависит от таких условий, как:
- основание для покупки квартиры (договор дарения, обмен, купля-продажа и т. д.);
- метод реализации (наличный, безналичный);
- присутствие обременения жилья;
- возраст детей.
До 6 лет дети недееспособны. Проблемы с продажей не появляются с приходом безоговорочной дееспособности, что практически акцентирует внимание на право вступать в сделки. Но не всегда нужно ждать до 18-ти лет. Возможно получить совершенную способность делать продажу жилья с шестнадцатилетнего возраста.
Обратите внимание!
В случае ограниченной и частичной дееспособности (и в том числе и в случае ее отсутствия) понадобится позволение органа опеки и попечительства.
Права ребенка неприкасаемы
Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время считается все более актуальным с учетом вероятности использования материнского капитала для покупки жилья. Независимо от того, есть ли в продаваемой жилой площади доля лица не достигшего совершеннолетия или есть только прописка, ребенок не может остаться на улице. В любом случае ему должно быть предоставлено место проживания.
Если ребенок признан полностью дееспособным, то продажа совершается на общих основаниях, и нет необходимости получать разрешение от опеки.
Обратите внимание!
Сделки с недвижимостью, в которых в качестве владельцев принимают участие несовершеннолетние, должны быть заверены нотариально.
Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему
На самом деле клиентов для приобретения такого жилья будет сложно найти, особенно в случаях реализации жилья законным представителем. Каждый договор о такой продаже уже сам по себе небезопасен, так как заинтересованное лицо может оспорить право собственности, что фактически приведет к прекращению сделки.
Например, когда одна из сторон функционирует:
- по доверенности;
- от имени законного представителя.
У детей нет всех возможностей выполнять продажу самостоятельно. Исключение составляют совершеннолетние. Как правило, продажа жилой площади, являющейся собственностью ребенка, организуется опекунами, от которых необходимо получить письменное согласие на продажу.
Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним
Единогласие обоих опекунов о продаже жилой площади, являющейся собственностью ребенка (или его доли), осуществляется только после получения согласия органов опеки и попечительства – государственной организации, защищающей интересы ребенка. Органы опеки должны держать под контролем всю функцию по реализации с соблюдением прав ребенка-владельца, например, должны требовать доказательства о предоставлении другого жилья в собственность.
Документы для продажи квартиры с несовершеннолетним для органов опеки
Перечень документов, подлежащих представлению в орган опеки и попечительства, не считается исчерпывающим и может дополняться требованием инспектора.
Ведущими являются:
- документы, подтверждающие право представлять интересы владельца-ребенка;
- свидетельство о рождении;
- акт назначения родителем или опекуном;
- свидетельство об усыновлении;
- личный паспорт;
- свидетельство о праве собственности на помещение;
- свидетельство о браке (разводе);
- выписка из домашней книги;
- справка из БТИ;
- кадастровый план;
- свидетельство о регистрации в квартире;
- справка о продаже жилой площади и приобретении другого жилья;
- справка о регистрации в других жилых помещениях.
Срок действия разрешения опеки на продажу доли несовершеннолетнего
Если в Постановлении администрации о разрешении отчуждения жилого пространства не указан период (обычно 3 месяца), то оно действует до тех пор, пока не будут выполнены критерии, предусмотренные в документе, то есть до выполнения всех важных действий. Однако копии договоров об отчуждении жилой площади необходимо подавать в органы опеки и попечительства в течение 1 месяца со дня выдачи разрешения на совершение сделки.
Когда продавать недвижимость ребенка нельзя
Сделка о продаже жилья с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконным действием, если она будет заключена между близкими родственниками. Это правило применяется как к продаже жилой площади, которая полностью принадлежит ребенку, так детских долей.
Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан
Для получения разрешения на совершение сделок с недвижимостью, в которых зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства. Перепродажа жилой площади с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что у него действительно есть место, чтобы впоследствии туда прописаться.
Продажа приватизированной квартиры
На основании закона приватизированное жилое пространство считается совместной собственностью всех членов семьи, которые проживают в нем каждый день, в том числе временно отсутствующих, что защищает право на жилье. Пользование и распоряжение имуществом в случае владения долей осуществляется с согласия всех участников. Независимо от того, есть ли в продаваемой жилой площади доля несовершеннолетнего лица или есть только прописка, ребенку нельзя оставаться без дома.
Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала
Следует знать, что фактически обязанность проверять соответствие федеральному законодательству распоряжения материнским капиталом возложена на органы опеки и попечительства. Таким образом, при применении материнских средств при покупке дома опекуны должны отмечать долю детей в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого дома. Продажа жилья осуществляется под надзором органов опеки.
Обмен муниципального жилья
При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, согласие органа опеки и попечительства все же требуется. Практически все риэлторы советуют снимать с регистрации ребенка в случае продажи квартиры до принятия решения о заключении договора купли-продажи. Гораздо проще реализовать жилое пространство без зарегистрированного в нем несовершеннолетнего, так как в другом случае новому владельцу потребуется потратить силы и время на выписку, что иногда происходит только через суд.
Со скольких лет можно продать квартиру без органов опеки
Можно реализовать жилое пространство, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, но в этом случае должны быть соблюдены некоторые условия. Законодательство Российской Федерации учитывает защиту несовершеннолетних от неправомерных действий заинтересованных лиц. Ребенок до 14 лет считается недееспособен, и потому его интересы представляют опекуны и родители. Для реализации жилой площади с несовершеннолетним гражданином необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства в любом случае. Сделка происходит в обычном режиме, если ребенок считается совершеннолетним.
Разрешение, которое выдается органом опеки, содержит четкие инструкции о том, какие действия должны быть выполнены, на каких условиях и передается нотариусу. У него будет составлен договор о сделке со всеми условиями. Но есть одна оговорка: опекуны должны предложить документацию в соответствующие органы, в которой четко прописано, что у ребенка есть жилье и прописка.
Обратите внимание!
Если такие факты не были предоставлены, органы опеки расторгнут договор купли-продажи в судебном порядке.
