Перед тем как продать квартиру, полученную по наследству, наследник должен вступить в права наследования, а также оформить жилье в собственность.
Для продажи квартиры без уплаты налога, она должна быть в собственности у наследника не менее трех лет, иначе продажа квартиры, полученной по наследству невозможна без уплаты налога размером в 13%
Когда можно продать квартиру после вступления в наследство
Согласно законодательству Российской Федерации, после смерти наследодателя право собственности на жилплощадь переходит его наследникам по закону или по завещанию, если такое было составлено при жизни наследодателя. До вступления в права наследства, оформление собственности на себя и подтверждения права собственности наследник не имеет права продавать или дарить жилье. В противном случае Росреестр не оформит сделку, так как наследник не является полноправным собственником.
Таким образом, для того, чтобы сделка считалась законной, и наследник мог продать унаследованную недвижимость, необходимо соблюдение следующего порядка действий:
- Получение свидетельства о праве на наследство. Для получения свидетельства нужно обратиться к нотариусу;
- Поставить недвижимость на кадастровый учет;
- Провести государственную регистрацию, обратившись в Росреестр.
Если недвижимость, которая перешла по наследству, находится в залоге у банка, разрешение на продажу нужно получить у залогодержателя, иначе действия продавца в данном случае будут считаться незаконными
Налог на продажу унаследованной квартиры
При продаже квартиры продавец получает доход от сделки и, соответственно, должен заплатить налог.
Размер налога составляет 13% от приобретенного дохода, для резидентов Российской Федерации и 30% для нерезидентов. Для оплаты нужно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ.
Если срок менее 3 лет после вступления в наследство
Если жилье находилось в собственности продавца более трех лет, продавец может быть освобожден от уплаты налога, однако если наследник продает недвижимость до этого срока, ему придется оплачивать налог. При этом согласно п.2 ст. 220 НК РФ, продавцу предоставляется налоговый вычет в размере одного миллиона рублей. Однако получить имущественный вычет при продаже жилья, возможно только один раз и если ранее продавец воспользовался вычетом, при последующей продажи недвижимости такого права у него не будет.
Срок отсчета трех лет для освобождения от уплаты налога начинается не с того момента, когда наследник зарегистрировал право собственности, а с момента открытия наследства
Как продать без уплаты налогов
При реализации унаследованной квартиры возможно освобождение покупателя от налога при соблюдении следующих условий:
- Квартира была в собственности у продавца более трех лет;
- Квартира была продана на сумму менее миллиона рублей;
- Продавец имеет инвалидность первой или второй группы;
- Продавец инвалид детства;
- Продавец пенсионер.
Для того, чтобы освободиться от уплаты налога, нужно обратиться в налоговую службу с заявлением и документами, подтверждающими факт того, что у продавца имеются основания на освобождение от уплаты подоходного налога
Продажа доли в собственности одним из наследников
Согласно законодательству, при продаже доли в квартире, продавец в первую очередь должен уведомить собственников других долей о продаже. Уведомляются собственники в письменной форме, в бумаге нужно указать условия продажи и стоимость доли.
Собственники других долей в данной недвижимости имеют первоочередное право на покупку продающейся доли. Если собственники отказываются от покупки доли, они должны оформить письменный отказ. Затем продавец должен дать месяц собственникам других долей на размышление, после чего в случае отказа он может продать свою долю другим лицам.
Если других собственников долей не уведомили о продаже доли или не дали нужный для принятия решения срок, собственники имеют право обратиться в суд с исковым заявлением для перевода на него прав по приобретению доли
Порядок продажи квартиры
Для начала наследник должен получить свидетельство на право на наследство, затем зарегистрировать недвижимость на себя и подтвердить право собственности и только став полноправным собственником, наследник недвижимости имеет право ее продать.
Для того, чтобы продать квартиру нужно собрать следующие документы:
- Договор купли-продажи квартиры;
- Паспорт;
- Свидетельство о праве на наследство;
- Свидетельство о государственной регистрации прав;
- Документ, подтверждающий факт отсутствия обременений и арестов на квартиру;
- Кадастровый паспорт;
- Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- Выписка из домовой книги.
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем недвижимости. В договоре указываются важные моменты сделки, технические данные жилья, адрес, данные сторон сделки, а также стоимость, которую оплачивал покупатель, учитывая стоимость предоплаты и способ передачи средств. Договор подписывается обеими сторонами и подлежит государственной регистрации.
Регистрация сделки в Росреестре
После заключения договора купли-продажи, нужно обратиться с заявлением в Росреестр для проведения государственной регистрации права. Заявление можно подать лично, через юриста или обратившись в Многофункциональный центр.
В Росреестр нужно подать следующие документы:
- Заявление на государственную регистрацию права;
- Паспорт;
- Договор купли – продажи;
- Акт приема-передачи;
- Квитанция об оплате госпошлины.
После подачи документов в течение 10 дней осуществляется процедура государственной регистрации прав.
При регистрации прав гражданам может быть отказано в следующих случаях:
- В Росреестр предоставлены не все нужные для регистрации сделки документы;
- Представленные документы не являются подлинными;
- Документы содержат недостоверные данные;
- В заявлении были ошибки и исправления;
- Гражданин не оплатил госпошлину;
- Сделка приостановлена по решению продавца или покупателя.
Если сотрудником Росреестра будут обнаружены вышеуказанные факты, он может приостановить регистрацию сделки до того момента, пока продавец или покупатель не исправят замечания или, в редких случаях, отказать в регистрации сделки.
