При заключении договора долевого участия (ДДУ) дольщик рассчитывает на получение в установленные сроки выбранной им квартиры и соглашается оплатить ее цену. Однако между моментами заключения соглашения и его исполнения проходит большой промежуток времени. Обстоятельства за это время могут сильно измениться у обеих сторон. Иногда возникают ситуации, когда ДДУ нужно расторгнуть. Поговорим о том, как это сделать.
Основания для расторжения
Расторжение ДДУ возможно:
- по соглашению сторон. Это самый простой и удобный вариант. Застройщик и дольщик принимают совместное решение о прекращении договорных обязательств и обговаривают условия для этого. Обе стороны в этом случае обычно удовлетворены, и особых проблем не возникает;
- в судебном порядке;
- в одностороннем порядке.
Основаниями для обращения в суд по этому вопросу являются:
- приостановка или остановка строительства, явно указывающая на то, что обязательства в срок застройщик не выполнит;
- внесение компанией в проектную документацию изменений, существенно меняющих предмет договора. Это может быть изменение площади квартиры, смена назначения нежилых помещений и др.;
- другие обстоятельства, предусмотренные в федеральных законах или ДДУ. Именно этот пункт позволяет расторгнуть соглашение по инициативе дольщика во всех случаях, когда он этого пожелает. Дольщик в данном случае является потребителем услуг, и его права защищены Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1. Этот закон позволяет прекращать договор на оказание услуг в любое время. Соответственно, независимо от причин, побудивших вас отказаться от ДДУ, вы имеете право расторгнуть его и вернуть уплаченные по нему деньги.
Можно расторгнуть документ и в одностороннем порядке. Основаниями к этому являются следующие обстоятельства:
- дольщику не передали положенную ему квартиру в течение двух месяцев с даты, указанной в ДДУ;
- квартира имеет значительные нарушения по качеству или не соответствует проекту;
- недоделки, обнаруженные дольщиком, застройщик устранять отказывается;
- поручительство банка за строительную фирму прекратилось, но он не проинформировал об этом дольщика;
- иные установленные законами или ДДУ основания. В данном случае речь также идет о возможности расторжения договора по решению дольщика, когда он этого пожелает.
Что нужно делать?
Если вы расторгаете ДДУ в одностороннем порядке, вы обязаны известить застройщика. Наиболее надежным способом является отправка уведомления по почте ценным письмом с описью вложения.
В тексте письма вы сообщаете застройщику о том, что приняли решение расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке, и сообщаете номер счета, на который он обязан вернуть ваши деньги. Обратите внимание! Возвращению подлежит вся уплаченная сумма с процентами за пользование средствами. Для юридических лиц неустойка составляет 1/300, а для физических лиц - 1/150 ключевой ставки Центробанка от цены ДДУ за каждый день пользования вашими деньгами.
Расторжение договора наступает со дня отправки извещения. Для подстраховки можно зарегистрировать этот факт в Росреестре. Для этого нужно иметь при себе квитанцию об отправке уведомления. Обратиться в госорган вы можете, но не обязаны. Кроме отправки извещения никаких иных действий закон от вас не требует.
Ваши деньги застройщик обязан вернуть на указанный счет в течение 20 дней со дня, когда вы отправили уведомление.
Правомерны ли штрафы за расторжение?
Стремясь обезопасить себя, застройщики часто включают в ДДУ различные условия, которые не соответствуют законодательству. Пункт об уплате дольщиком неких штрафных санкций в случае расторжения договора по его инициативе относится к таким положениям. Он прямо противоречит Закону № 2300-1, а ст. 14.8 КоАП РФ за включение в соглашение условий, ущемляющих права потребителя, устанавливает наказание в виде штрафа.
Если застройщик официально отказался от расторжения договора или, что бывает чаще, никак не отреагировал на ваше извещение, потребовал от вас уплаты штрафа или перечислил вам деньги за вычетом штрафных санкций, вы имеете право требовать прекращения сделки и взыскания средств через суд. Кроме того, вы получаете основания для подачи жалоб в прокуратуру и Роспотребнадзор на нарушение ваших законных прав.
Обратите внимание!
В суде вы имеете право потребовать возмещения уплаченных средств, процентов, неустойки за несвоевременное исполнение ваших требований, ущерба, нанесенного вам действиями застройщика, в том числе и судебных издержек, в которые включаются и расходы на найм адвоката, и морального вреда.
Ст. 32 Закона № 2300-1 предполагает оплату заказчиком (дольщиком) расходов, реально понесенных исполнителем (застройщиком). Однако для обоснования этой суммы компании придется выделить расходы на вашу квартиру из общих затрат на дом и подтвердить их расчетами и документами. Реально это практически невозможно и на практике почти никогда не случается.
Кроме того, вашу бывшую квартиру застройщик все равно продаст и компенсирует расходы. Поэтому деньги должны быть возвращены вам полностью со всеми процентами и неустойками.
Досудебное урегулирование и судебное урегулирование
Российские суды загружены множеством дел. Поэтому законодательство в некоторых случаях требует обращаться в суд только после попытки досудебного урегулирования спора. К таким случаям относятся и конфликты в сфере долевого строительства.
Предполагается, что в очевидной ситуации, когда права дольщика защищены законом, застройщик примет разумное решение и добровольно выполнит требования. Следует сказать, что обычно этого не происходит, и процедура досудебного урегулирования носит формальный характер. Дольщик просто собирает доказательства проведения претензионной работы, чтобы получить право на обращение в суд.
Досудебное урегулирование предполагает передачу застройщику вашей претензии. Это документ составляется в свободной форме. Следует указать ФИО дольщика, наименование и контакты компании, обстоятельства заключения ДДУ, сообщить о расторжении договора и потребовать вернуть ваши деньги на указанный счет. Документ составляется с соблюдением общих правил делопроизводства.
Вам нужны лишь доказательства проведения претензионной работы, поэтому не тратьте время на попытки доставить претензию лично. Сразу отправляйте ее по почте ценным письмом с описанием вложения и уведомлением о вручении. Квитанция подтвердит этот факт. Через 14 дней после отправки претензии вы имеете право на обращение в суд.
В суд нужно подавать исковое заявление, состоящее из адресной и основной части. В адресной части указывается наименование судебного органа и Ф.И.О. или наименование заявителя, а также его адрес и способы связи с ним.
Основная часть должна содержать обстоятельства заключения ДДУ и реквизиты застройщика, сообщение о решении расторгнуть договор, попытке уведомить об этом компанию и отсутствии ответных действий. Далее выдвигается список требований к застройщику сформулированный в виде просьбы к суду: «Прошу суд обязать...». Требования должны быть предельно четкими. Формулируются они как исполнение определенных действий к конкретной дате. Суд рассматривает исключительно предъявленные требования, поэтому список должен быть полным. Основная часть документа должна содержать ссылки на законы, права заявителя по которым нарушены и на которых он основывает свои требования.
Лучше всего поручить составление претензии и искового заявления опытному адвокату. Это убережет вас от того, что иск оставят без рассмотрения по формальным основаниям. Кроме того, специалист сумеет добавить в текст все необходимые ссылки на законодательные и иные акты, поможет точно и обоснованно провести расчет требуемых сумм, определит необходимые доказательства и поможет их собрать. Ряд требований необходимо подтвердить доказательствами, например, нанесение морального вреда подтверждается справками из больниц и чеками из аптек.
После подачи искового заявления адвокат при необходимости представит вашу позицию в суде и будет грамотно ее отстаивать. Расходы на юриста можно включить в требования, предъявляемые застройщику.
Опытные адвокаты нашего сайта готовы дать вам первичную консультацию в режиме онлайн. Также задать свои вопросы специалистам вы можете по телефонам.
