Расторжение ДДУ

Отношения граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов, и фирм-застройщиков оформляются двусторонним письменным соглашением — договором долевого участия или ДДУ. Порядок заключения и аннулирования этого документа строго регламентируется законодательством. Можно ли расторгнуть договор долевого участия, вернуть деньги и как осуществляется расторжение ДДУ?  

Можно ли расторгнуть договор долевого участия

По правовой сущности ДДУ идентичен любому другому документу, заключенному с целью оказания услуг, выполнения работ или приобретения товара, поэтому его можно аннулировать. Расторжение договорных отношений осуществляется согласно нормам Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214.  В нормативно-правовом акте представлен четкий перечень оснований, наличие которых позволяет аннулировать соглашение между застройщиком и дольщиком. 

Способы расторжения ДДУ

Согласно ст. 9 Закона 214, существует 4 допустимых варианта аннулировать договорные отношения между клиентом и строительной фирмой:

1. Инициатива застройщика — односторонний порядок.
2. Желание дольщика — аналогично.
3. Соглашение сторон — двусторонний мировой порядок отмены договоренностей.
4. Через судебный орган — если стороны не могут найти компромисс по важным вопросам, относящимся к данным правоотношениям. 

Вне зависимости от способа отмены ДУУ, застройщик обязан возвратить дольщику уплаченные средства. Если соглашение аннулируется вследствие неисполнения строительной фирмой своих обязательств, с неё можно потребовать дополнительные компенсации. 

Обратите внимание!

Заключение и аннулирование соглашения долевого участия регистрируется в государственном органе — Росреестре. Таким способом государство борется с множественными перепродажами одних и тех же недвижимых объектов.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

В июле 2016 г. в Закон № 214 внесли изменения, вступившие в силу с начала 2017 г. Одно из нововведений коснулось алгоритма расторжения ДДУ. Теперь участник долевого строительства не имеет права аннулировать договорённости, если строительная фирма добросовестно выполняет все пункты соглашения. Если застройщик допускает нарушения, инвестор может расторгнуть ДДУ, но только через судебный орган. Таким образом законодатель закрепил приоритетное значение честности в отношениях между сторонами и обезопасил застройщиков от недобросовестного отношения клиентов, которые ранее нередко злоупотребляли своими правами.

Аннулирование ДДУ по инициативе инвестора допустимо в следующих ситуациях: 

• фактическая дата сдачи объекта недвижимости отодвинулась от планируемой больше, чем на 2 месяца;
• поручительство, которым воспользовался застройщик в целях обеспечения исполнения обязательств по возведению многоквартирного дома, прекратилось и не возобновляется в течении 15 суток и дольше; 
• в квартире обнаружились серьезные недоделки, которые строительная фирма обязана была устранить за свой счет, но так и не сделала этого;
• при строительстве дома были допущены грубые нарушения строительных и прочих норм и правил;
• изменилось назначение помещений и объектов, изначально входивших в общедомовое имущество; 
• фактический размер квартиры изменился более, чем на 5% по сравнению с планируемым.  Это основание актуально в случае, когда площадь жилого помещения стала меньше. Если застройщик сделал больше квадратов, дольщик имеет право вселиться в квартиру без доплаты за дополнительные метры;
• внесены значительные изменения в проект дома в общем, либо приобретаемого жилья.   

Вследствие нововведений 2017 г. претерпели существенные изменения предпоследний и последний из описанных выше пунктов. Ранее застройщик мог прописать в ДДУ, что уменьшение размера квартиры на 5% не критично, но теперь законодательно установлен твердый максимум  - не более 5%. 

Что касается изменений в проекте жилого дома, сейчас дольщику проще контролировать работу строительной фирмы. Всех застройщиков обязали публиковать на своем официальном сайте сам ДДУ с приложением подробного плана объекта и детальным описанием будущих квартир.

Процедура аннулирования

Если дольщик хочет расторгнуть ДДУ во внесудебном порядке, ему необходимо действовать так:

1. Отправить застройщику предложения об аннулирование соглашения по взаимному согласию сторон. Компания должна будет вернуть дольщику уплаченную им ранее сумму, а также дополнительно выплатить 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день пользования денежными средствами.
2. Если фирма соглашается на такие условия, оформляется дополнительное соглашение.
3. Если компания отказывается, участник долевого строительства подает исковое заявление и решает вопрос через суд. 

Что получит дольщик после аннулирования ДДУ

Если у инвестора имеются основания для расторжения  соглашения долевого участия, строительная фирма обязана вернуть ему:

1. Все вложенные в возведение дома средства.
2. Проценты за их использование или неустойку.
3. Убытки, понесенные вследствие срыва сделки. Например, если человек был вынужден снимать квартиру, пока строится его будущее жилище.
4. Компенсацию морального вреда. 

Обратите внимание!

Застройщик обязан решить вопросы с банком, если недвижимость приобреталось дольщикам в кредит.

Если строительная фирма отказывается аннулировать договоренности в мировом порядке, гражданину необходимо составить иск, приложить подтверждающие документы и передать пакет в судебную инстанцию по месту нахождения фирмы. Доказывать, что застройщик не исполняет свои обязательства, придётся самому дольщику, поэтому рекомендуется нанять юриста. 

Раньше при аннулировании ДДУ строительные фирмы имели право требовать от инвестора компенсацию затрат, израсходованных на строительство его квартиры. Сумма была в пределах 10-20% от стоимости жилья. Этот вариант использовался при добровольном расторжении соглашения по желанию дольщика. Но сейчас он неактуален, так как с 2017 г.  лишить юридической силы ДДУ по инициативе клиента можно исключительно при наличии вины строительной компании, а компенсацию может получить только дольщик, пострадавший от неправомерных действий застройщика. 

Аннулирование ДДУ по инициативе застройщика

Отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке строительная фирма может при наличии следующих причин:

1. Дольщик не перечислил полную оплату за недвижимость в течении 2-х месяцев. Это актуально в случае, когда в ДДУ предусмотрен единственный взнос в счет погашения стоимости будущей квартиры.
2. Инвестор допустил срыв сроков периодических платежей больше 3-х   раз в течение 1 года.
3. Дольщик задержал очередной взнос по ДДУ на период более 2-х месяцев.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона № 214,  если клиент допустил нарушение графика оплаты по договору долевого участия,  застройщик вправе потребовать неустойку в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ на дату,  когда инвестор должен был исполнить свое обязательство. Сумма рассчитывается от размера платежа и начисляется за каждый день просрочки.

Перед аннулированием договорных отношений сотрудники строительной фирмы обязаны направить гражданину письменное извещение с просьбой оплатить задолженность. По закону, право на расторжение ДДУ возникает у компании через 30 дней после направления уведомления.  если в течение этого времени дольщик не внес деньги, застройщик имеет право аннулировать соглашение в односторонней форме.

Обратите внимание!

Согласно ч. 7 ст. 9 Закона №214, строительная фирма не может забрать себе часть подлежащих возврату дольщику средств в счет неустойки за нарушение условий оплаты по ДДУ.  Клиент должен перечислить деньги отдельным платежом.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Если обе стороны согласны аннулировать договорные отношения,  причина возникновения этого желания роли не играет. Алгоритм в данном случае следующий:

1. Направление письменного извещения, в котором содержится предложение об аннулировании правоотношений, с указанием причин такого решения. Направить уведомление может клиент в адрес строительной фирмы или наоборот, застройщик — дольщику. 
2. Если вторая сторона согласна расторгнуть соглашение,  назначается место и дата оформления документов. 
3. Оформление и подписание допсоглашения об аннулировании ДДУ;
4. Определение алгоритма и периода, в течение которого деньги будут перечислены назад инвестору.
5. Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре. 

Как правило, регистрационными процедурами занимается дольщик. Для этого следует посетить территориальное подразделение Росреестра, либо воспользоваться услугами Многофункционального центра. Если человек не может прийти в выбранное учреждение самостоятельно, он вправе воспользоваться помощью представителя, оформив нотариальную доверенность на него.