При приобретении квартиры у граждан возникает право пользования и распоряжения недвижимостью. Собственник может продать, подарить или обменять объект, передать в аренду, вселить и прописать на жилплощадь неограниченное количество лиц.
Права собственника жилого помещения
Объем прав собственника будет одинаков при любом способе приобретения квартиры. Возникновение права собственности может быть связано со следующими обстоятельствами:
- приобретение по возмездным сделкам купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве;
- получение объекта на безвозмездной основе по дарению или наследству;
- приватизация жилья, полученного по договору соцнайма.
Обратите внимание!
Возникает право собственности только после регистрации в Росреестре или МФЦ. Подтверждающим документом является выписка из ЕГРН, так как в этом реестре содержатся сведения о каждом объекте недвижимости.
Права собственника квартиры определены законом, а их ограничение допускается только в исключительных случаях. Например, наличие обременения в форме залога препятствует распоряжению недвижимостью, если отсутствует разрешение залогодержателя. Ограничение может быть связано и с наличием постоянного права пользования у отдельных жильцов. Например, бывший супруг не утратит право проживания даже после развода, если отказался от участия в приватизации в пользу собственника.
Права собственника жилого помещения могут быть реализованы по следующим направлениям:
- распоряжение объектом недвижимостью, т.е. продажа, мена, дарение или передача по наследству родственникам, посторонним лицам, организациям;
- передача квартиры во временное пользование по найму (другим гражданам) или по договору аренды (юридическим лицам);
- право вселять и прописывать в квартиру любых лиц, в том числе членов семьи, посторонних граждан;
- право выселять жильцов, утративших право пользования, либо нарушающих правила проживания или условия договора.
Если квартира находится в совместной или долевой собственности, каждый владелец имеет равные права. При распоряжении таким объектом нужно учитывать интересы других совладельцев. Например, продать жилье в совместной собственности можно только по решению всех правообладателей. При продаже доли квартиры нужно предоставить другим владельцам право преимущественного выкупа по той же цене, что предусмотрена проектом договора со сторонним покупателем.
Лишение указанных прав допускается только при одновременном прекращении режима собственности. Это происходит при следующих обстоятельствах:
- при отчуждении недвижимости по добровольному решению собственника;
- при нарушении правил эксплуатации жилфонда (например, при проведении несогласованной перепланировки, создающей угрозу безопасности здания);
- при изъятии квартиры за долги, при обращении взыскания на заложенное имущество по ипотеке.
Обратите внимание!
Даже при принудительном лишении права собственности бывший владелец вправе рассчитывать на денежное возмещение.
При продаже заложенного имущества или изъятии квартиры за долги будут назначены торги. Собственник получит сумму, вырученную от продажи, за исключением расходов на проведение торгов и исполнительные действия. При реализации ипотечной квартиры будет возвращена переплата по кредиту.
Права прописанного в квартире не собственника
Кроме собственника жилого помещения, возникает режим прав и у каждого жильца, вселенного на постоянной или временной основе. Вселение и прописка в частную квартиру допускается по следующим основаниям:
- по заявлению собственника либо по договорам найма или аренды;
- при сохранении права пользования, указанного в договорах купли-продажи, дарения;
- при сохранении права пользования при отказе от приватизации.
Например, собственник может прописать в свое жилье членов семьи или посторонних лиц. Для этого достаточно подать заявление в миграционный отдел МВД. Вселение граждан на временной основе происходит по договору найма. Максимальный срок такого договора не может превышать 5 лет, а при долгосрочном вселении (более 3 лет) нужно пройти регистрацию в Росреестре или МФЦ.
Права прописанного в квартире не собственника включают в себя:
- право пользования жилплощадью, общим имуществом квартиры и многоквартирного здания;
- право зарегистрироваться по месту жительства или пребывания;
- право вселить на жилплощадь своих несовершеннолетних детей даже без согласия собственника.
Обратите внимание!
Как только не собственник утратит право пользования жильем, будет аннулировано и аналогичное право ребенка.
В перечень обязанностей постоянных или временных жильцов, вселенных собственником, входит своевременная оплата услуг ЖКХ, соблюдение правил эксплуатации жилфонда и интересов других владельцев квартиры. При несоблюдении указанных обязанностей допускается принудительное выселение.
Права и обязанности собственника жилого помещения
Собственнику предоставлено право не только разрешать иным лицам проживать в квартире, но и принудительно выселять их. Это допускается по следующим основаниям:
- при прекращении семейных отношений (однако, если жилье было приобретено супругами в период брака или при приватизации, даже после развода право пользования не утрачивается);
- при прекращении срока временной прописки или найма, при досрочном расторжении договора;
- при нарушении правил проживания и обязанностей, возложенных законом или договором.
Режим права собственности не устраняет обязанности соблюдать интересы других жильцов и владельцев смежных квартиры, общие правила пользования жилфондом. Любые изменения в конфигурации или характеристиках квартиры допускаются после получения проекта перепланировки или переустройства, согласования с уполномоченным муниципальным органом.
Запрещено совершать действия, создающие угрозу порчи или разрушения дома. Также в обязанности собственника входит своевременная оплата услуг ЖКХ, взносов за капитальный ремонт многоквартирного дома. Вселив других граждан в свою квартиру, собственник обязан прописать их, предоставить доступ к местам общего пользования.
Резюме
Наличие права собственности на квартиру позволяет совершать любые сделки, не запрещенные законом. Собственник может вселить и прописать на свою жилплощадь не только членов семьи, но и посторонних лиц. При утрате права пользования владелец квартиры может принудительно выселять жильцов, в том числе через суд. В обязанности собственника входит соблюдение правил эксплуатации жилфонда, интересов других лиц.
Если у вас возникли вопросы или проблемы при защите прав собственности на жилое помещение, обращайтесь за помощью к нашим юристам. Получить разъяснение правовых норм и консультацию вы можете по телефону либо через форму обратной связи.
