Задаток при покупке квартиры — способ доказать серьезность намерений сторон сделки. Для обеспечения собственной финансовой безопасности в этом отношении, необходимо знать как правильно составить договор задатка при покупке квартиры.
Общая информация
Задатком называется определяемая сторонами денежная сумма, выплачиваемая продавцу покупателем в счет полагающейся по предстоящему основному договору суммы для подтверждения желания заключить сделку и в качестве обеспечения по ней.
Смысл задатка заключается в имущественной ответственности, которую виновная сторона несет за отказ от заключения договора. При умышленном неисполнении соглашения покупатель теряет всю внесенную сумму. Продавец, намеренно нарушивший договоренность, возвращает удвоенную сумму задатка.
Обратите внимание! Соглашение о внесении задатка используется в сделках между гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами.
Размер задатка при покупке квартиры
В законе отсутствует норма, определяющая величину задатка. Стороны вправе определять ее размер по собственному усмотрению. Эксперты в области недвижимости расходятся во мнении, какая сумма задатка сохранит баланс интересов сторон. Внесение небольшого задатка может означать низкую заинтересованность покупателя в совершении сделки и не остановит дальнейшие попытки продавца продать квартиру.
Логично было бы предположить, что чем больше задаток, тем выше вероятность соблюдения условий соглашения. Однако риск потерять деньги в мошеннической схеме с недвижимостью тоже высок, поэтому вносить большие суммы в задаток не принято.
Как оформляется задаток при покупке квартиры
Задаток необходимо оформлять исключительно в письменном виде. Возможны два варианта соблюдения этого условия:
- составление отдельного документа произвольной формы;
- включение условия о внесении задатка в предварительный договор.
Обратите внимание! После составления и подписания соглашения, покупатель передает задаток продавцу и об этом составляется расписка.
Переговоры
Перед заключением сделки сторонам и их представителям необходимо встретиться и договориться о ее деталях и условиях передачи задатка:
- необходимости нотариального удостоверения соглашения;
- сумме;
- способе оплаты (наличными или безналичным перечислением);
- сроке внесения.
Обратите внимание! Необходимость нотариального удостоверения повлечет дополнительные расходы и сторонам предстоит так же заранее договориться, кто оплачивает услуги нотариуса.
Составление и подпись документов
Предварительный договор и соглашение о задатке составляются в простой письменной форме и подписывается сторонами. При множественности лиц на стороне продавца и (или) покупателя, каждый ставит свою подпись лично или за них это делает представитель. Полномочия представителя должны быть основаны на нотариальной доверенности или на законе (родители, опекуны, попечители).
По общему правилу, не требуется нотариального удостоверения соглашения о задатке, кроме случаев, когда это предусмотрено законом или договоренностью между сторонами. Нотариальная форма обязательна, если документы на государственную регистрацию прав будут направлены почтой и в случаях, когда основная сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению:
- когда приобретается доля в квартире;
- продавец или(и) покупатель являются недееспособными, ограниченно дееспособным или находятся под опекой;
- при заключении договора ипотеки долей в праве общей собственности на имущество.
Без письменного соглашения и при отсутствии других доказательств его заключения, платеж по договору считается авансом, поэтому в случае недобросовестного поведения продавца получить задаток в двойном размере будет невозможно. Однако отсутствие письменного документа не влечет недействительность самой договоренности о задатке, а делает доказывание существования соглашения более сложным. В случае возникновения проблем с возвратом денег или с заключением основной сделки, пострадавшая сторона не вправе, в силу положений ст. 162 Г ражданского кодекса РФ, использовать показания свидетелей для подтверждения передачи задатка, но может приводить письменные и другие доказательства.
Предварительный договор купли-продажи
Назначение предварительного договора купли-продажи — предоставлении гарантии заключения впоследствии основного договора. В предварительном договоре устанавливается срок заключения основного. Если срок не указан, основной договор должен быть заключен в течение года после заключения предварительного.
В предварительном договоре указывается предмет, условие о задатке и другие условия, о которых стороны уже договорились. Если сторона предварительного договора отказывается или каким-либо образом избегает заключения основного договора, другая сторона вправе в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства применить требование о понуждении к заключению договора.
Обратите внимание! Действие предварительного договора заканчивается и обязательства прекращаются по окончании срока, установленного для заключения основного договора, если в течение указанного времени он не будет заключен либо одна из сторон не совершит действия, свидетельствующие о намерении его заключить.
Соглашение о задатке
В соглашении о задатке, составленном в виде отдельного документа указываются:
- стороны;
- сумма;
- реквизиты основного договора купли-продажи, если соглашение оформляется одновременно с основным договором или идентифицирующие сведения об объекте недвижимости, являющемся предметом договора купли-продажи, если основной договор еще не заключен;
- сроки исполнения.
Условия об ответственности за неисполнение соглашения о задатке, предусмотренные ст.ст. 380 и 381 ГК РФ являются императивными и не могут быть изменены волей сторон.
Оплата и получаем расписку от продавца
Стороны могут выбрать наличный или безналичный способ оплаты. Передача наличных денег сопровождается оформлением расписки.
Оплата задатка посредством его безналичного перечисления на счет продавца не требует обязательного оформления расписки, достаточно указать в платежном поручении реквизиты соглашения о задатке в назначении платежа.
Какую расписку принять
Расписка оформляется в простой письменной форме. Из расписки о получении задатка должно быть понятно, кто, кому, за что, когда и в каком размере оплатил. Исходя из этого нужно указать:
- лицо, получившее задаток — ФИО, данные паспорта и адрес регистрации по месту жительства;
- лицо, передавшее задаток — ФИО, данные паспорта и адрес регистрации по месту жительства;
- что денежная сумма передается как задаток по договору;
- реквизиты договора (предварительного, основного или соглашения о задатке);
- размер задатка;
- дата составления расписки;
- подписи сторон.
Срок действия расписки о задатке
Исковая давность для предъявления требований по расписке в получении задатка составляет три года со дня, когда лицо должно было узнать или узнало о нарушения прав. Несостоявшийся покупатель квартиры может в течение трех лет с момента, когда узнал о нарушении обязательства по продаже квартиры получателем задатка, обратиться за защитой своих прав. Например с момента, когда обнаружил, что квартира продана или если по окончании срока действия предварительного договора продавец так и не согласился оформить основной договор.
Как вернуть задаток за квартиру
Задаток возвращается в случае:
- в случае невозможности заключения договора по независящим от сторон причинам;
- если стороны одновременно передумали заключать договор купли-продажи;
- в двойном размере — если продавец нарушил условия соглашения о задатке.
Обратите внимание! Продавец может вернуть задаток по доброй воле, а в случае недостижения согласия несостоявшемуся покупателю квартиры необходимо обратиться в суд.
Отказ от продажи квартиры после получения задатка
При одновременном отказе сторон от заключения договора и возврате задатка все обязательства прекращаются взаимным соглашением сторон.
В ситуации, когда от заключения договора купли-продажи квартиры отказался покупатель, задаток остается продавцу. Продавец, единолично отказавшийся от исполнения обязательства, платит покупателю удвоенную сумму задатка.
Виновный в неисполнении договора, помимо суммы задатка возмещает другой стороне убытки, если задаток их не покрывает.
