Способом покупки жилья в новостройке является договорное участие в долевом строительстве многоквартирного дома. Недобросовестные организаторы строительства по умыслу либо неосторожности срывают сроки передачи объекта участникам застройки. С нарушителей обязательства взыскивается неустойка по ДДУ. Неустойка с застройщика по ДДУ взыскивается на основании закона или договора. Правильно составленный расчет неустойки по ДДУ облегчит взыскание как в судебном, так и претензионном порядке.
Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
Организатор строительства обязан выплатить участнику соглашения денежный штраф в случае:
- не соблюден период предоставления объекта участнику, предусмотренный соглашением;
- не соблюден период ликвидации недостатков помещения, оговоренный с кредитором и обнаруженных в срок гарантийного использования.
Обратите внимание!
Период гарантийного использования жилья составляет 5 лет и более. Этот срок не распространяется на средства технологического оснащения, а также водоснабжения, канализации и вентиляции. Их использование должно составлять не менее 3 лет. Эти периоды не могут быть изменены соглашением о долевом строительстве.
Сумма санкции составляет удвоенный размер 1/300 ставки рефинансирования Банка России исходя из цены соглашения о строительстве за каждый день нарушения обязательства. Если гражданин умышленно уклоняется от приема объекта, то организатор строительства от санкций освобождается.
Если организатор строительства не устранил недостатки работ, то размер санкции определяется в 1%. Он рассчитывается исходя из:
- цены затрат на доработку неисправностей и несоответствий;
- цены помещения, если несоответствия и неисправности делают его непригодным для использования по назначению.
Организатор строительства может уплатить санкцию добровольно. Если этого не произойдет, то пеня взыскивается в судебном процессе. При заключении соглашения о строительстве в тексте можно прописать условие для досудебного разрешения вопроса о штрафе. Для этого дольщику рекомендуется соблюдать следующий алгоритм.
Действие 1. Составьте письменное требование организатору строительства об уплате санкции без судебного понуждения
В предложении об уплате укажите сумму санкции. В расчет можно включить расходы по найму жилья и иные убытки по вине стороны соглашения. В требовании следует указать срок для уплаты, а также указать возможные расходы организатора за неисполнение требования в добровольном порядке при рассмотрении иска в суде.
Действие 2. Направьте требование по почте или вручите стороне соглашения.
К требованию приложите копии:
- соглашения о строительстве;
- паспорта дольщика;
- чека о внесении платы по договору.
Пакет документов с требованием направьте ценным отправлением с описью и уведомлением. При отказе организатора оплатить санкцию или неисполнении требования в указанный срок приступайте к судебному варианту взыскания. Для этого придерживайтесь последовательности в действиях.
Действие 1. Составьте исковое заявление и соберите необходимые доказательства.
В иске излагаются основания для обращения, аналогичные требованию. К ним можно дополнить просьбу о компенсации нравственных страданий потребителя услуг. В заявлении укажите и приложите:
- наименование судебного органа;
- сведения об истце и ответчике;
- какие обязательства нарушены;
- какие неблагоприятные последствия наступили;
- требования, предъявляемые к стороне;
- расчет исковых требований;
- квитанцию об оплате государственного сбора;
- список прилагаемых доказательств.
Если вопрос решался в досудебном порядке, но соглашение не достигнуто, то к иску приложите копии:
- письменного требования к ответчику;
- описи и уведомления;
- квитанции почтового отправления.
Действие 2. Сдайте заявление в канцелярию суда и примите участие в заседании.
Обратите внимание!
По просьбе ответчика санкция может быть уменьшена. Основным основанием уменьшения является ее несоразмерность. Однако организатору застройки придется доказать это обстоятельство.
Действие 3. Получите исполнительный лист и сдайте его в ФССП для принудительного взыскания санкции.
Вступивший в силу судебный акт является основанием для получения исполнительного документа. Должностные лица ФССП по исполнительному документу приступают к принудительному взысканию пени.
Как получить компенсацию за просрочку по ДДУ
По договору долевого строительства граждане выступают одновременно и как кредиторы организатора строительства, и как потребители его услуг. Если суд удовлетворит требования истца о взыскании санкций, то акт суда будет служить основанием для взыскания с организатора и штрафа за невыполнение требования физического лица о добровольном погашении санкции. Компенсация рассчитывается из расчета 50% от суммы санкции.
Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ
Такие сделки, по сути, являются соглашениями о продаже недостроенного и не готового к использованию по назначению помещения. Обычно заключаются если:
- отпала потребность в приобретении квартиры;
- поменялись жизненные обстоятельства;
- понадобились деньги для иных целей.
В юридическом смысле частично уплаченный взнос и обязательство по его погашению переводятся на другое лицо. Новым участником приобретается не жилое помещение, а право требования по договору о долевом строительстве. Как и основной договор, соглашение должно пройти процедуру регистрации в Росреестре.
Обратите внимание!
Соглашение об уступке должно состояться до передачи квартиры прежнему участнику и подписания акта о передаче.
Процедура передачи прав не требует согласия организатора застройки, если условие не включено в основной договор. Сделка может быть заключена после погашения долга организатору либо одновременно с переводом долга на нового дольщика.
Как составить соглашение о расторжении ДДУ по соглашению сторон
Стороны могут прийти к обоюдному согласию о прекращении исполнения обязательств по сделке долевого участия в строительстве мирным путем. Для этого требуется составить письменное соглашение. В письменном документе указываются:
- место и дата заключения соглашения;
- персональные сведения участника, наименование и реквизиты организатора строительства;
- сведения о представителе застройщика, заключающего соглашение и его правовые полномочия;
- основания прекращения обязательств;
- указание на обязанность вернуть денежные средства участнику и срок возврата;
- указание на обязанность организатора выплатить участнику проценты за пользование суммой взноса в размере 1/300 ставки Банка РФ на день возврата взноса;
- адреса и реквизиты сторон соглашения о расторжении;
- подписи участников соглашения.
Документ составляется в трех экземплярах и подлежит регистрации в Росреестре.
Как написать претензию застройщику о выплате неустойки
В правом верхнем углу документа указываются:
- наименование и реквизиты организатора строительства;
- персональные сведения участника застройки.
Обратите внимание!
После заключения основного договора проходит длительное время. За это время организатор строительства может поменять наименование или реквизиты. Поэтому перед оформлением документа получите в налоговом органе выписку из Реестра - сведения об организаторе.
В тексте документа сошлитесь на заключенный договор и оговоренные сроки сдачи объекта участнику. Акцентируйте внимание на период, прошедший с обозначенной даты передачи помещения. Он же служит производным для расчета санкции. Назначьте в требовании разумный период для оплаты и укажите его способ.
Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке
Требование рекомендуется направлять ценным почтовым отправлением с описью и уведомлением. Полученные на почте опись с печатью узла связи, чек об оплате отправления и полученное уведомление рекомендуется сохранить. Они послужат основанием для взыскания потребительского штрафа и доказательством досудебного урегулирования, если условие включено в основной договор.
Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском
Иск подается в районный (городской) суд по:
- месту нахождения организатора строительства;
- месту жительства истца;
- месту нахождения объекта договора.
Если сумма санкции менее 50000 рублей, то необходимо обратиться в судебный участок мирового суда по территориальности спора.
Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ
К исковому заявлению прилагаются следующие документы:
- копия договора участника долевого строительства;
- письменные доказательства нарушения сроков передачи помещения;
- копии направленных претензий с почтовыми документами;
- письменный отказ от удовлетворения требований потребителя;
- расчет санкций и компенсационных выплат;
- письменные доказательства судебных издержек;
- исковое заявление по числу участников процесса.
