Налог с продажи квартиры

По закону любой вид дохода должен облагаться налогом. Продажа имущества считается доходом. Нужно ли платить налоги, если вы продаете квартиру?

С какой суммы уплачивается налог

Во время продажи квартиры учитываются такие показатели, как срок владения жильем, кадастровая стоимость и наличие налоговых льгот у продавца.

По статье 217.1 Налогового Кодекса цена за квартиру не может быть меньше 70% кадастровой стоимости. Если цена за квартиру больше кадастровой стоимости, то налог будет уплачиваться с той суммы, которую указывают в договоре. При расчете размера налога разрешено использовать фактическую сумму продажи, если кадастровая стоимость неизвестна.

Налоговый кодекс предоставляет регионам право на снижение показателей кадастровой стоимости и сроков владения жильем. Поэтому перед продажей квартиры лучше уточнить эти показатели в местных налоговых органах.

Что облагается налогом

Объектом налогооблажения является та квартира, которая подлежит продаже.

Уплачивать налоги придется за квартиру, которая была куплена до 1 января 2016 года и которой владели менее трех полных лет. Если приобрели квартиру в декабре 2015 года, то без налогооблажения ее можно продать не раньше декабря 2018 года.

Исключениями будут случаи, когда:

• квартира получена по наследству. В таком случае срок владения отсчитывается от дня смерти бывшего владельца;
• квартира раньше принадлежала кооперативу. Срок владения начинается с момента внесения паевых взносов и подписания акта передачи недвижимости;
• квартира была получена до 1998 года, когда еще не выдавали свидетельство о регистрации.

Как рассчитать налог

Налоговую ставку на продажу квартиры устанавливает государство. В настоящее время налоговая ставка для физлиц равна 13 % от стоимости квартиры.

При этом размер налогового вычета с продажи квартиры - 1 000 000 рублей. Если квартира стоит миллион или меньше, то вычет не будет производиться.

Формула расчета:

НДФЛ = (СК - НВ) * 0,13
НДФЛ - налог на доходы физических лиц

СК - стоимость квартиры

НВ - налоговый вычет

Пример

Если гражданин Сидоров хочет продать свою квартиру за 4 млн рублей, то размер налога будет рассчитываться следующим образом:

(4 000 000 - 1 000 000) * 0,13 = 390 000

390 000 рублей - размер налога

Если квартира куплена, а через время ее необходимо продать за большую сумму, то налогом будет облагаться только прибыль с продажи.

Пример

Гражданин Петров приобрел квартиру за 2 300 000 рублей, а спустя год собирается продать ее за 3 700 000 рублей.

3 700 000 - 2 300 00 = 1 400 000 рублей - разница от продажи, которая будет облагаться налогом

НДФЛ = 1 400 000 * 0,13 = 182 000 рублей

Если цена за квартиру меньше 70% кадастровой стоимости, то налог будет рассчитываться из этой стоимости. В таком случае сумму умножают на коэффициент 0,7.

Пример

Кадастровая стоимость квартиры равна 3 800 000 рублей, а владелец хочет продать ее за 2 400 000 рублей.

3 800 000 * 0,7 = 2 660 000 рублей.

2 660 000 * 0,13 = 345 800 рублей - размер налога

Когда нужно платить налог с продажи квартиры

По статье 220 Налогового Кодекса РФ налог с продажи квартиры нужно оплатить до 15 июля года, следующего после того, как была подана декларация.

Форму декларации можно найти на сайте Федеральной Налоговой Службы.

За просрочку могут оштрафовать на 20% от размера налога.

Документы

Для уплаты налога потребуется:

• декларация по форме 3-НДФЛ;
• паспорт и его копии;
• документы, которые подтверждают права на квартиру и ее продажу;
• договор купли-продажи;
• акт приема-передачи;
• платежные документы;
• копии документов, которые подтверждают наличие расходов, чтобы определить размер вычета.

Способы уменьшения НДФЛ

От уплаты НДФЛ освобождаются граждане, которые владеют квартирой более трех лет.

Существуют способы уменьшения размера налога:

1. Налоговый вычет. В 2018 году его размер составил 1 000 000 рублей. За данную сумму не полагается начисление налога.
2. Уменьшение налога за счет расходов.

К таким расходам относят:

• Оформление покупки квартиры;
• ремонт, перепланировку и другие строительные работы;
• приобретение новой недвижимости.

Если расходы будут больше доходов с продажи квартиры, то продавец освобождается от налога.

Если квартира была подарена или получена по наследству

Когда квартира была подарена, заплатить налог должен тот, кто ее получил. В таком случае он платит налог на дарение. Его размер составляет 13 % от стоимости квартиры, а срок уплаты - до 15 апреля текущего года. Если гражданин по каким-либо причинам не в состоянии оплатить налог, то он вправе отказаться от получения квартиры. Только сделать это нужно до момента регистрации.

Обратите внимание!

Законом запрещено дарить квартиры государственным служащим или ребенку.

Если квартиру получили в наследство, то по закону платить за нее налог не нужно. Но придется оплатить госпошлину и услуги нотариуса для оформления наследства.

Родственники умершего платят госпошлину в размере 0,3 % от стоимости квартиры, которую они получают. Другие наследники, не являющиеся родственниками, платят 0,6 %, но не больше 1 000 000 рублей.

Обратите внимание!

Инвалидам 1 и 2 группы предусмотрена скидка 50 % на оплату пошлины.

Пошлину не нужно платить, если:

• наследники жили вместе с умершим и продолжают жить в данной квартире;
• смерть наследодателя наступила во время несения госслужбы;
• наследником является несовершеннолетний;
• наследник - герой России;
• наследник имеет психические расстройства и за ним закреплены опекуны.

При регистрации права собственности в Росреестре также обязательна оплата пошлины - 2 000 рублей.

НДФЛ для пенсионеров

Закон не освобождает пенсионеров от уплаты налога за продажу квартиры. Пенсионеру разрешено не платить налог, если:

• он сам купил квартиру больше трех лет назад;
• он получил квартиру по наследству больше пяти лет назад.

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей комнаты в коммунальной квартире важно предупредить об этом остальных жильцов. Также им необходимо предложить условия сделки на тот случай, если выкупить комнату захочет кто-либо из соседей. Соседи должны рассмотреть предложение в течение месяца. Если никто из сожителей не намерен покупать комнату, гражданин имеете право продать ее постороннему лицу.

Для продажи комнаты потребуются следующие документы:

• паспорт продавца и покупателя;
• техпаспорт помещения;
• справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• отказ соседей от покупки, который заверен нотариусом;
• извещение соседям о продаже комнаты;
• справка из БТИ;
• документы, которые подтверждают право на владение и продажу комнаты;
• согласие органов опеки, если один из собственников ребёнок.

Можно заняться продажей лично или обратиться к помощи риэлторов.

Размер налога с продажи комнаты также равен 13 % от стоимости.

Налоги для нерезидентов

Нерезидентами считают людей, которые:

• проживают за пределами России;
• являются бывшими гражданами РФ;
• являются иностранными гражданами;
• уехали за границу на заработки.

Нерезидентам положен налог в размере 30 % от стоимости квартиры.

Обратите внимание!

Если нерезидент прописан в России, оплачивать налог он должен по месту регистрации. Если прописки нет, то по месту расположения квартиры, которую продает.

Нерезидент может находиться и за пределами страны во время продажи квартиры. В таком случае продажей занимается доверенное лицо, документы можно отправить в Россию почтой, а оплатить налог разрешено через банк.

На нерезидентов не распространяются никакие льготы.